Серия «Построй и заработай»

Категории земли

Когда я продавал участок, многие звонили мне и спрашивали, ИЖС ли участок. Из разговора я понимал, что многие на столько далеко от понимания, что такое ИЖС и зачем он нужен, что путают виды разрешенного использования и формы юридического лица. То есть сравнивают, например ИЖС и СНТ. Но это вообще не рядом.

Если начинать сначала, то надо сказать, что существуют так называемые территориальные зоны, которым соответствуют категории земли. Например, зоне Ж-2 соответствует категория земли населенных пунктов. А зоне СХ-2 соответствует категория земли сельхозназначения и др.

Категориям соответствуют виды разрешенного использования (ВРИ). На землях с одним ВРИ можно строить полноценный дом, на других только некапитальные жилые строения, а на некоторых жилые строения вообще не допускаются.

Если углубляться и расписывать всё это, потребуется еще не одна статья. Я даю вводные данные, подробную информацию можно найти в интернете без труда. Добавлю, лишь, ВРИ ИЖС действительно для застройки, пожалуй, лучший вариант. Но жилой дом можно построить и на земле "Ведение садоводства", а на земле для "Ведение огородничества" строить дом нельзя.

С ВРИ ЛПХ немного сложнее. Если категория земли "Земли населенных пунктов" и ВРИ участка ЛПХ - на таком участке можно строить жилой дом. А вот если ЛПХ находится в границах земли с категорией Земли сельхозхозяйственного назначения, так называемые "Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках", строить дом там нельзя.

Охранные зоны

Очень важно знать перед покупкой, не попадает ли участок в так называемые охранные зоны, зоны с особыми условиями использования. Такие зоны могут быть у линий электропередач, газовых магистралей, дорог, линий связи, водоемов и т.п. В таких охранных зонах строить капитальные строения нельзя. Вы не сможете их зарегистрировать, газифицировать и т.п. В худшем случае, предпишут снос.

Проверить наличие охранных зон можно на публичной кадастровой карте http://pkk.rosreestr.ru/, включив соответствующие настройки в опциях или на сайте https://rgis.mosreg.ru, в разделе Градпроработка (для МО). Там же, в разделе Смежник, можно проверить пересечение с землями лесного фонда. В таких пересечениях тоже строить нельзя.

Коммуникации.

Социальная газификация доступна дял участков в черте населенных пунктов, с категорией "Земли населенных пунктов". До участка тянут газопровод бесплатно. По участку и дому по расчету. Примерно 150-200 тыр.

Если участок на сельхозке, в том числе в СНТ, под социалку участок не походит. Конечно, если возможность скинуться собственникам и протянуть газопровод за счет. Но учтите, что это очень дорого, даже если точка подключения не очень далеко. Если тянуть надо много и, тем более, строить распределитель, это может быть просто непомерно дорого. Также учитывайте, что договориться с соседями "скинуться" бывает задачей невыполнимой. Один топит дровами, другой электричеством, третий вообще не топит, потому что бывает на участке только летом.

С электричеством тоже не всё гладко. Если раньше подключение 15 квт стоило 550 рублей по социальной программе, когда точка подключения до 500 м в сельской местности, то сейчас халява закончилась. Если столб стоит прямо около вашего участка, то стоимость подключения, включая счетчик, составит около 50 000 рублей. В прошлом году я вешал за 43 000. В следующем будет еще дороже. Но это не самое страшное. Если точка подключения находится метрах в 100-200 и нужно поставить 5-6 столбов, то за каждый включат в счёт тысяч 60. Если по их расчетам окажется, что нужно модернизировать ТПУ, то стоимость может еще увеличиться. В общем, при плохих раскладах, затраты на электрификацию могут исчисляться сотнями тысяч рублей. Так что, это нужно учитывать, при выборе участка.

Форма участка и расположение в нарезке.

Очевидно, что треугольный участок - хуже прямоугольного. Разве, что очень хорошая земля (расположение, удаленность, категория, перспективы и т.п.). Но и не всякий прямоугольный хорош, если это узкая колбаса - это минус. От сторон дома нужно отступать 3 метра. К тому же, неплохо иметь возможность заезда на заднюю часть участка, хотя бы, Газели. Поэтому лучше, с одной стороны оставить метров 5. Итого 8 только на отступы. Если ширина дома 10 метров, то минимально приемлемая ширина участка 18 метров. Можно и меньше, но только если точно знаете, что с ним будете делать.

Преимуществом станет угловой участок, так как его можно разделить не только по ширине, но и по длинной стороне, тогда каждый из сформированных участков, будет приемлемой ширины. Большой участок имеет меньше спрос и, как правило, немного ниже стоимость. Не у всех есть круглая сумма на большой участок. Такой участок можно купить, как инвестицию. Разделить и продать два или более участков, уже дороже. Следует уточнить в правилах землепользования (ПЗЗ) вашего района, какой участок минимального размера можно сформировать на конкретной категории земли. У меня это было 5 соток.

Чтобы разделить участок, нужно написать решение собственника о разделе земельного участка (шаблон в интернетах) и привлечь кадастрового инженера. С результатами его работы в МФЦ и через несколько дней у вас не один, два...или более участков.

Прирезка

К участку можно "прирезать" до 5 соток, а иногда и больше, если рядом есть (прилегает) свободная муниципальная земля и данная манипуляция не ущемит ничьих прав. Если администрация не может сформировать из запрашиваемой земли отдельный участок, чтобы продать его, то вы можете выкупить прилегающий кусочек за 1/2 кадастровой стоимости. Без аукциона. Не путайте эту процедуру с покупкой отдельных участков у администрации, в этом случае, чаще всего всё проходит через аукцион.

Транспортная доступность и инфраструктура.

К транспортной доступности можно отнести не только удаленность от районного центра, но менее глобальные характеристики - удаленность участка от асфальта, качество дорожного покрытия от асфальта до участка, наличие станции электрички в шаговой доступности, автобусной остановки и т.п. Наличие магазинов тоже имеет значение. Если хотя бы до сельского магазина можно дойти пешком, а до сетевого доехать за 5-10 минут, это приемлемо. Пункты выдачи маркетплейсов, возможность доставки продуктов питания и т.п. - это очень хорошо. Школы, детские сады и поликлиники, хотя бы в 20 минутах езды - это отлично.

Стоит учитывать, что даже если вы не автомобилист и отсутствие асфальта вас не пугает, для кого-то это может быть важно. Для кого-то иначе - наличие станции электрички рядом - первостепенно важно. Не забывайте о дорожных пробках. Если по пути к участку, особенно в пятницу туда, а в воскресенье оттуда - серьезные пробки, это не сильно привлекательное направление. Если вы рассматриваете участок для инвестиций, нужно искать участок с максимальных количество преимуществ, чтобы покрыть максимум потребностей потенциальных покупателей. Даже если вы рассматриваете участок для себя - лучше иметь возможности, чем не иметь. Сегодня вы электричке, завтра на машине. Сегодня вы живете в городе и почтовое отделение в сельской местности вас не интересует, завтра вы решили переехать загород и все блага инфраструктуры вам будут очень нужны. Да и свой участок, возможно, захотите продать через несколько лет. Всё течет, всё изменяется.

Геология и ландшафт

Важен тип грунта на участке и глубина залегания грунтовых вод. Тип грунта и его водонасыщенность влияет на типы фундаментов, доступных для строительства. Если грунты на участке сильно пучинистые и влагонасыщенные, это сильно ограничивает выбор фундамента и удорожает строительство. Вероятно потребуются дренажные системы на участке. А также, на участке с высокими грунтовыми водами не получится сделать незамкнутый септик.

Пучинистость грунтов - процент расширения грунта, при замерзании.

Немаловажным фактором является глубина залегания питьевой воды. Если известняковый водоупор находится на глубине 22 метра, значит скважина вам обойдется в 66 тысяч рублей. А залегание артезианской воды на глубине 150 метров, раскошелят вас на немыслимые 400-450 000р.

Обязательно проверяйте/узнавайте не разливается ли на ваш будущий участок близлежащая речка или даже канава. Если весной по канаве идет вода из лесов, в которых таит снег, то у вас на участке могут образовываться рисовые поля.

Если в поселке есть общий уклон, то участок лучше выбирать наверху, чтобы в сточной канаве мимо вас не протекали все отходы жизнедеятельности жителей выше. Да и вообще, выше - значит суше. Наличие дренажной канавы, кстати, тоже плюс. Туда можно сбрасывать ливневую канализацию.

Если сам участок имеет большой уклон, это может повлечь перерасход средств на строительство фундамента или благоустройство участка. Его нужно будет либо подсыпать, либо террасировать.

Эстетика

Очевидно, что если рядом есть заводы или шумные промзоны - это минус. А вот с природными точками притяжения, такими как водоемы или лес - не всё так однозначно. С одной стороны, крайний участок к лесу - это красиво. Особенно, если вы планируете сдавать домики в аренду посуточно. С другой стороны лес может быть источником комаров и змей. Тоже и с водоемом. Как прекрасно, пройдя 100 метров от дома искупаться. Но бесконечно квакающие лягушки, ползущие змеи, врядли добавят комфорта. Что уж говорить о приезжающих на водоем отдыхающих, которые будут жарить шашлыки и слушать музыку, возможно ночью, недалеко от вашего дома.

Лесные деревья на участке - также могут быть и плюсом и минусом. Если на участке несколько сосен, не мешающих строительству дома, то в тени деревьев можно построить беседку и отдыхать там с комфортом. Если это густо заросший участок, то это снова расходы - на удаление деревьев. Но я считаю, что лучше чтобы деревья были. Удалить их можно (если это не особо охраняемая территория природного заповедника), а вот вырастить быстро не получится. Есть другая категория граждан, которые из любого лесного участка хотят сделать гладкое поле для гольфа и стричь газон раз в три дня. Учитывайте это, выбирая размер участка. Если он не будет застроен и залит бетонными площадками и дорожками, то стрижка газона станет вашей постоянной обязанностью.

Ну и подводя итог. Идеальный участок, возможно, существует, но за большие деньги. Если средства ограничены, придется выбирать максимальный баланс между преимуществами, недостатками и ценой. Не стройте дорогой, хороший дом на дешевой (читай не самой лучшей) земле. И наоборот. Не ищите идеальный, дорогой участок, для простого дачного домика. Как вариант, если участок у вас большой и хороший, но денег на большой дом пока нет, то можно построить гараж или баню, с жилым мансардным этажом, где-то с краю участка. А уже позднее можно будет построить дом или продать как есть, оставив следующему собственнику место на участке под строительство большого дома. Ну, если вы рассматриваете загородную недвижимость, как инвестицию.

Новую землю не выпускают. Она дорожает с каждым годом. Чем ближе земля к районному центру, чем лучше транспортная доступность и юридическая привлекательность (категория, ВРИ, коммуникации), тем быстрее такая земля растет в цене.

Всем удачи!

ps Да тут, будет ссылка на телегу. Но только потому, что система подписок на Пикабу несовершенна. У меня в телеге нет ленты с трешем и баянами. Если хотите получать уведомления о том, что я рассказал что-то новое, добро пожаловать: https://t.me/postroydoma

pps Я сам строю дома на продажу (только начинаю). Хочу строить под сдачу в аренду.
Сам купил уже три участка в одном районе. Один дом продал. Один отделываю для себя. Рассказываю о своем опыте. Если хотите посмотреть что я построил уже и что строю сейчас (скоро буду выкладывать), то присоединяйтесь ко мне на Ютуб и в Телеге.

Ликвидность и привлекательность участка складывается не только из "здесь недалеко мои друзья" или "тут чистый воздух". Существует масса не только юридических аспектов выбора земли, но и непрямых финансовых. Финансовая привлекательность участка состоит не только из его цены, но и включает ряд менее очевидных составляющих. Категория земли, как далеко линия электропередачи, газопровод, подходит ли участок под социальную газификацию, находятся ли дороги на балансе муниципалитета или в частной собственности неизвестного лица...

Если до августа прошлого года можно было подключить электричество за 550 рублей, если до линии электропередачи менее 500 метров, то теперь цена выросла до 50 000+ за 15 киловатт, не считая установки столбов и строительства линии до вашего участка.

За то газ можно подключить по социалке бесплатно до участка, но это касается только населенных пунктов и земель с соответствующей категорией. Ходят слухи, что будут газифицировать и сельхозку и даже СНТ, но это не точно.

Пару слов о себе. В прошлом году я продал машину, чтобы купить первый участок. Разделил его на два. А потом продал квартиру, чтобы построить два дома. Один себе, второй уже продал. В этом году строю третий дом и ближайшее время буду его показывать и рассказывать о всех затратах на его строительство. Дом до 100 квадратов, в деревне. Строю из газобетона, отделываю кирпичом. Но про это уже в следующих видео. Система рекомендаций на Пикабу не идеальна, поэтому приглашаю в Телегу, если такой контент вам интересен: https://t.me/postroydoma

Понимаю, телега набила оскомину пикабушникам, но я её использую, потому-что ютуб скоро заблочат, к ВК еще не все привыкли (или уже отвыкли), а на Пикабу в подписках легко потеряться, особенно, если подписан на какое-то сообщество. Моя телега - это не самоцель, не типичный канал с ежедневными говноновостями. Я просто хочу оставаться на связи, а телега - средство уведомления о новом контенте.

Это продолжение серии. Ссылки на предыдущие статьи и видео внизу поста. Кстати, если вам проще смотреть\слушать, чем читать много букв, внизу поста есть полное видео.

Пост не про успешных успех, а о реальной практике загородного строительства на продажу, с ограниченным бюджетом. Поэтому рассказываю - как есть, в том числе и о неудачах.

Итак, окрылённый быстрой продажей первого дома, я взялся за строительство второго, о чём подробно рассказывал в прошлых статьях (ссылки внизу). Дом на хорошем участке в деревне, газ по социальной газификации, 15 квт электричество с сельским тарифом, недалеко жд станция, дом на хорошем фундаменте, из хорошего теплого газобетона, отделан кирпичом.

Но вот одна проблема - не хватило денег на забор и, хотя бы, штукатурку в доме, что сделало бы его более похожим на завершенный. Нет веранды и крыльца, а также септика. Скважина есть, но вода и электричество не заведено в дом. В этом плане, этот дом сильно проигрывает по "завершенности" моему первому дому, который был быстро продан. Там всё это было. И даже отмостка.

Хотя, продавал я дом тоже без отделки и коммуникаций внутри дома. Была только канализация раскидана в плите и была штукатурка на стенах. Но надо сказать, это сильно меняет картину. Одно дело - покупатель видит блоки и швы и совсем другое дело - это белые ровные стены, покрытые гипсовой штукатуркой.

Почему так получилось, что нехватило денег? А потому что параллельно со строительством, я купил земельный участок 13.66 соток, в соседней деревне. Уж очень участок был хороший, продавался по привлекательной цене - 1.5 миллиона, то есть примерно 110 000 за сотку. А я надеялся, что дом без забора и отделки найдёт своего покупателя. Ведь, продаю я его сильно дешевле завершенного, на данный момент 7 млн рублей. То есть учитывая в цене, что много чего нет. Но совершенно очевидно - покупателей это отталкивает.

Для справки, на той же улице, продают каркасник на курьих ножках (стальные сваи) 100м2 (учитывая веранду, видимо), участок 5 соток, но дом с отделкой, за 8 млн рублей. У меня газобетон, кирпич, монолитный фундамент - 118м2, участок 7 соток за 7 млн, но без отделки.

Незавершенность - это большая проблема, которая сильно снижает количество потенциальных покупателей. Большинство, хотят отдать деньги и сразу заехать. Ну или, хотя бы, озаботиться только чистовой отделкой. Так что, начиная строительство на продажу, хорошенько рассчитайте бюджет, чтобы не остаться с недостроем и без денег.

Мой расчёт был на тех, кто не хочет покупать кота в мешке. Судите сами, если фундамент и стены уже отделаны, то покупатель никак не сможет проверить, что же там под отделкой. А там может быть буквально всё что угодно - некачественный бетон, глубокие трещины в блоке или фундаменте и другие косяки строительства. Но покупая дом с отделкой - вы не сможете это проверить, не сможете провести полноценную экспертизу даже со специалистом. Большинство потенциальных покупателей - это не смущает. Не видно и ладно.

Ну, что же делать - нужно двигаться вперёд, а значит вкладывать деньги в дом, чтобы на сколько получиться приблизить его к стадии "под ключ". Но откуда взять деньги? Очевидно от туда, куда их положил. Из участка.

Я планировал, что когда продам этот дом, то на втором участке построю два дома поменьше, возможно даже каркасных, возможно даже А-фрейма, чтобы просто их сдавать посуточно или на долгосрок и жить, не тужить. Захочу - продам.

Напомню, участок 13.66 сотки я купил в 2023 году за 1.5 млн рублей, то есть примерно по 110 000 за сотку. Осенью 2024 года я выставил половину участка на продажу, не разделив его предварительно, но указав, что можно купить больше или меньше соток. Нашелся покупатель, который купил 5 соток, по цене 250 000 за сотку. Как несложно подсчитать, это более чем в два раза дороже покупки. Я выручил 1 250 000, это почти покрыло покупку всего участка, а у меня еще осталось 8.66 соток.

Неплохо, да? Встаёт вопрос, зачем вообще строить дома, с прибылью процентов 20-30, если можно инвестировать в участки, с прибылью 100%! Вопрос актуальный, но найти хороший, ликвидный участок, с перспективой такого роста - не просто. Как выбрать хороший участок, я подробно рассказывал в двух предыдущих статьях (Часть 1, Часть 2). Крайне редко в одном участке сходятся все плюсы, отсутствуют минусы и цена приемлемая.

Если с домом пока не всё удачно, с участком мне явно повезло.

Но вырученные средства, я не вложил в дом, а вложил в смену личного автомобиля. На первый взгляд, это не самая лучшая инвестиция, но и тут мне немного повезло. Во первых мою прежнюю машину пришло время менять, она стала тянуть за карман. А во вторых, подвернулся вариант Renault Duster 2015 года рестайлинг с реальным пробегом 88 000км за 900 000 рублей. Рынок по ним на тот момент был примерно 1 300 000, если исправить некоторые косметические дефекты, вкинув тысяч 100. А это 300 тысяч на ровном месте. Но продавать его не спешу, поэтому сейчас выставил вторую часть участка на продажу, уже по 300 000 рублей за сотку.

Не знаю, уйдёт ли участок по такой цене, но даже 250 000 за сотку будет приемлемо. Таким образом, вложив в 2023 году 1.5 млн рублей, я получил в 2024 году Дастер и планирую получить еще более 2 млн рублей с продажи второй части участка в 2025 году. Очевидно, что инвестировать в загородную недвижимость можно успешно, пока вкладывать в землю мне понравилось больше.

Вторую часть вырученных средств я планирую пустить уже на доделку дома. Естественно его цена будет расти, но и привлекательность для потенциальных покупателей тоже, потому что дом будет приближаться к стадии заезжай и живи. На сколько хватит денег.

План минимум: поставить забор, ввести воду и электричество в дом, построить переливной септик и подключить к системе канализации дома, установить грибки вытяжной вентиляции на крыше, завести вытяжку в дом, построить крыльцо, а также веранду с задней части дома. Сделать штукатурку внутренних стен и установить хорошую входную дверь.

План средний - газифицировать дом, сделать утепленную отмостку и отделать/утеплить цоколь дома. Развести электричество, воду, отопление по дому. А значит надо утеплить пол, развести трубы тёплого пола и сделать стяжку.

План максимум - довести до состояния "заезжай и живи", чтобы можно было этот дом сдавать, пока его не купят. Но тут опять вопрос в деньгах. Тогда нужно будет приводить участок в приличное состояние и, как минимум, заливать площадку перед домом и за домом, чтобы можно было парковаться не в грязи, чтобы можно было где-то пожарить шашлыки с комфортом.

Хоть, социальная газификация и бесплатная, но это только до границы участка. Труба по участку, ввод в дом к котлу, монтаж счётчика, труба до газовой плиты, газоанализаторы, документация и всё прочее обойдётся минимум тысяч в 200. Не считая стоимости котла и самой системы отопления. Социальная газификация доступна только в населенных пунктах. На СНТ пока не распространяется, хотя были разговоры, что распространят.

Незавершенность - это не единственна проблема, из-за которой не продаётся дом. Одна из главных причин - отмена льготной ипотеки в 2024 году. Сейчас остаётся семейная испотека, но для её получения, продавец, то есть я - должен иметь аккредитованное ИП. Проблема не в ИП, а в сложности получения аккредитации. Есть сельская ипотека, но она действует не во всех регионах и районах Подмосковья. Здесь не действует. Ну и Дальневосточная и Арктическая ипотека очевидно мне никак не помогут продать дом в Подмосковье.

Также размер и этажность дома, как ни странно, могут быть проблемой.

Дом маленький для тех, кто ищет дом 150-250 метров, но великоват для тех, кто ищет скромный одноэтажник метров 80. Вот пример.

Ко мне обратился клиент с просьбой построить ему одноэтажный дом на его участке в той же деревне, где я продаю свой. Я предложил ему свой дом, с взаимозачётом на его участок. Мол, зачем тебе строить с нуля, вот готовый хороший дом, осталось только отделать. Дом для него оказался великоват и два этажа он не хочет принципиально.

Мало того, что одноэтажники сейчас набирают популярность, они уже вытесняют с рынка двухэтажные дома. Никто не хочет бегать по лестнице. И их можно понять, сам живу в одноэтажном доме 73м2 и такой дом же уже продал. Что за дом - всё рассказывал в предыдущих постах и видео. Если интересно посмотрите на канале.

Но всё же, в защиту двухэтажных домов нужно сказать, что вид со второго этажа куда лучше, чем с первого. Разумеется, если ваши окна не выходят на стену соседа.

И вроде бы, строительство 2-этажного дома дешевле, ведь два этажа стоят на одном фундаменте и под одной крышей, но стоимость лестницы, стоимость занятой площади под лестницу на двух этажах, стоимость перекрытия, необходимость строить высокие леса для подшивки кровли - практически нивелируют разницу в стоимости строительства.

А пока я озаботился юридическими вопросами.

Дом полтора года стоял не зарегистрированный. В 2024 году в дверь дома всунули уведомление от управления имуществом района о том, что постройка не зарегистрирована и необходимо провести регистрацию. Я отложил это дело в долгий ящик, предполагая различные варианты продажи, но с рук мне это не спустили.

31 января 2025 года я обнаружил, что кадастровая стоимость участка под домом 7 соток составляет 14 млн рублей. До этого, как и у соседних участков кадастровая стоимость была около 110 тысяч за сотку. То есть, кадастровая стоимость участка завышена в 20 раз. Естественно, первая мысль - реестровая ошибка. Обратился в центр кадастровой оценки с запросом на корректировку. Но оказалось, что дело не в ошибке.

Участок внесли в реестр участков с незарегистрированными строениями и таким образом, увеличили налогооблагаемую базу, принуждая к регистрации дома. И всё это, как я выяснил, на основании распоряжения министерства. Первая мысль - это противоречит законодательству и нужно качать права. Вторая мысль - это точно лучше, чем суд с принуждением снести незарегистрированный объект. И на том спасибо. Так что, следует вызов кадастрового инженера, техническое описание дома, регистрация дома по декларации. Её еще называют дачная амнистия. И отправка заявления об исключении из этого реестра.

Зарегистрировать дом можно даже без отделки - главное, чтобы были установлены окна и входная дверь. Если дом двухэтажный, должна быть лестница. В общую площадь входят только закрытые терассы, веранды, крыльцо, то есть с окнами и дверьми. Если веранда открытая - только навес, то в общую площадь она не войдёт. Так что смотрите сами - для продажи, лучше больше квадратов. Для собственного быта - лучше меньше квадратов, чтобы платить меньше налог.

Также занялся другими юридическими нюансами. Присвоение адреса построенному дому, перевод лицевого счёта по электроэнергии на сельский тариф и оформление договора с региональным оператором по вывозу мусора.

Немного подробнее. Адрес сам себя не присвоит. Сперва через госуслуги подается заявление а местную администрацию, которая выносит постановление о присвоении адреса, затем с распечатанным постановлением отправляетесь в МФЦ.

Сельский тариф на электричество, который дешевле процентов на 30, возможно установить для лицевого счёта, если ваш дом находится в деревне. Это можно сделать, подав заявление в ЕИРЦ, для этого понадобится только свежая выписка на дом. Как ни странно, там не обращают внимание на категорию земли, должно выполняться два условия - не подключен газ и адрес дома имеет наименование населенного пункта - деревня или село.

Что касается мусора. Если вы живете в деревне, а не в СНТ, которое самостоятельно вывозит мусор, то заключение договора с региональным оператором по обращению с отходами - обязательно. При этом, если вы не озаботитесь данным вопросом самостоятельно, для вас будет создан лицевой счёт принудительно и начнут поступать начисления, а затем и пени, с момента регистрации дома.

Тариф зависит от площади дома. Кстати, если сумма задолженности превышает 10 тысяч рублей, региональный оператор может обратиться в суд за судебным приказом о взыскании задолженности. Таким образом, если вы вовремя не заключили договор и не оплатили вывоз мусора, то неожиданно можете недосчитаться 10-15 тысяч рублей на карте.

Для получения акта сверки и доступа к личному кабинету оператора, нужно просто обратиться в его офис.

Пожалуй еще похвастаюсь своим рукожопством. Осталось много поддонов после стройки и, выбрав самые приличные из них, я сотворил несколько различных лавочек и стол для уличных посиделок.

Раздал всё друзьям новосёлам, которые еще не укомплектовали своё хозяйство полностью, а парочку лавок оставил себе, поставил перед входом в дом и на веранде.

Друзья, если хотите узнать продолжение эпопеи со строительством дома на продажу, подпишитесь на ТГ и тогда точно его не пропустите. Я пишу там крайне редко. Использую его, чтобы уведомить о новых статьях или видео:
https://t.me/postroydoma

Вся эта статья в одном видео:

Первая часть: строительство фундамента, со всеми ценами на материалы и работы:
Строю дом на продажу. Сколько это стоит. Фундамент

Вторая часть: возведение коробки дома, с ценами на работы и материалы:
Построил дом из газобетона 110 м2. Сколько стоит?

Третья часть: строительство кровли дома со всеми затратами:
Дом из газобетона 100м2. Сколько стоит дом построить?

Четвёртая часть: как уменьшить налог, итог по вложениям и ожидаемой прибыли.
Построил дом на продажу. Уменьшить налог, вложения и прибыль

Во второй половине этого поста покажу финальный результат строительства на данный момент, расскажу почему эту планировку я считаю универсальной. А именно комфортной для небольшой семьи или вместительной для семьи побольше.

Итак, земельный участок 7 соток под этим домом был приобретен за 790 000 рублей в 2022 году, то есть уже два года назад. На тот момент цена одной сотки этой земли составляла 113 000 рублей. Важно учитывать, что данный участок имеет категорию Земли населенных пунктов, здесь уже идёт социальная газификация. А это значит, что газ до участка дотягивают бесплатно.

Если дом рассматривается, как жильё и его предполагается отапливать в зимний период, то возможность газификации - это первое, что нужно учитывать при выборе участка. Если вы выбираете участок для себя, то вам это позволит существенно экономить на отоплении. Если отопление такого дома зимой обойдется минимум в 20 000 рублей, то газом - до 5 т.р. Если участок рассматриваете, как инвестицию - это коренным образом повысит ликвидность участка.

Этот участок расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции и сорока минутах езды на электричке от Москвы. 5 минут на машине сетевые магазины, фермерские продукты, недалеко лес, места для купания и рыбалки, а также инфраструктура крупных посёлков - школы, детские сады, больница, почта, банки и прочее.

Я всё это рассказываю, чтобы вы понимали моё окончательное ценообразование по этому объекту. Что это не садовое товарищество на краю географии, а хорошей земли в этом районе практически нет. Сегодня здесь продают землю с категорией сельскохозяйственного назначения, удалённую от жд станции, по цене стремящейся к двухстам тысячам рублей за сотку. А землю населенных пунктов, тем более так удачно расположенную, просто не найти по адекватной цене. И теперь перехожу непосредственно к логике ценообразования моего участка и дома, при продаже.

Итак, сумму за все три этапа строительства дома округлю на 120 рублей до 3 820 000 рублей, которые я потратил в 2023 году. Сюда тоже стоит прибавить годовую инфляцию 10%, так как дом я строил в прошлом году, а в этом году все стройматериалы и работы уже стоят дороже. Выходит, что сегодня себестоимость дома 4 202 000 рублей. А также 20% инфляции за 2 года от покупки участка: 790 000 + 20% = 948 000 рублей. Если вам кажется, что это нагло, уверяю вас, в реальности цены на землю выросли еще больше. То есть, речь пока не идёт о прибыли. На сегодня, с учётом инфляции себестоимость участка + дома = 5 150 000 рублей.

Теперь порассуждаем, что я именно заработал. Можно было просто положить деньги в банк под процент, где они застрахованы, вообще ничего не делать, не нести риски и получить за год 600-700 тысяч рублей. Проценты сейчас высокие и это реально.

Но я работал, а любой труд должен оплачиваться. Я контролировал стройку, снабжал стройку материалами, техникой и рабочей силой, что делать своевременно и слажено не всегда просто и требует ежедневного присутствия. А также взял на себя риски, связанные со всем этим процессом.

Поэтому, без затей, я добавлю 2 миллиона рублей своей зарплаты и прибыли. И не забываем про 13% налога на доходы физических лиц, которые также добавляю к цене дома. Вот и выходит, что минимальная цена, по которой я буду продавать дом в этом году составит 5 150 000 + 2 000 000 + 13% = 8 079 500 рублей. Налоги, возможно, получится оптимизировать, но есть нюансы - не все расходы я могу подтвердить, поэтому так. В объявлении цена будет выше, с расчётом на высокий спрос весной и возможность торга с покупателем. Цену постепенно опускаю.

Покупатель на хороший дом, с хорошим участком может найтись и даже осознано немного переплатить, понимая уникальность моего предложения. К осени я имею возможность снизить цену, чтобы повысить привлекательность предложения. А если дом не будет продан в этом году, то в следующем, цена уже не будет выглядеть завышенной, учитывая инфляцию и всеобщий рост цен. Но с другой стороны, уже руки чешутся начать новую строку, тем более, что появился интересный участок в продаже, который хочу приобрести - еще один повод падать в цене.

Интересно ваше мнение относительно ценообразования. Напишите в комментариях, сколько бы вы хотели реально заработать с продажи дома, если построили его вы. И с другой стороны, интересно сколько бы вы готовы были доплатить продавцу к себестоимости, за то что он построил для вас этот дом.

А теперь главное про налоги.

Если дом или участок был во владении менее 5 лет, то нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на доход физических лиц в размере 13%. Это называется "минимальный срок владения недвижимом имуществом". Если раньше этот срок составлял 3 года, теперь 5. Есть некоторые исключения для недвижимости полученной в наследство, в дар от членов семьи и тому подобное, где срок 3 года. Но меня это не касается.

Что же получается, если вы продаете дом за 7 миллионов, то нужно заплатить налог 910 000 рублей? Ничего себе ломоть! Не все столько зарабатывают за год. Благо, что налог можно существенно уменьшить или даже свести к нулю. Для этого существует имущественный налоговый вычет и не только.

1 миллион рублей - максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе. Вычет доступен каждому гражданину в размере 1 миллион рублей за календарный год.

Перевожу на русский язык. Если вы продали участок за 3 миллиона рублей, то при подаче декларации заявляете налоговый вычет 1 миллион и налог уплачиваете уже с 2 миллионов рублей.

Если вы продали участок за 1 миллион рублей и заявили вычет в размере 1 миллион рублей, то налог составит 0 рублей. Если сумма продажи не превышает размер вычета, то декларацию подавать не нужно. При этом сумму вычета можно разделять. Например 500 тысяч на участок и 500 тысяч на дом. Да, именно так - когда вы продаете дом на участке, то вы продаете два объекта недвижимости.

Но вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Объясняю доступно. Если дом вы продали за 5 миллионов рублей, а потратили на его строительство 3 миллиона рублей, то налог вы заплатите 13% с 2 миллионов рублей. Само собой, расходы на строительство нужно документально подтверждать. Для этого подойдут чеки на покупку стройматериалов, с указанием перечня покупок, квитанции к приходно-кассовым ордерам, выписки о банковских переводах, с указанием назначения платежа и даже расписки от физических лиц о получении средств за работы.

При этом, вы можете применить имущественный вычет к участку, а для дома уменьшить величину дохода на сумму расходов. Или наоборот. То есть использовать сразу два способа уменьшить налог одновременно, для двух разных объектов недвижимости.

Важный аспект, который стоит учитывать. Если цена объекта в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0.7, то налог оплачивается не от суммы в договоре, а именно по формуле "кадастровая стоимость умножить на 0.7" и от получившейся суммы взимается налог 13%.

Приведу условный пример. Я продаю дом с участком. В договоре указано, что стоимость участка 1 000 000 рублей и стоимость дома 1 000 000 рублей. Заполняя декларацию, я прошу применить имущественный вычет к стоимости участка. Цена участка - миллион, минус имущественный вычет миллион. Итого по участку оплачивать налог не нужно. Остаётся разобраться с домом.

Напоминаю, стоимость дома в договоре 1 миллион рублей. Кадастровая стоимость дома 2 000 000 миллиона рублей. Умножаем 2 миллиона на 0.7, получаем 1 400 000 рублей. Это больше, чем сумма в договоре, значит и налог нужно платить с миллиона четыреста. Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на строительство в сумме на 1 300 000 рублей, то получится: 1 400 000 - 1 300 000 = 100 000 рублей. Именно с этой суммы вам нужно будет заплатить налог 13%, что оставит 13 000 рублей.

Для понимания уточню - можно сделать и наоборот, если это оказывается выгоднее. Применить имущественный вычет 1 000 000 рублей к дому, а по участку снизить налогооблагаемый доход, заявив расходы на его покупку - то есть договор с прежним собственником. Также, можно сразу к двум объектам применять снижение дохода подтверждением расходов, если сумма имущественного вычета уже израсходована в этом году на другие объекты недвижимости.

Что из этого следует? Максимально скрупулёзно, собирайте все чеки, платёжки, квитанции, расписки. Для вас это живые деньги, которые помогут вам сократить сумму налогов. Имейте ввиду, что простой товарный чек, который часто пытаются всучить на рынке, вместо кассового, скорее всего налоговая не примет. Принять может, но только оформленный по строгим правилам. На рынках я таких не видел. Если это важно для вас, поинтересуйтесь в интернете перечнем того, что должен содержать товарный чек, чтобы являться самостоятельным платежным документом.

По налогам всё.

А это видео. Оно включает всю информацию данного поста, а во второй части видеообзор дома снаружи и внутри, с моими комментариями. Это же видео (вторую его часть) я использую в объявлении о продаже дома, чтобы поближе познакомить с домом потенциальных покупателей:

В расчёте стоимости продажи дома в этом видео, я немного борщанул и обозначил цену продажи, аж 9 500 000 рублей. Немного неверный расчет и немного лишней наглости. Правильный расчёт в этом посте. Когда продам обязательно расскажу о цене сделке в своём тг-канале: https://t.me/postroydoma А еще там первым можно получить уведомление о выходе новых видео. Канал без частых постов, флуда и навязчивой рекламы. Пощу только своё.

Процесс строительства со всеми затратами:

Часть 1. Фундамент: https://pikabu.ru/story/stroyu_dom_na_prodazhu_skolko_yeto_stoit_fundament_10948409

Часть 2. Коробка: https://pikabu.ru/story/postroil_dom_iz_gazobetona_110_m2_skolko_stoit_11122932

Часть 3. Крыша: https://pikabu.ru/story/dom_iz_gazobetona_100m2_skolko_stoit_dom_postroit_11310588

Как правильно выбрать земельный участок:

Часть 1: https://pikabu.ru/story/kak_vyibrat_zemelnyiy_uchastok_10520416

Часть 2: https://pikabu.ru/story/pokupka_zemelnogo_uchastka_kak_pravilno_vyibrat_10638905

Если было интересно и\или полезно, то жмите плюс, не стесняйтесь. Как я не стесняюсь клянчить плюсы. :) Тогда пост увидит больше пикабушников, а я буду от этого очень счастлив.

Всем пока!

Выбрал вариант строительства двускатной утёпленной крыши. Думал, что это позволит существенно сэкономить, по сравнению с полными двумя этажами и четырехскатной кровлей. Сейчас есть понимание, что это заблуждение. Фактически, экономия только на одном метре кладки стенового блока и кирпича, по двум сторонам, что в масштабах всей стройки, не очень существенно.

Давайте разберемся. Если крыша утепленная, то исключается чердачное перекрытие. Фактически чердака нет. На перекрытии мы экономим, но монтаж утепленной кровли дороже примерно на стоимость работ по устройству чердачного перекрытия.

Идём дальше. Площадь кровли больше площади горизонтального перекрытия, значит на кровлю уйдёт больше утеплителя. Сомнительная выгода :) На устройство перекрытия будет небольшой перерасход досок, что в конечном счёте компенсирует одно другое.

Расход металла на двухскатную и четырехскатную кровлю примерно одинаков. Ската хоть и четыре, но они короче, чем на двухскатной.

Вот и выходит, что сэкономить получится на укладке метров 20 облицовки и столько же блока стенового. При этом дом, с холодным чердаком и теплым перекрытием - комфортней летом. Прогревается крыша меньше. Внутри помещений на втором этаже нет скатов по краям комнаты. А еще конструкция полных двух этажей позволяет расположить окна по всем четырем сторонам дома, при необходимости. Мансардные окна не в счёт.

Кадры со стройки, мои комментарии и рассуждения по материалам и технологиям, всегда можно найти в видео по теме. Наболтать в микрофон и наложить звук на видеоряд, который я подснял в процессе стройки - проще, чем написать полноценную статью, да и получается нагляднее и информативнее.

Поэтому приглашаю посмотреть видео, там больше информации, а главное - есть на что посмотреть:

Перехожу к основному, чем мои посты вызывают интерес - это подробные расходы на строительство. Напоминаю, расходы на предыдущие этапы приведены в предыдущих частях. Ссылки дал в начале этого поста. Здесь расходы на третий, завершающий этап стройки и потом подытожим.

Добавлю, что стройка происходила в 2023 году, в Подмосковье. На этот этап были такие расценки: работа по подшивке свеса кровли софитом - 1000р. м.п., водосточка - 350р. м.п., кровля утепленная - 2000р. м.п.

Всего за третий этап - кровля лестница, перегородки, окна: 1 207 608 рублей

Итого за три этапа: 3 819 880 рублей.
+ участок 790 000 = 4 609 880 рублей фактических затрат на весь объект.

Обратите внимание, что цены на основные работы мне дали меня довольно низкие.
2000 рублей за утепленную кровлю, 1800 за куб блока, 1500 за квадрат облицовочного кирпича - это немного по меркам не только Подмосковья, но для всей России. Материалы тоже искал дешевле, либо по средней цене, если не получалось иначе.

Конечно, если не брать в расчёт такое: "у меня сосед кровлей 50 лет занимается, он мне за пузырь накрыл крышу" и "я такой дом за лям построил в прошлом году".

Нет посредников. Стройку снабжал и контролировал сам.
И тем не менее, не получается никаких мифических 2 000 000 рублей за каменный дом, о которых пишут некоторые комментаторы. Небольшой каркасник на сваях, отделанный сайдингом, без коммуникаций и внутренней отделки - может быть. Каменный - забудьте. Только если целиком строить своими руками и то не факт.

Как я уже говорил в предыдущих постах, этот дом я строю на продажу. Поэтому будет еще одно видео про этот дом, где я прикину стоимость, по которой буду этот дом продавать. Возьму затраты, прибавлю инфляцию, налоги, индивидуальность предложения на местности, свою жадность и прикину по какой цене этот дом продавать. А вы как думаете?

А еще большую часть видео уделю налогу, при продаже дома и участка - сколько платить, как снизить или не платить вовсе.

О своих новых видео я уведомляю своих подписчиков в Телеграм. Мы там на прямой связи, это удобно, я не выкладываю там никакой копипасты и рекламы. Это удобный способ обойти "рекомендательные технологии" ютуба и не потеряться в подписках на Пикабу. Короче заходите, там ничего страшного нет, уже сотни пикабушников присоединились. Кстати, приглашаю к общению и обсуждению там темы стройки и земельных участков: https://t.me/postroydoma

Кстати, про земельные участки. Я подробно, в двух частях рассказал как правильно выбрать земельный участок себе или на продажу:
Часть 1: https://pikabu.ru/story/kak_vyibrat_zemelnyiy_uchastok_10520416

Часть 2: https://pikabu.ru/story/pokupka_zemelnogo_uchastka_kak_pravilno_vyibrat_10638905
Если не хочется разбираться, пишите в личку. Контакт в профиле.

Под последним шортсом особенно понравился комментарий:
"Газобетон в основе , прощай дом .. .лучше уш деревянный …"
А производители газобетона то и не знали...

В самом шортсе рассказал о том, что стену из газобетона можно не утеплять. И даже лучше не утеплять. Ну и первый гениальный комментарий: "Любую стену нужно утеплять".

Люди не в курсе, что такое теплопроводность, как она коррелирует с плотностью газобетонного блока, но с полной уверенностью в своей правоте пишут, что утеплять надо. Да и вообще любую стену. Что на столько не соответствует действительности, что диву даешься, что у комментатора в голове и почему он не стесняется говорить о том, о чём не имеет даже приблизительного представления?!

Конечно, профессиональный расчёт делает архитектор (проектировщик), но можно же воспользоваться калькулятором по тепловой защите, который не сложно найти в интернете. В него забит справочник материалов, с их характеристиками теплопроводности, паропроницаемости, чтобы рассчитать влагонакопление в стене и прочими характеристиками.

В этот же калькулятор уже вбиты параметры и допуски современных СНИПов и других регламентирующих документов, чтобы на выходе просто сообщить пользователю - проходит стена по нормам или нет. Вот пример:

Стрелками я отметил плотность D300, толщину 300мм, базовое значение поэлементных требований - это как несложно догадаться требуемое значение. А строка сопротивление теплопередаче - это текущее для введенного пирога стены. Как видим, однослойная стена из газобетона превосходит норматив, о чем написано в самом низу: Ограждающая конструкция удовлетворяет нормам по тепловой защите вне зависимости от иных требований.

Необходимость утеплять стену зависит от плотности газобетона и толщины стены. Еще не так давно, газобетон плотностью D300, действительно, использовался только как наполнение стен, но не являлся несущей конструкцией. Когда производители довели прочность бетона до значение B2.0, строительство домов до 2 этажей, с несущими стенами из газобетона стало доступно.

Я же строю из газобетона D350, с прочностью на сжатие B2.5, из которого можно строить до 3х этажей, а стена не требующая утепления - 375мм. Потому-что, в реальности, согласно паспорта качества газобетона, его плотность ~D370. За то, он прочней.

Писали мне, что я вру и про это, ведь, по мнению комментатора, D350 в России не выпускается. Только 300, 400, 500 и т.д. Не знаю, почему комментатору проще опозориться, чем загуглить, но факт есть факт.

Итого, в сухом остатке, достаточно стены 300мм, газобетона плотностью D300. Если использовать газобетон плотностью D400, то необходимая толщина стены уже должна быть 400мм. И, соответственно, для плотности D500 и стена 500 мм. Чем плотней газобетон, тем выше его теплопроводность, он холоднее. А прочность у блока D500, будет, например B3.5. Прирост не впечатляющий, а расходы на кубатуру блока и на фундамент увеличиваются. Ведь, при использовании ленточного фундамента, лента станет шире на эти самые 200мм. Либо такую стену нужно будет утеплять. Усложнять пирог стены, уже более пристально смотреть на влагонакопление в стене и переживать за то, что в утеплителе заведутся мыши.

С одной стороны, чем теплее стена, тем лучше. Но во-первых, не все теплопотери идут через стены. Теплопотери идут и через пол, кровлю или перекрытие чердачное, окна, двери и даже через вентиляцию. А во-вторых, нехитрые расчёты показывают, что затратив средства на дополнительное утепление и без того теплой стены, эти расходы можно будет окупить, например через 50 лет. А при отоплении газом и через все 100 лет.

К сути, в прошлом посте и видео я рассказывал о строительстве фундамента и затрат на него:

https://pikabu.ru/story/stroyu_dom_na_prodazhu_skolko_yeto_stoit_fundament_10948409

Во втором видео, которое я публикую ниже, я рассказываю о том как строю и почему строю так, а не иначе, показываю этапы строительства, и точно также скрупулёзно подсчитываю стоимость строительства. Озвучиваю все расходы в конце видео:

Я рекомендую посмотреть видос, там максимум информации. Если коротко, то в этот этап вошел материал стен, два армопояса, железобетонное перекрытие, затраты на технику и транспорт и, конечно, на работу. Строю я в Подмосковье, а железобетонные плиты заказывались в Рязани. Газобетонный блок заказывался в Саратове, кирпич везли из Тверской области. Всё это ради того, чтобы купить материалы с оптимальным соотношением цены и качества.

Ниже представлю таблицу с расходами, в видеоролике, я комментирую статьи расходов, если они того требуют.

И вторая часть таблицы:

Всего на второй этап потрачено: 1 968 933 рубля.
Предыдущий этап (фундамент): 643 339 рублей.

За два этапа: 2 612 272 рубля.

Это не считая кровли и дополнительных затрат, о которых я расскажу в следующем видео. Не считая стоимости участка, коммуникаций и прочих расходов.

Кстати, об участке. Если вы планируете покупку участка, строго рекомендую к просмотру моё руководство "Как правильно выбрать участок". Также, лучше смотреть именно в формате видео, там максимум информации.

Первая часть "Как выбрать участок": https://pikabu.ru/story/kak_vyibrat_zemelnyiy_uchastok_10520416
Вторая часть: https://pikabu.ru/story/pokupka_zemelnogo_uchastka_kak_pravilno_vyibrat_10638905

Ну и всеми любимая ссылка на Телеграм. Для хейтеров поясняю, я не рекламирую говноканал, с говнолентой из чужого говноконтента. В данном случае это возможность подписаться тем, кто хочет не пропустить следующее моё видео: https://t.me/postroydoma

Ибо рекомендательные технологии на ютубе могут решить за вас, что вы хотите смотреть, а что нет. Да и на Пикабу лента подписок завалена постами из сообществ. Найти там автора, порой трудно.