Покупка квартиры на вторичном рынке иногда преподносит неприятные сюрпризы уже после сделки: скрытая плесень, проблемы с проводкой, незаконная перепланировка или серьезные дефекты конструкций. Раньше суды нередко отказывали покупателям, если с момента передачи жилья прошло больше двух лет. Теперь Конституционный суд изменил этот подход.
Как было раньше?
По закону продавец отвечает за недостатки недвижимости на вторичном рынке, если они возникли до передачи квартиры покупателю и не были заранее оговорены сторонами.
Покупатель в таком случае может потребовать уменьшить цену, возместить расходы на ремонт или бесплатно устранить недостатки. А если дефект существенный и его невозможно устранить без несоразмерных затрат, можно отказаться от договора и потребовать вернуть деньги.
Однако статья 477 ГК РФ устанавливает правило: если гарантийный срок не установлен, требования из-за недостатков купленного товара можно заявить, когда они обнаружены в разумный срок, но не позднее двух лет с момента передачи объекта.
Из-за этого суды часто считали, что по истечении двух лет покупатель недвижимости вообще теряет право обращаться с требованиями к продавцу.
Что решил Конституционный суд?
Конституционный суд указал, что двухлетний срок и срок исковой давности — это не одно и то же.
В течение двух лет после передачи квартиры покупатель вправе обнаружить недостаток. Но если дефект выявлен в этот период, у него остается еще общий трехлетний срок исковой давности для обращения в суд.
Например, если покупатель обнаружил скрытый недостаток почти через два года после сделки и сообщил о нем продавцу, он не обязан немедленно подавать иск. На судебную защиту у него остается еще три года.
Таким образом, фактически требования к продавцу могут быть предъявлены спустя почти пять лет после передачи квартиры.
Более того, отсутствие отдельной претензии продавцу само по себе не лишает покупателя права на иск. Но тогда в суде придется доказать, что недостаток действительно был обнаружен в пределах первых двух лет.
Что это значит для покупателей?
Если скрытый недостаток обнаружен в течение двух лет после передачи квартиры, важно сразу зафиксировать его: сделать фотографии и видеозаписи, вызвать специалиста, заказать экспертизу и направить письменную претензию продавцу.
После этого требование не исчезает автоматически с окончанием двухлетнего срока. Для обращения в суд действует общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента, когда покупатель узнал о нарушении своего права.
При этом покупателю все равно придется доказать, что недостаток существовал до передачи квартиры либо возник по причинам, существовавшим до этого момента.
