Как выбрать земельный участок
Как выбрать участок для строительства дома или для инвестиций.
В последнее время, кажется, Пикабу так страдает от нехватки оригинального контента и засилия баянов. Ну, вот вам авторский контент. Кому интересна тема загородной недвижимости?
Сразу скажу, что вся полнота информации + мнение + рассуждения + наглядная демонстрация - всё этом в видео, а ниже краткое изложение в тексте:
Категории земли
Когда я продавал участок, многие звонили мне и спрашивали, ИЖС ли участок. Из разговора я понимал, что многие на столько далеко от понимания, что такое ИЖС и зачем он нужен, что путают виды разрешенного использования и формы юридического лица. То есть сравнивают, например ИЖС и СНТ. Но это вообще не рядом.
Если начинать сначала, то надо сказать, что существуют так называемые территориальные зоны, которым соответствуют категории земли. Например, зоне Ж-2 соответствует категория земли населенных пунктов. А зоне СХ-2 соответствует категория земли сельхозназначения и др.
Категориям соответствуют виды разрешенного использования (ВРИ). На землях с одним ВРИ можно строить полноценный дом, на других только некапитальные жилые строения, а на некоторых жилые строения вообще не допускаются.
Если углубляться и расписывать всё это, потребуется еще не одна статья. Я даю вводные данные, подробную информацию можно найти в интернете без труда. Добавлю, лишь, ВРИ ИЖС действительно для застройки, пожалуй, лучший вариант. Но жилой дом можно построить и на земле "Ведение садоводства", а на земле для "Ведение огородничества" строить дом нельзя.
С ВРИ ЛПХ немного сложнее. Если категория земли "Земли населенных пунктов" и ВРИ участка ЛПХ - на таком участке можно строить жилой дом. А вот если ЛПХ находится в границах земли с категорией Земли сельхозхозяйственного назначения, так называемые "Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках", строить дом там нельзя.
Охранные зоны
Очень важно знать перед покупкой, не попадает ли участок в так называемые охранные зоны, зоны с особыми условиями использования. Такие зоны могут быть у линий электропередач, газовых магистралей, дорог, линий связи, водоемов и т.п. В таких охранных зонах строить капитальные строения нельзя. Вы не сможете их зарегистрировать, газифицировать и т.п. В худшем случае, предпишут снос.
Проверить наличие охранных зон можно на публичной кадастровой карте http://pkk.rosreestr.ru/, включив соответствующие настройки в опциях или на сайте https://rgis.mosreg.ru, в разделе Градпроработка (для МО). Там же, в разделе Смежник, можно проверить пересечение с землями лесного фонда. В таких пересечениях тоже строить нельзя.
Коммуникации.
Социальная газификация доступна дял участков в черте населенных пунктов, с категорией "Земли населенных пунктов". До участка тянут газопровод бесплатно. По участку и дому по расчету. Примерно 150-200 тыр.
Если участок на сельхозке, в том числе в СНТ, под социалку участок не походит. Конечно, если возможность скинуться собственникам и протянуть газопровод за счет. Но учтите, что это очень дорого, даже если точка подключения не очень далеко. Если тянуть надо много и, тем более, строить распределитель, это может быть просто непомерно дорого. Также учитывайте, что договориться с соседями "скинуться" бывает задачей невыполнимой. Один топит дровами, другой электричеством, третий вообще не топит, потому что бывает на участке только летом.
С электричеством тоже не всё гладко. Если раньше подключение 15 квт стоило 550 рублей по социальной программе, когда точка подключения до 500 м в сельской местности, то сейчас халява закончилась. Если столб стоит прямо около вашего участка, то стоимость подключения, включая счетчик, составит около 50 000 рублей. В прошлом году я вешал за 43 000. В следующем будет еще дороже. Но это не самое страшное. Если точка подключения находится метрах в 100-200 и нужно поставить 5-6 столбов, то за каждый включат в счёт тысяч 60. Если по их расчетам окажется, что нужно модернизировать ТПУ, то стоимость может еще увеличиться. В общем, при плохих раскладах, затраты на электрификацию могут исчисляться сотнями тысяч рублей. Так что, это нужно учитывать, при выборе участка.
Форма участка и расположение в нарезке.
Очевидно, что треугольный участок - хуже прямоугольного. Разве, что очень хорошая земля (расположение, удаленность, категория, перспективы и т.п.). Но и не всякий прямоугольный хорош, если это узкая колбаса - это минус. От сторон дома нужно отступать 3 метра. К тому же, неплохо иметь возможность заезда на заднюю часть участка, хотя бы, Газели. Поэтому лучше, с одной стороны оставить метров 5. Итого 8 только на отступы. Если ширина дома 10 метров, то минимально приемлемая ширина участка 18 метров. Можно и меньше, но только если точно знаете, что с ним будете делать.
Преимуществом станет угловой участок, так как его можно разделить не только по ширине, но и по длинной стороне, тогда каждый из сформированных участков, будет приемлемой ширины. Большой участок имеет меньше спрос и, как правило, немного ниже стоимость. Не у всех есть круглая сумма на большой участок. Такой участок можно купить, как инвестицию. Разделить и продать два или более участков, уже дороже. Следует уточнить в правилах землепользования (ПЗЗ) вашего района, какой участок минимального размера можно сформировать на конкретной категории земли. У меня это было 5 соток.
Чтобы разделить участок, нужно написать решение собственника о разделе земельного участка (шаблон в интернетах) и привлечь кадастрового инженера. С результатами его работы в МФЦ и через несколько дней у вас не один, два...или более участков.
Прирезка
К участку можно "прирезать" до 5 соток, а иногда и больше, если рядом есть (прилегает) свободная муниципальная земля и данная манипуляция не ущемит ничьих прав. Если администрация не может сформировать из запрашиваемой земли отдельный участок, чтобы продать его, то вы можете выкупить прилегающий кусочек за 1/2 кадастровой стоимости. Без аукциона. Не путайте эту процедуру с покупкой отдельных участков у администрации, в этом случае, чаще всего всё проходит через аукцион.
Транспортная доступность и инфраструктура.
К транспортной доступности можно отнести не только удаленность от районного центра, но менее глобальные характеристики - удаленность участка от асфальта, качество дорожного покрытия от асфальта до участка, наличие станции электрички в шаговой доступности, автобусной остановки и т.п. Наличие магазинов тоже имеет значение. Если хотя бы до сельского магазина можно дойти пешком, а до сетевого доехать за 5-10 минут, это приемлемо. Пункты выдачи маркетплейсов, возможность доставки продуктов питания и т.п. - это очень хорошо. Школы, детские сады и поликлиники, хотя бы в 20 минутах езды - это отлично.
Стоит учитывать, что даже если вы не автомобилист и отсутствие асфальта вас не пугает, для кого-то это может быть важно. Для кого-то иначе - наличие станции электрички рядом - первостепенно важно. Не забывайте о дорожных пробках. Если по пути к участку, особенно в пятницу туда, а в воскресенье оттуда - серьезные пробки, это не сильно привлекательное направление. Если вы рассматриваете участок для инвестиций, нужно искать участок с максимальных количество преимуществ, чтобы покрыть максимум потребностей потенциальных покупателей. Даже если вы рассматриваете участок для себя - лучше иметь возможности, чем не иметь. Сегодня вы электричке, завтра на машине. Сегодня вы живете в городе и почтовое отделение в сельской местности вас не интересует, завтра вы решили переехать загород и все блага инфраструктуры вам будут очень нужны. Да и свой участок, возможно, захотите продать через несколько лет. Всё течет, всё изменяется.
Геология и ландшафт
Важен тип грунта на участке и глубина залегания грунтовых вод. Тип грунта и его водонасыщенность влияет на типы фундаментов, доступных для строительства. Если грунты на участке сильно пучинистые и влагонасыщенные, это сильно ограничивает выбор фундамента и удорожает строительство. Вероятно потребуются дренажные системы на участке. А также, на участке с высокими грунтовыми водами не получится сделать незамкнутый септик.
Пучинистость грунтов - процент расширения грунта, при замерзании.
Немаловажным фактором является глубина залегания питьевой воды. Если известняковый водоупор находится на глубине 22 метра, значит скважина вам обойдется в 66 тысяч рублей. А залегание артезианской воды на глубине 150 метров, раскошелят вас на немыслимые 400-450 000р.
Обязательно проверяйте/узнавайте не разливается ли на ваш будущий участок близлежащая речка или даже канава. Если весной по канаве идет вода из лесов, в которых таит снег, то у вас на участке могут образовываться рисовые поля.
Если в поселке есть общий уклон, то участок лучше выбирать наверху, чтобы в сточной канаве мимо вас не протекали все отходы жизнедеятельности жителей выше. Да и вообще, выше - значит суше. Наличие дренажной канавы, кстати, тоже плюс. Туда можно сбрасывать ливневую канализацию.
Если сам участок имеет большой уклон, это может повлечь перерасход средств на строительство фундамента или благоустройство участка. Его нужно будет либо подсыпать, либо террасировать.
Эстетика
Очевидно, что если рядом есть заводы или шумные промзоны - это минус. А вот с природными точками притяжения, такими как водоемы или лес - не всё так однозначно. С одной стороны, крайний участок к лесу - это красиво. Особенно, если вы планируете сдавать домики в аренду посуточно. С другой стороны лес может быть источником комаров и змей. Тоже и с водоемом. Как прекрасно, пройдя 100 метров от дома искупаться. Но бесконечно квакающие лягушки, ползущие змеи, врядли добавят комфорта. Что уж говорить о приезжающих на водоем отдыхающих, которые будут жарить шашлыки и слушать музыку, возможно ночью, недалеко от вашего дома.
Лесные деревья на участке - также могут быть и плюсом и минусом. Если на участке несколько сосен, не мешающих строительству дома, то в тени деревьев можно построить беседку и отдыхать там с комфортом. Если это густо заросший участок, то это снова расходы - на удаление деревьев. Но я считаю, что лучше чтобы деревья были. Удалить их можно (если это не особо охраняемая территория природного заповедника), а вот вырастить быстро не получится. Есть другая категория граждан, которые из любого лесного участка хотят сделать гладкое поле для гольфа и стричь газон раз в три дня. Учитывайте это, выбирая размер участка. Если он не будет застроен и залит бетонными площадками и дорожками, то стрижка газона станет вашей постоянной обязанностью.
Ну и подводя итог. Идеальный участок, возможно, существует, но за большие деньги. Если средства ограничены, придется выбирать максимальный баланс между преимуществами, недостатками и ценой. Не стройте дорогой, хороший дом на дешевой (читай не самой лучшей) земле. И наоборот. Не ищите идеальный, дорогой участок, для простого дачного домика. Как вариант, если участок у вас большой и хороший, но денег на большой дом пока нет, то можно построить гараж или баню, с жилым мансардным этажом, где-то с краю участка. А уже позднее можно будет построить дом или продать как есть, оставив следующему собственнику место на участке под строительство большого дома. Ну, если вы рассматриваете загородную недвижимость, как инвестицию.
Новую землю не выпускают. Она дорожает с каждым годом. Чем ближе земля к районному центру, чем лучше транспортная доступность и юридическая привлекательность (категория, ВРИ, коммуникации), тем быстрее такая земля растет в цене.
Всем удачи!
ps Да тут, будет ссылка на телегу. Но только потому, что система подписок на Пикабу несовершенна. У меня в телеге нет ленты с трешем и баянами. Если хотите получать уведомления о том, что я рассказал что-то новое, добро пожаловать: https://t.me/postroydoma
pps Я сам строю дома на продажу (только начинаю). Хочу строить под сдачу в аренду.
Сам купил уже три участка в одном районе. Один дом продал. Один отделываю для себя. Рассказываю о своем опыте. Если хотите посмотреть что я построил уже и что строю сейчас (скоро буду выкладывать), то присоединяйтесь ко мне на Ютуб и в Телеге.