snoska

Объяснение простое. Люди торопились оформить сделки до 1 октября, когда условия «Семейной ипотеки» меняются. По сути, в сентябре рынок получил волну отложенного спроса, который выплеснулся разом.

Цифры в пересчёте на один рабочий день

Относительно августа: +38% по количеству кредитов и +54% по объёму. Относительно предыдущего максимума в июне: +17% по количеству и +21% по объёму.

Итоги 9 месяцев 2026 года

Банки выдали около 800 тыс. кредитов на 3,6 трлн рублей. Это примерно +33% по количеству и +35% по объёму к прошлому году.

Что дальше

ДОМ.РФ ждёт замедления. Значительная часть спроса уже реализована в сентябре, а ещё придётся сравниваться с сильным IV кварталом 2025 года.

Прогноз на весь 2026 год: около 1 млн кредитов на 4,5-4,6 трлн рублей. Это примерно на уровне 2025 года.

Самое интересное теперь - посмотреть, насколько просядет октябрь после сентябрьского ажиотажа. А вы успели оформить что-то до 1 октября или, наоборот, решили подождать?

Источник: ДОМ.РФ

На выплате это не отразилось. Проценты от депозитов и РЕПО упали на 135 млн ₽, а арендный поток вырос только на 83 млн. После покупки БЦ «Серебряный фонтан» и «Кубик» в депозитах и РЕПО осталось около 6,5 млрд ₽.

Доходность: 10,4% вместо 21%

Доходность складывается из выплаты и прироста РСП. Выплата почти не изменилась, около 10% годовых. А прирост РСП составил 0,4% годовых вместо 10,2%.

Дело в переоценке недвижимости: 77 млн ₽ против 653 млн в прошлом квартале. РСП вырос на 142 ₽ на пай вместо 3 087 ₽. Получается, высокую доходность I периода обеспечила переоценка, а без неё фонд платит те же 10% и почти не растёт в стоимости.

Primium: вакансия 15,9% при 4,8% по рынку

Свободна та же доля площадей, что и раньше. Я сверил поэтажный план: за квартал не сдано ни одного помещения. Девятый этаж пустует с октября 2025 года.

По рынку вакансия в классе А в Петербурге за полугодие выросла с 4,3% до 4,8%, у Primium она втрое выше средней. Ставка при этом снизилась с 3 120 до 2 950 ₽/м² в месяц, так что сдать пустые площади будет непросто.

Что в итоге

Снижение выплаты на 4,6% само по себе не страшно: уже четвёртый квартал фонд платит около 3,2-3,3 тыс. ₽ на пай. Но запас свободных средств сокращается второй квартал подряд, и дальше выплата будет зависеть в основном от аренды. А рост аренды тормозит вакансия в Primium.

В следующем периоде я бы смотрел на две вещи: удастся ли сдать площади в Primium и как растёт арендный поток от новых объектов. Если аренда не будет расти быстрее, чем падают проценты, выплата продолжит снижаться.

По подсчётам спецдепозитария «Инфинитум», во II квартале 2026 года количество владельцев квалифицированных ЗПИФ выросло на 18%: с 88 600 до 104 500. С начала года прирост составил 34,2%, за год — 82,3%. Фонды всё чаще выбирают не только для структурирования капитала, но и как полноценный инвестиционный инструмент.

3. Первый ЗПИФ с гибридной инвестмоделью

Alias Group представила на пресс-завтраке CORE.XP первый на рынке ЗПИФ с гибридной инвестиционной моделью. Фонд ориентирован на офисную недвижимость класса А в Москве. Рынок продолжает искать форматы, которые отличаются от классической рентной модели.

4. Рост ЗПИФ недвижимости замедлился

По данным IBC Real Estate, СЧА розничных ЗПИФ недвижимости в I квартале 2026 года достигла 807 млрд руб., а совокупный объём недвижимости в фондах — 6,2 млн кв. м. Но с начала года СЧА выросла лишь на 28 млрд руб. против 44 млрд годом ранее. Темп роста снизился на 35%, прирост площадей — на 71%.

5. Октябрьские выплаты: 17 событий

В октябре ожидается 17 выплат по ЗПИФ недвижимости. Ближайшая отсечка — около 5 октября у «Акцент Фонд IV» (13,36 ₽ на пай), следующая волна — около 29 октября, в том числе у «Парус-Лог». Большинство фондов платят ежемесячно, часть — раз в квартал. Суммы указаны до НДФЛ, а даты ориентировочные: фонды объявляют их заранее.

Что в итоге

Интерес инвесторов к ЗПИФам растёт быстрее, чем сам рынок недвижимых фондов. Если налоговые изменения подтвердятся, главным вопросом станет не количество пайщиков, а чистая доходность после налогов.

- Хабаровске - 27%;

- Кирове - 25%.

На втором месте находится торговая недвижимость - 11,4%.

Чаще всего ее выбирали жители:

- Севастополя - 22%;

- Тольятти - 18%;

- Казани - 17%.

Гостиницы и апартаменты наиболее привлекательными считают жители Самары, Краснодара и Ярославля.

Офисная недвижимость чаще интересует респондентов из Новокузнецка, Омска и Саратова.

А вот центры обработки данных пока остаются достаточно непонятным для массового инвестора сегментом. Даже в городах с максимальным интересом доля таких ответов не превышала 5%.

Но самая интересная часть исследования касается ЗПИФов недвижимости.

33,5% опрошенных заявили, что инвестировать в недвижимость через ЗПИФы им мешает нехватка знаний об этом инструменте.

При этом сами преимущества такого формата люди понимают достаточно хорошо:

- 37,4% отметили возможность начать инвестировать с суммы значительно ниже стоимости отдельного объекта;

- 36,2% считают преимуществом профессиональный подбор недвижимости;

- 14,7% обратили внимание на возможность получать регулярные выплаты от арендного потока.

Получается довольно интересная ситуация.

Интерес к самой недвижимости как классу активов остается, но привычная модель «купить квартиру и сдавать» постепенно перестает восприниматься как единственный понятный вариант.

На первый план выходят коммерческая недвижимость, склады, торговые помещения и другие объекты, самостоятельно купить которые большинству частных инвесторов практически невозможно.

И именно здесь ЗПИФы могут становиться одним из способов получить доступ к таким активам без покупки целого здания, склада или торгового центра.

Проблема пока не столько в отсутствии интереса к инструменту, сколько в его сложности для массового инвестора.

Исследование проводилось к инвестиционному форуму «СберИнвестиций» «Настоящее - будущее». В опросе приняли участие более 7 тысяч человек из 37 российских городов с населением свыше 500 тысяч человек.

Мы в PAYMETRIKA как раз собираем данные по ЗПИФам в одном месте: стоимость пая, СЧА, выплаты, документы и существенные события по фондам.

Если тема ЗПИФов вам интересна - подписывайтесь на наш Telegram-канал и следите за обновлениями рынка.