Построил дом на продажу. Уменьшить налог, вложения и прибыль⁠⁠

Привет, друзья.

Это четвертый пост о строительстве загородного дома на продажу. Ссылки на три части с процессом строительства внизу поста. Там подробные калькуляции затрат, кадры со стройки и мои рассуждения о технологиях строительства и материалах. Ещё внизу поста видео со всей информацией этого поста + видеообзор с моими комментариями, если вам удобнее слушать, а не читать.

Немного расскажу про земельный участок под домом и порассуждаем про деньги. Оценим мои личные трудозатраты и жадность, чтобы понять по какой цене этот дом можно продать. И коснёмся налогообложения, прикинем сколько нужно будет отдать денег государству и как оптимизировать налоги, при продаже дома и земельного участка.

Во второй половине этого поста покажу финальный результат строительства на данный момент, расскажу почему эту планировку я считаю универсальной. А именно комфортной для небольшой семьи или вместительной для семьи побольше.

Итак, земельный участок 7 соток под этим домом был приобретен за 790 000 рублей в 2022 году, то есть уже два года назад. На тот момент цена одной сотки этой земли составляла 113 000 рублей. Важно учитывать, что данный участок имеет категорию Земли населенных пунктов, здесь уже идёт социальная газификация. А это значит, что газ до участка дотягивают бесплатно.

Если дом рассматривается, как жильё и его предполагается отапливать в зимний период, то возможность газификации - это первое, что нужно учитывать при выборе участка. Если вы выбираете участок для себя, то вам это позволит существенно экономить на отоплении. Если отопление такого дома зимой обойдется минимум в 20 000 рублей, то газом - до 5 т.р. Если участок рассматриваете, как инвестицию - это коренным образом повысит ликвидность участка.

Этот участок расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции и сорока минутах езды на электричке от Москвы. 5 минут на машине сетевые магазины, фермерские продукты, недалеко лес, места для купания и рыбалки, а также инфраструктура крупных посёлков - школы, детские сады, больница, почта, банки и прочее.

Я всё это рассказываю, чтобы вы понимали моё окончательное ценообразование по этому объекту. Что это не садовое товарищество на краю географии, а хорошей земли в этом районе практически нет. Сегодня здесь продают землю с категорией сельскохозяйственного назначения, удалённую от жд станции, по цене стремящейся к двухстам тысячам рублей за сотку. А землю населенных пунктов, тем более так удачно расположенную, просто не найти по адекватной цене. И теперь перехожу непосредственно к логике ценообразования моего участка и дома, при продаже.

Итак, сумму за все три этапа строительства дома округлю на 120 рублей до 3 820 000 рублей, которые я потратил в 2023 году. Сюда тоже стоит прибавить годовую инфляцию 10%, так как дом я строил в прошлом году, а в этом году все стройматериалы и работы уже стоят дороже. Выходит, что сегодня себестоимость дома 4 202 000 рублей. А также 20% инфляции за 2 года от покупки участка: 790 000 + 20% = 948 000 рублей. Если вам кажется, что это нагло, уверяю вас, в реальности цены на землю выросли еще больше. То есть, речь пока не идёт о прибыли. На сегодня, с учётом инфляции себестоимость участка + дома = 5 150 000 рублей.

Теперь порассуждаем, что я именно заработал. Можно было просто положить деньги в банк под процент, где они застрахованы, вообще ничего не делать, не нести риски и получить за год 600-700 тысяч рублей. Проценты сейчас высокие и это реально.

Но я работал, а любой труд должен оплачиваться. Я контролировал стройку, снабжал стройку материалами, техникой и рабочей силой, что делать своевременно и слажено не всегда просто и требует ежедневного присутствия. А также взял на себя риски, связанные со всем этим процессом.

Поэтому, без затей, я добавлю 2 миллиона рублей своей зарплаты и прибыли. И не забываем про 13% налога на доходы физических лиц, которые также добавляю к цене дома. Вот и выходит, что минимальная цена, по которой я буду продавать дом в этом году составит 5 150 000 + 2 000 000 + 13% = 8 079 500 рублей. Налоги, возможно, получится оптимизировать, но есть нюансы - не все расходы я могу подтвердить, поэтому так. В объявлении цена будет выше, с расчётом на высокий спрос весной и возможность торга с покупателем. Цену постепенно опускаю.

Покупатель на хороший дом, с хорошим участком может найтись и даже осознано немного переплатить, понимая уникальность моего предложения. К осени я имею возможность снизить цену, чтобы повысить привлекательность предложения. А если дом не будет продан в этом году, то в следующем, цена уже не будет выглядеть завышенной, учитывая инфляцию и всеобщий рост цен. Но с другой стороны, уже руки чешутся начать новую строку, тем более, что появился интересный участок в продаже, который хочу приобрести - еще один повод падать в цене.

Интересно ваше мнение относительно ценообразования. Напишите в комментариях, сколько бы вы хотели реально заработать с продажи дома, если построили его вы. И с другой стороны, интересно сколько бы вы готовы были доплатить продавцу к себестоимости, за то что он построил для вас этот дом.

А теперь главное про налоги.

Если дом или участок был во владении менее 5 лет, то нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на доход физических лиц в размере 13%. Это называется "минимальный срок владения недвижимом имуществом". Если раньше этот срок составлял 3 года, теперь 5. Есть некоторые исключения для недвижимости полученной в наследство, в дар от членов семьи и тому подобное, где срок 3 года. Но меня это не касается.

Что же получается, если вы продаете дом за 7 миллионов, то нужно заплатить налог 910 000 рублей? Ничего себе ломоть! Не все столько зарабатывают за год. Благо, что налог можно существенно уменьшить или даже свести к нулю. Для этого существует имущественный налоговый вычет и не только.

1 миллион рублей - максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе. Вычет доступен каждому гражданину в размере 1 миллион рублей за календарный год.

Перевожу на русский язык. Если вы продали участок за 3 миллиона рублей, то при подаче декларации заявляете налоговый вычет 1 миллион и налог уплачиваете уже с 2 миллионов рублей.

Если вы продали участок за 1 миллион рублей и заявили вычет в размере 1 миллион рублей, то налог составит 0 рублей. Если сумма продажи не превышает размер вычета, то декларацию подавать не нужно. При этом сумму вычета можно разделять. Например 500 тысяч на участок и 500 тысяч на дом. Да, именно так - когда вы продаете дом на участке, то вы продаете два объекта недвижимости.

Но вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Объясняю доступно. Если дом вы продали за 5 миллионов рублей, а потратили на его строительство 3 миллиона рублей, то налог вы заплатите 13% с 2 миллионов рублей. Само собой, расходы на строительство нужно документально подтверждать. Для этого подойдут чеки на покупку стройматериалов, с указанием перечня покупок, квитанции к приходно-кассовым ордерам, выписки о банковских переводах, с указанием назначения платежа и даже расписки от физических лиц о получении средств за работы.

При этом, вы можете применить имущественный вычет к участку, а для дома уменьшить величину дохода на сумму расходов. Или наоборот. То есть использовать сразу два способа уменьшить налог одновременно, для двух разных объектов недвижимости.

Важный аспект, который стоит учитывать. Если цена объекта в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0.7, то налог оплачивается не от суммы в договоре, а именно по формуле "кадастровая стоимость умножить на 0.7" и от получившейся суммы взимается налог 13%.

Приведу условный пример. Я продаю дом с участком. В договоре указано, что стоимость участка 1 000 000 рублей и стоимость дома 1 000 000 рублей. Заполняя декларацию, я прошу применить имущественный вычет к стоимости участка. Цена участка - миллион, минус имущественный вычет миллион. Итого по участку оплачивать налог не нужно. Остаётся разобраться с домом.

Напоминаю, стоимость дома в договоре 1 миллион рублей. Кадастровая стоимость дома 2 000 000 миллиона рублей. Умножаем 2 миллиона на 0.7, получаем 1 400 000 рублей. Это больше, чем сумма в договоре, значит и налог нужно платить с миллиона четыреста. Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на строительство в сумме на 1 300 000 рублей, то получится: 1 400 000 - 1 300 000 = 100 000 рублей. Именно с этой суммы вам нужно будет заплатить налог 13%, что оставит 13 000 рублей.

Для понимания уточню - можно сделать и наоборот, если это оказывается выгоднее. Применить имущественный вычет 1 000 000 рублей к дому, а по участку снизить налогооблагаемый доход, заявив расходы на его покупку - то есть договор с прежним собственником. Также, можно сразу к двум объектам применять снижение дохода подтверждением расходов, если сумма имущественного вычета уже израсходована в этом году на другие объекты недвижимости.

Что из этого следует? Максимально скрупулёзно, собирайте все чеки, платёжки, квитанции, расписки. Для вас это живые деньги, которые помогут вам сократить сумму налогов. Имейте ввиду, что простой товарный чек, который часто пытаются всучить на рынке, вместо кассового, скорее всего налоговая не примет. Принять может, но только оформленный по строгим правилам. На рынках я таких не видел. Если это важно для вас, поинтересуйтесь в интернете перечнем того, что должен содержать товарный чек, чтобы являться самостоятельным платежным документом.

По налогам всё.

А это видео. Оно включает всю информацию данного поста, а во второй части видеообзор дома снаружи и внутри, с моими комментариями. Это же видео (вторую его часть) я использую в объявлении о продаже дома, чтобы поближе познакомить с домом потенциальных покупателей:

В расчёте стоимости продажи дома в этом видео, я немного борщанул и обозначил цену продажи, аж 9 500 000 рублей. Немного неверный расчет и немного лишней наглости. Правильный расчёт в этом посте. Когда продам обязательно расскажу о цене сделке в своём тг-канале: https://t.me/postroydoma А еще там первым можно получить уведомление о выходе новых видео. Канал без частых постов, флуда и навязчивой рекламы. Пощу только своё.

Процесс строительства со всеми затратами:

Часть 1. Фундамент: https://pikabu.ru/story/stroyu_dom_na_prodazhu_skolko_yeto_stoit_fundament_10948409

Часть 2. Коробка: https://pikabu.ru/story/postroil_dom_iz_gazobetona_110_m2_skolko_stoit_11122932

Часть 3. Крыша: https://pikabu.ru/story/dom_iz_gazobetona_100m2_skolko_stoit_dom_postroit_11310588

Как правильно выбрать земельный участок:

Часть 1: https://pikabu.ru/story/kak_vyibrat_zemelnyiy_uchastok_10520416

Часть 2: https://pikabu.ru/story/pokupka_zemelnogo_uchastka_kak_pravilno_vyibrat_10638905

Если было интересно и\или полезно, то жмите плюс, не стесняйтесь. Как я не стесняюсь клянчить плюсы. :) Тогда пост увидит больше пикабушников, а я буду от этого очень счастлив.

Всем пока!