gonenko

База, от которой стоит отталкиваться: ChatGPT, Gemini, Claude, Алиса поможет с большинством рутинных задач, которые вылезают в процессе подготовки к стройке. Они читают файлы, держат контекст в рамках разговора, считают, сравнивают, объясняют.

Чаще всего я гонял их в трёх сценариях.

Юридическая часть. Кидаешь договор с подрядчиком, просишь выделить потенциальные риски и составить список вопросов, которые стоит задать перед подписанием. Или сравниваешь две версии сметы: что изменилось, что добавилось, где цифры выросли и насколько. Не нужно ни самому вчитывать, ни юристу отправлять.

Нет, конечно, полностью доверять ей в юридических делах я не призываю, что-то все равно смотришь через консультант или с живым юристом, но для базовой проверки работает быстрее и дешевле.

Технические вопросы. Когда не понимаешь что-то в проекте или в нормативах - просто спрашиваешь. Чем отличается свайный фундамент от плитного для конкретного грунта, какой запас по нагрузке нужно закладывать, что означает этот пункт в техусловиях на подключение газа. Раньше на такое уходило полдня (минимум) сёрфинга по форумам, звонки с расспросами. Сейчас пара минут в нейросетке.

Формальные письма. Нужно запросить коммерческое предложение, уточнить условия или вежливо надавить на того, кто тянет со сроками - даёшь чату контекст, говоришь что хочешь донести, получаешь готовый текст. Мелочь, но когда таких писем в неделю с десяток - время экономится.

Это, повторюсь, база. Хочется чуть глубже - идём дальше.

Сплитвью в Яндекс Браузере

Чат-боты здорово помогают с задачами, где у тебя уже есть чёткий вопрос. Но стройка и ремонт сфера с высокой ценой ошибки: неправильно посчитал материал, не так понял инструкцию, пропустил пункт в документаци, и вот уже лишние траты на переделки. Поэтому сёрфинг по сайтам никуда не девается: смотришь карточки товаров, читаешь форумы, изучаешь инструкции. Проблема в том, что постоянно приходится переключаться между вкладками, которых накапливатеся несколько десятков. Копируешь, вставляешь, туда-сюда, начинают пальцы и глаза уставать.

Решение оказалось встроено в Яндекс Браузер — там есть режим сплитвью. Работает он так: жмёшь на любой странице кнопку «Спросить Алису AI», и экран делится пополам. Слева остаётся та же страница, которую ты читал, справа открывается чат с нейросетью. Но суть тут не в самом разделении экрана, а в том, что Алиса теперь живёт на каждой открытой вкладке и видит её содержимое: статью, карточку товара, субтитры видео, PDF с договором. Любой контент, открытый в Браузере, становится для неё контекстом разговора.

Что это даёт на практике. Все те же сценарии, которые я гонял в обычных чат-ботах, переезжают сюда,только без переноса контекста между окнами. Юридический документ или смету можно открыть прямо в браузере и разбирать с Алисой, не выгружая текст чат на другой вкладке. Технический вопрос по статье или форуму — задаёшь также, не отрываясь от инструкции на странице. Письмо подрядчику пишешь там же, где смотришь его сайт или коммерческое предложение. А поверх этого появляются сценарии, которых в обычном чате просто нет. У меня это выглядело так:

Расчёт материалов. Открываю карточку георешётки на сайте, жму на кнопку «Спросить Алису» и пишу: «сколько мне таких нужно, если хочу замостить 2 сотки у себя на участке?» Алиса берёт площадь покрытия одного элемента прямо из описания товара, считает по формуле и выдаёт: 12 штук, итого 34 800 рублей. Открывать калькулятор и считать самостоятельно не пришлось.

Уточнение характеристик. Смотрю утеплитель Кнауф, в описании написано «кровля/стена/пол», но хочу убедиться что конкретно для стен подойдёт. Спрашиваю — Алиса отвечает по тексту карточки и отзывам. Следом: «а он не будет выпадать?» — объясняет про эластичность и плотность прилегания. Быстрее, чем самому читать характеристики и искать отзывы отдельно.

Технические вопросы по ходу. Открываю водонагреватель, что-то непонятно в описании, спрашиваю: «что за катод у него?» Алиса отвечает: магниевый анод, и объясняет зачем он нужен. Такие мелкие вопросы раньше я либо гуглил отдельно, либо просто забивал.

Главное что мне в этом понравилось — не нужно каждый раз заново объяснять контекст. В обычном чат-боте приходится объяснять с нуля: какая комната, какой бюджет, какие материалы. В Браузере Алиса видит страницу сама и отвечает по ней.

ИИ-агент на базе Hermes со встроенным GPT 5.5

Если сплитвью это про «помочь по ходу», то для тех, кто занимается стройкой не для себя одного, а в потоке, есть штука посерьёзнее.

У меня в арсенале есть ИИ-агент на базе Hermes со встроенным GPT 5.5. Инструмент, со своей кривой освоения, инструкцию по установке оставлю тут. Это не та история, которую я бы рекомендовал человеку, строящему один дом для себя — там и более простых инструментов хватит. Но если стройка ваш постоянный рабочий процесс, расскажу свой кейс.

Проблема: дом для родителей я строю по семейной ипотеке. Застройщик, с которым я работаю, к газу никакого отношения не имеет не подбирает котёл, не советует оборудование, не помогает с подключением. Весь этот блок надо самому: найти подрядчиков, обзвонить, собрать сметы, выбрать.

Решение: ставлю задачу агенту найти подрядчиков по газу в нужном регионе, отправить им письма, запросить условия и стоимость. Даю доступ к почте, прикладываю выписку на участок и проект дома.

Результат: агент сам находит несколько компаний, составляет письма с вариациями чтобы не попасть под спам-фильтры, прикладывает документы и отправляет. Каждое утро мониторит входящие и сообщает кто ответил. На ответы я тоже отвечаю через него, он берёт нужные данные из приложенных документов сам. По итогу почти без моего участия появились два-три подрядчика, готовых взяться за вопрос. Они сами позвонили — в письме был мой номер — и к моменту звонка уже понимали что у меня за дом и что нужно.

Агент берёт на себя рутину переписки и поиска, которая в обычной стройке съедает целые дни. Минусы тоже понятны: выше порог входа, дольше настройка, и подписка ощутимо дороже, чем у обычных чат-ботов — тогда как многие из них вообще бесплатны.

Что (пока) нельзя делать с помощью нейросеток

Проектировать. Нейросеть сделает схему, но пока на уровне, грубо говоря, дачного туалета. Вот, например, что ChatGPT выдал по запросу на проект уличной постройки — вполне читаемые схемы стен, пола, двери и крыши. Для несложной конструкции сойдёт. Но попросить её спроектировать жилой дом с нормальной конструктивной логикой — пока нет.

Делать точные визуализации. Концептуальную картинку нейросеть нарисует — иногда даже красиво. Проблема начинается когда нужна реальная привязка к месту: существующие деревья, постройки, рельеф, конкретные пропорции. Для вдохновения и общего направления — подходит, для принятия реальных решений по участку — пока нет.

Принять решение за тебя. Нейросетка хорошо помогает собрать информацию, сформулировать вопросы и разложить варианты по полочкам. Но финальный выбор она не сделает. Какому подрядчику доверять, чья смета завышена, стоит ли брать этот участок под застройку здесь слишком много контекста, который есть только у тебя: живые переговоры, ощущение от встречи, репутация по сарафану. Это по-прежнему про людей.

Если коротко: даже без сложных платных агентов нейросети сейчас здорово облегчают жизнь на этапе подготовки к стройке. Юридические вопросы, расчёты материалов, поиск подрядчиков, разбор инструкций, всё это уже можно делегировать, даже не выходя из браузера. Главное понимать, какой инструмент подходит под какую задачу.

Надеюсь, было полезно. С вас лайк :)

В телеге я каждый день пишу посты о стройке, ИИ и умных домах:

https://t.me/hypehome

А ещё у нас есть чат любителей каркасных домов:

https://t.me/karkasnikam_da

Ошибки в подсчетах

Когда я купил участок, в позапрошлом году, я написал вот такой текст: Выгодно ли строить дом на продажу - там я посчитал следующие затраты на дом 60 кв.м:

Я даже сейчас, когда переписывал эти пункты, дико ржал над самим собой тех времен.

Здесь у меня получился дом, без разводки воды внутри, и по планам я потратил на зарплату работягам всего 500 000 руб.

А по факту, только за работу я отдал более 1 500 000 рублей:

А в момент, когда было потрачено запланированные 4.4 млн, дом выглядел так:

Он даже полностью не утеплён был к тому моменту.

Отсутствие опыта

Т.к. это был первый такого рода проект в моей карьере "застройщика", то естественно отсутствие опыта повлияло и на себестоимость дома. Это проявлялось:

1. Несколько раз приходилось дозаказывать материал, т.к. в проекте было не всё учтено, ну и некоторые решения придумывались походу.

2. Много материала наоборот осталось, кубов пять доски, куча сантехники, неправильные подрозетники, ну и по мелочи.

3.Т.к. до конца не было понимания как будет реализован тот же фасад, пришлось делать разные этапы разными бригадами, если бы одной бригаде отдать весь объем, то вышло бы дешевле, и быстрее.

4. Какие-то вещи вообще не учтены были в изначальном расчете. Всякие мелочи, о которых никто не помнит: автоматы на электрику, свесы кровли, вытяжка, плинтуса напольные и угловые, различные элементы для оформления окон (отливы, подоконники) и всякое другое по мелочи.

Слабый проект

Тут речь не про то что проект какой-то не такой, а про то, что он немного не ту задачу решал.

Например, вот планировка дома:

Вот эта слева терраса, которая 18,4 кв.м могла спокойно стать еще одной комнатой, а затраты на строительство при этом изменились бы минимально. И у меня многие потенциальные покупатели, отказывались от дома, т.к. им не хватало одной комнаты.

Ну и в целом, я напишу как-нибудь отдельно материал на эту тему. Я сделал АР-проект и КР. А теперь я понимаю, что проект должен быть чуть-чуть пошире для такой затеи. Ну или как минимум нужно заранее закладывать и понимать как будет:

1. Реализована прокладка коммуникаций. От того же расположения электрощитка можно сильно сократить затраты

2. Как будут выглядеть все пироги стен, полов, потолка. Мне пришлось в каких-то моментах ипровизировать.

3. Ну и всякие нюансы, типа расположения клапанов вентиляции, раскладка тёплого пола, используемые материалы для отделки (хотябы в общих чертах).

Мусорные затраты

Опять же, если был бы опыт, можно сильно сократить затраты. Я писал уже частично о том, как сократить расходы, но там это было в полушуточном варианте описано. Полушуточном, потому что если вы хотите строить на продажу, то надо 100 раз подумать, а нужно ли брать топовый материал.

Например, я бы мог сократить расходы на:

• Качественную ветрозащиту. Я покупал дорогую AQ Proff. Можно было взять в 4 раза дешевле, если бы фасад я решил делать не из планкена, а из обычной имитации бруса.

• Ту же геологию. Нет,я понимаю её важность, но реально в Подмосковье сложно с этим прогадать. Плюс-минус по району у всех грунты похожие, можно было особо не заморачиваться, ну или как минимум обойтись пробным бурением.

• Ну или тот же технадзор. Если вы шарите как и чего строить, он особо и не нужен. А если дом на продажу, то не нужна и проверка аэродверью, ни один из моих потенциальных покупателей даже не спрашивал, можно ли подобное провести перед покупкой. Хотя, я всё равно буду её делать, чисто для себя и самоуспокоения.

• Аналогично с заморочками по водоподготовке. Я сделал хорошую скважину, поставил кессон, спрятав там гидробак и разводку, поставил хороший септик. На это всё можно было сократить расходы, если сделать чуть скромнее.

• Про умный дом вообще молчу. Он никому не нужен)

По затратам понятно. Теперь почему я не могу его продать.

Главная причина - ипотека

Я писал историю о том, как поспешил с постановкой дома на кадастр, и потерял возможность продать его по семейной ипотеке. Это стало основным фактором, почему я не смог продать его быстро. Я тестировал разные гипотезы, пробовал выставлять разные цены - помогало только сильное снижение цены. Единственные покупатели, которые были готовы купить дом до нового года, согласились на покупку по цене на 2 млн меньше, чем я вложил.

Ну и да, как я писал: Рынок недвижимости ТРУП? Мой эксперимент: дом со скидкой 30% + десятки тысяч рублей слитых на рекламу = НОЛЬ покупателей

Вывод

Я изначально, в самой первой статье писал, что этот дом у меня обучающий, чтобы понять все нюансы такого бизнеса. Задачу он эту выполнил. Именно поэтому я купил еще один участок, чтобы построить на нём еще один дом #ВторойИдеальныйДом, чтобы получилось уже что-то на нём заработать.

Главный девиз новой стройки - сначала документы, затем стройка :-) Ну а там посморим.

P.S. Да, дом я в итоге продал. Построил его за 7,1 млн, не считая расходов на маркетинг, продал за 6,9. Надо будет еще налоги заплатить, но скорее всего не много, т.к. почти все расходы можно будет вычесть. Полную смету выложил у себя в телеграме. Буду рад, если подпишитесь.

Я даже объявил архитектурный конкурс, чтобы люди разработали узлы для будущих быстровозводимых домов, надеюсь, что получу какие-то варианты, хотя и призовой фонд не большой:

Но суть не в этом

Глобально идея этих домов, можно сказать миссия, это переселение людей из крупных городов в область, ака малоэтажная Россия 2.0. Но для этого не достаточно просто начать делать дома. Иначе бы их уже было вокруг как грязи. Проблема точно не в этом.

Для начала нужно понять из-за чего не массово не строятся поселки. По мне – многие люди готовы переехать за город, но помимо экономической составляющей, есть еще проблема инфраструктуры.

Никто не готов продать квартиру в Москве, чтобы переехать за 30, а то и 50 км от МКАД в деревню, где не то что доставки от любимого самоката нет, там и электричество отключают несколько раз в неделю. Ну а ехать оттуда 2 часа до работы отдельное удовольствие.

Я долго думал, как решить эту проблему.

Возложить развитие инфраструктуры на застройщиков - утопия. Думаю из-за этого всякие крупняки типа Самолета так и не смогли в ИЖС, затраты на хорошую инфраструктуру никогда не окупятся в посёлках эконом-класса, поэтому таких посёлков и нет от крупных застройщиков.

Заставить строить инфраструктуру государство идея хорошая, но на такое тоже никаких денег не хватит.

По мне, нужен какой то симбиоз.

И тут появилась идея создать «инфраструктурный кредит», т.е. кредит для застройщиков по низкой ставке на строительство инфраструктуры.

Т.е. создать механизм, который позволит массово строить малоэтажные поселки в регионах, делая их доступными для людей и экономически выгодными для застройщиков.

Инфраструктурный кредит - т.е. это льготный кредит, под 1-3%, который либо выдаётся государством застройщикам, либо софинансируется (как льготная ипотека). Но использоваться он может только на инфраструктуру, перечисленную в градостроительных планах:
– электричество;
– дороги;
– водоснабжение/канализация;
– связь;
– соцобъекты (школы, детский сады, аптеки и пр.).

Мне очень интересно реализовать такой механизм, и как мне кажется это не сложно.

План примерно такой:

• опросить рынок, нужно ли это профессионалам;

• найти депутатов, опросить их;

• можно попробовать написать даже сам законопроект, с современными технологиями это не сложно;

• если по верхним пунктам ответы будут положительные, то можно сделать какой-то пилотный проект в 1-2 регионе;

• ну а дальше только принятие закона на федеральном уровне.

На пару тройку лет задач и всё может быть реализовано. Что скажете?