glebkv

Полночь. Телефон на зарядке, я впервые за неделю думаю, что вот сейчас усну по-человечески. Звонок. «Глеб, простите, я понимаю, что поздно, но можно завтра глянуть ту двушку часов в девять вечера? Или, может, сегодня подскочим, вы же еще не спите?»

Не сплю, Марина. Теперь уже точно не сплю.

Так у меня десять лет. Частный брокер, оформлен как ИП, в найме никого - входящие веду сам. Иногда девочка подключается на показы, если объектов много, но это дела не меняет: ночью звонят все равно мне. Днем показы и пробки, вечером звонки, ночью снова звонки. И у людей это без злого умысла: человек лег, покрутил в голове квартиру за шесть миллионов, занервничал - и набирает. Ему страшно, ему надо сейчас. А «сейчас» у него в 23:47.

И вот тут я клюнул на инструменты, которые макс завел для бизнеса. Читаю, как работает чат-бот в МАКСе: конструкторов уже несколько, собираешь без программиста. Думаю: вот оно, спасение. Заведу бота на запись показов. Пусть он ночью ловит анкету - какой объект, какой район, удобное время, - а я утром на свежую голову разгребаю. Робот не хочет спать, у робота нет Марины.

Оформил через бизнес-аккаунт, верификация по ИНН - без плясок. Юрист глянул, где лежат данные, покивал: сервера в РФ. Аудитория там немаленькая, макс сейчас у половины страны в телефоне. Ну, думаю, теперь заживем.

Собрал бота - к тому времени уже понял, чат-бот в МАКСе что это. Помощница, что иногда подключается на показы, потыкала кнопки, говорит - работает, анкета падает аккуратно. Вика посмотрела и хмыкнула: Глеб, ты правда думаешь, что человек, который звонит в полночь, будет заполнять форму? Я гордо: будет, Вика, это же удобно.

Первая ночь. 00:12, звонок. «Глеб, я вам там в боте что-то написал, но давайте я лучше голосом объясню, там же не видно, что я имею в виду».

Понимаете, да? Бот ловит анкету идеально. Записал: объект такой-то, время девять вечера. Молодец робот. А живое «а можно сегодня, ну я же вижу, вы онлайн» он не отменяет. Человеку в такую минуту нужен живой голос, который скажет: да, вариант нормальный, не переживай, за ночь не уйдет. Тревога в 23:47, и никакой конструктор ее не закрывает.

Бота я оставил - он и правда снял с меня механику: кто, когда, какой объект. Утром открываю - все разложено, руками ничего не переношу, минус полчаса нервотрепки в день. Штука рабочая, тут без иронии. А вот иллюзию, что техника отменит ночные звонки, я похоронил. Ночные звонки снял один разговор в самом начале, с каждым новым клиентом: после десяти я трубку не беру, ночью решений по квартире не принимают, разбудим друг друга и оба наделаем глупостей. Кто-то обижается. Большинство выдыхает - им, оказывается, тоже легче, когда есть граница.

Так что зерно простое. Чат-бот запишет показ - и слава богу, пусть записывает. А звонить в полночь людей отучает один спокойный разговор о том, до которого часа ты человек, а после - тыква.

А у вас как с этим? Завели себе робота-помощника, чтобы отдохнуть, - и стали работать больше, потому что теперь «ну ты же все равно онлайн»?

Сажусь на сделку, первым делом протягиваю руку: паспорта, пожалуйста. Продавец лезет в сумку, а покупатель хлопает себя по карманам и достает телефон. Глеб, говорит, а зачем паспорт, у меня цифровой id, в максе, все дела. Крутит мне экран, там qr-код сам себя перещелкивает каждые полминуты. Доволен, как будто прогресс только что победил бюрократию у него на глазах.

Пару раз такое уже видел за последний месяц, так что объясняю по накатанной, без паники с обеих сторон.

- Это Госуслуги? - спрашиваю.

- Ну да, вроде того. Верифицированный профиль, привязан к ЕСИА.

- А если я твой телефон возьму и покажу свой палец на экране - откроется?

- Не, там же по лицу или по отпечатку, привязано к устройству.

Тут в кармане пиликает Вика, спрашивает, где документы на сверку. Отвечаю коротко: клиент паспорт цифровизировал, ищем аналоговый. Присылает три смеющихся смайлика и "опять".

Возвращаюсь к столу. Спрашиваю, безопасно ли это вообще - вопрос у людей всегда второй после "а зачем паспорт". По механике - да: скриншот с экрана не снимешь, код живет полминуты и обновляется, профиль прибит к конкретному аппарату. Полез сам разбираться в свое время, раз клиенты спрашивают, а пожимать плечами не люблю.

Дальше объясняю просто. Зачем нужен цифровой id в МАКСе - штука отвечает на вопрос кто ты и сколько тебе лет, когда именно это и нужно. Возраст восемнадцать плюс, статус студента, вход в организацию, на кассу в магазине, в музей, в театр. Показал qr, тебе подтвердили - вот как подтвердить id в МАКСе, и все довольны, без паспорта с пропиской, который крутится у охранника в руках.

А вот регистрация перехода права в Росреестре - другое дело. Юридически значимое действие, и тут телефон паспорт не заменяет. Никак. Нужен физический документ, по которому тебя впишут в договор и в реестр. Профиль подтвердит, что тебе есть восемнадцать и что это ты. Подпись под переходом права на квартиру за четыре с половиной миллиона взмахом телефона пока не поставить.

Объясняю это покупателю, он слегка сдувается: то есть я зря батарею сажал. Не зря, говорю, в кино по нему пиво купишь, никто не спросит паспорт. А сюда - паспорт на стол, будь добр.

Не спорил, съездил домой, привез. Полтора часа простоя, дальше перед регистратором все прошло без импровизаций.

Если совсем коротко. Любую цифровую фичу проверяй одним скучным вопросом: какую задачу она реально закрывает. Подтвердить возраст и личность там, где не нужен весь паспорт целиком, - да, для этого id и придумали. А там, где сделку регистрирует государство и тебя вписывают в реестр, работают старые правила и бумажный документ. Граница проходит именно тут, и искать ее все равно приходится самому. А у вас уже спрашивали телефон вместо паспорта там, где без паспорта никак?

Клиентка на днях спросила прямым текстом: Глеб, вы десять лет в этом деле, у вас, наверное, давно своя красота с видом на пруд. Пришлось объяснять с нуля: живу в съемной однушке в Ботанике, десятый год подряд, двадцать семь тысяч в месяц. Она хмыкнула - а сам-то что, риелтор без своей квартиры. Вопрос старый, отвечаю на него примерно раз в полгода, когда снова находит блажь и я иду смотреть варианты уже себе.

В субботу как раз ходил. Хорошая квартира на Юго-Западе, вменяемый продавец, вменяемый торг. Но кухня - девять метров. Стою на этой кухне и, толком не подумав про собственную готовку, уже вижу покупателя лет через пять, который зайдет с порога и скажет «маловато». По своим же сделкам знаю: девятиметровую кухню потом продаешь на пару месяцев дольше, торгуются жестче. Следующая квартира - планировка отличная, окна во двор, а во дворе, в трех метрах от окна, трансформаторная будка. Вика поехала со мной за компанию, стояла в подъезде и ржала: Глеб, ты себе квартиру выбираешь так, будто уже продаешь ее следующему хозяину, своей-то у тебя до сих пор нет. Возразить было нечем - я правда стоял и прикидывал, на сколько эта будка собьет цену при перепродаже. Ключей у меня в руках при этом еще не было и вряд ли скоро будут.

Тимур, приятель из отдела продаж у застройщика, месяц назад сватал акцию - ипотека три процента, все как для своих. Сел считать полными деньгами: ставка сидит в цене квадрата, за тридцать лет переплата выходит куда весомее, чем на баннере. Отказался. Он обиделся: ты и себе не веришь, что ли. Верю. Просто в этой конкретной сделке покупателем был бы я сам, и честный расчет не дал подсунуть себе красивую цифру, как ни старался.

И еще вот что. Я весь день мотаюсь по городу - Академический с утра, Уралмаш к обеду, вечером показ клиенту где-нибудь на Эльмаше. Купи я сейчас квартиру в одном районе - сам себя привяжу к тем же пробкам, которые каждый день объезжаю по работе. Аренда при таком графике - это гибкость, за которую я плачу двадцать семь тысяч и пока не жалею: в двадцать втором у меня за одну неделю сорвались четыре сделки клиентов, я насмотрелся, каково сидеть с активом, который в моменте никому не сдался. С квартирой в собственности та неделя далась бы мне заметно больнее.

Если по-честному, тут работает тот же фильтр, которым я десять лет отсеиваю клиентам плохие покупки - просто развернутый на себя. И самого себя уговорами и красивой историей не возьмешь: свою же таблицу сделок в голове не обманешь. Заодно и профессия честнее становится: я варюсь в том же супе, что и клиенты, вопрос для меня тоже не закрыт. Может, лет через пять осяду в одном районе - тогда и мой фильтр наконец что-то пропустит. Пока не пропускает. Это моя ставка, гарантий тут никаких.

А у вас бывает, что своя же профессиональная привычка, которой выручаешь всех вокруг, бьет рикошетом по собственной жизни и приносит только лишнюю головную боль?

Приезжаю на очередной показ, открываю клиенту дверь - и по его лицу уже вижу, как это кончится. Взгляд бегает по углам, ищет, к чему прицепиться. Мы в этом дуэте почти год, я эту мимику выучил как таблицу умножения.

Началось скромно: искал двушку, бюджет нормальный, критерии внятные - тихий двор, не первый этаж, кухня от девяти метров. Первую квартиру нашел за две недели. Не подошла: окна во двор, а хотелось на улицу, для света. Вторую нашел точно под этот критерий - окна на улицу оказались окнами на трассу, шумно. Третью... короче, к пятнадцатой я вел уже отдельный список его придирок, и список этот жил своей жизнью, обрастая пунктами быстрее, чем я успевал закрывать старые.

• этаж - то низкий, то высокий, то нормальный, но подъезд не такой

• соседи - один раз реально шумные, три раза просто показались подозрительными

• планировка - то кухня маленькая, то зал слишком проходной

• ремонт - то слишком свежий, переплата, то слишком убитый, лень

Сам я, если честно, не в том положении, чтобы кидать камни: снимаю однушку в Ботанике десятый год, свою так и не купил. Рынок знаю вдоль и поперек, таблица сделок ведется с 2016 года - и этой же таблицей я себе ни разу не помог, потому что каждый раз нахожу, к чему придраться. Так что смотрящего я понимаю по-человечески, как брат по разуму.

Пятнадцатая квартира была почти издевательски идеальной под его же список. Тихий двор, окна на спокойную улицу, восьмой этаж, кухня одиннадцать метров, соседи - молодая семья, ремонт свежий, простой. В машине еще до показа я сказал: если и эта не зайдет, ухожу в отставку. Заходим. Он ходит по комнатам, трогает подоконник, смотрит на розетки - и молчит дольше обычного. Жду придирку. Придирки нет. Есть тишина, и в этот раз она без обычного шевеления бровей, без готовности спорить.

Вышли на лестничную клетку, и тут до меня дошло, чего он боится на самом деле. Окна, соседи, планировка - это все были отговорки, чтобы отложить главное. Ему страшен момент, после которого назад пути нет, а весь список из пятнадцати квартир был просто способом этот момент отодвинуть.

Сказал ему прямо, без дипломатии: слушай, эта закрывает весь твой список, до последнего пункта. Если и она не подойдет - тебе просто страшно ставить подпись, и весь список тут ни при чем. Он выслушал спокойно, не ответил, уехал думать.

Вечером рассказал историю Вике, и она подняла его прошлогоднюю заявку. Глеб, говорит, смотри. В октябре ему одобряли шесть с половиной миллионов под двадцать один процент. Ставка с тех пор даже сползла вниз, сейчас по той же программе дают под девятнадцать - тут год ожидания сыграл ему скорее в плюс. А вот метр в этом доме за год прибавил процентов пятнадцать, это триста-четыреста тысяч сверху уже у продавца. Посчитай, говорит, во что ему обошелся год раздумий: на ставке он чуть выгадал, а на подорожавшем метре потерял больше - за те же деньги он берет меньше квадратов, чем год назад.

Пока он год собирался, рынок не стоял и не спрашивал его мнения: варианты по старой цене ушли другим, кто решился быстрее, а ему выставили счет в виде подорожавшего метра.

Он в итоге взял ту самую пятнадцатую. Позвонил через неделю после показа, коротко: беру.

Заходит клиентка, с порога вываливает: «Глеб, спасайте, рынок сейчас мертвый, покупатели оборзели вконец, а риелторы - отдельная песня, у меня их уже трое было, и все ничего не смогли». Слушаю, киваю, а сам уже понимаю - историю знаю почти наизусть с первой фразы.

Квартира - двушка на вторичке, пятьдесят четыре метра, продает одиннадцать месяцев. Спрашиваю: за сколько выставили, сколько раз снижали. Отвечает с гордостью: цену не трогала ни разу, потому что «зачем себя обесценивать, квартира хорошая». Лезу смотреть историю объявления и статусы продано по этому же дому. У нее метр стоит сто шестьдесят три тысячи. Три похожие двушки, тот же метраж плюс-минус пара метров, ушли за последние четыре месяца по сто пятьдесят два - сто пятьдесят пять тысяч за метр, и по каждой был торг процентов пять от старта. Разница с ее ценником - около полумиллиона на круг. Это моя прикидка, и стоит она на трех реальных сделках в этом же доме - живые цифры по конкретным квартирам. Я не оценщик из банка, могу промахнуться на сто-двести тысяч, но не на пятьсот.

Показываю ей эти три сделки прямо в объявлениях, статус продано, черным по белому. Она в ответ: «ну так это соседи продешевили, я слышала, у одной вообще сделка сорвалась». Рынок у нее в голове живет отдельно от ее квартиры - соседям просто не повезло, а свой случай она считает особенным. По цифрам он ровно такой же.

Копаю дальше, потому что за десять лет в полях привык: если цифры сходятся, а объект стоит, дело почти всегда не только в цифрах. Спрашиваю аккуратно - а куда переезжаете, зачем продаете. Пауза длиннее, чем нужно для простого ответа. «Ну, дети зовут к себе, говорят, хватит одной жить. Хотя мне тут неплохо, соседи хорошие, до магазина пять минут. Просто время пришло, наверное». Спрашиваю - план конкретный есть, куда именно и к какому сроку. Плана нет. Только смутное «потом решим».

Говорю ей прямо, что вижу. Цена выше тела рынка по этому же дому - покупатель ставит ее лот рядом с соседним, той же планировки, и делает вывод по цифрам сам. Ощущение «квартира хорошая» остается при ней, на чужое решение оно не ложится. А переезд она сама себе до конца не закрыла, и это заметно по мелочам: игрушки внуков так и стоят на подоконнике с прошлого года, в шкаф в спальне при чужих не заглядывает, а на «когда сможете съехать» - все то же «потом решим».

Она задумалась дольше, чем я ожидал. «А риелторы тут при чем тогда?» Три агента подряд, скорее всего, называли вам одну и ту же цифру, отвечаю. Вы меняли агентов три раза. Цифра при этом как висела завышенной на полмиллиона, так и висит вместе с квартирой.

Долго молчала, потом спросила: «Значит, снижать?» - «Значит, есть с чем сравнивать», - говорю и кладу перед ней три распечатки. Снизит она цену или нет, не мне решать. Сказала, что подумает до выходных и перезвонит. Одиннадцать месяцев цена стоит на своем - рынок в таких спорах обычно терпеливее.