finRentgen

Берём эти цифры и смотрим, какой кредит вы вообще можете себе позволить в зависимости от ставки по ипотеке:

📌 Как ставка убивает размер кредита

Если платеж фиксированный, то:

• при 9% - банк даст примерно 5,5 млн

• при 15% - уже около 3,8 млн

• при 20% - примерно 2,9 млн

То есть ставка сужает ваши возможности сильнее, чем рост цен. Ну и, надеюсь, теперь понятно, почему при низкой ставке цены растут.

🧮 Сколько переплатите?

Берем ставку 9%

Купили квартиру за 6,9 млн:

• ПВ: 1,4 млн

• кредит: 5,5 млн

• проценты за 20 лет: 6,4 млн
  Итого: 13,3 млн, или две стоимости квартиры.

Звучит жестко:

📈 Но теперь включаем инфляцию
Мы оптимисты: инфляция - 6% в год (предполагаем, что бетон будет хотя бы расти наравне с ней)

Через 20 лет квартира стоит 20,4 млн.

Заплатили 13,3 → получили актив за 20,4.
Плюс примерно 7 млн.

То есть ипотека может быть выгодной несмотря на переплату, но только при разумной ставке.

🧩 Выводы простые:

✔ ищите варианты льготной ипотеки
✔ ставка меняет вашу покупательную способность в разы
✔ с оговорками, но до 12 -14% ипотека может быть терпима
✔ выше 17 - 20% - вредна и бессмысленна

Понятно, что ставки, льготы, законы, инфляция и т.д. могут все сильно менять. Я здесь сознательно не учитываю ремонт, страховки, содержание и прочие платежи.

Поэтому первые 3-7 лет платёж почти не «трогает» основной долг - и это нормально.

Когда ипотека - идея плохая:

• платёж съедает ползарплаты;

• нет подушки «на чёрный день»;

• взнос 10%, потому что «так дешевле»;

• ЖК выбран по красивому рендеру и зелёному забору на картинке.
  

Тогда ипотека - это подписка на стресс

Когда ипотека - нормальный вариант:

• доход стабильный;

• платёж ≤ 35-40% от него;

• взнос 30-40%;

• есть деньги на ремонт/быт/сюрпризы.

Тогда ипотека - просто финансовый инструмент, а не петля.
Берёте с помощью банка доступ к квартире сегодня, а не через 20 лет.
Как понять, потянете ли личную ипотеку именно вы?

«Если я могу платить - значит тяну». Не всегда.

Смотрите на весь набор:

• доход и его стабильность;

• дети и их будущие траты;

• кредиты;

• планы (смена работы, декрет, переезд);

• ставка;

• ликвидность объекта.

Платёж - это только вершина айсберга.

Ипотека сама по себе не плохая и не хорошая.

Она становится тем, что вы из неё сделаете:

инструментом → если считать и думать;

проблемой → если брать на эмоциях или впритык.

1. Проверить историю собственности (ЕГРН)

2. Проверить право продавца (документы основания)

3. Запросить историю прописки/выписку по форме 9

4. Проверить дееспособность продавца (запросы + логика)

5. Проверить долговые обязательства

6. Проверить статус объекта (залоги, аресты, обременения)

7. Проверить семейное положение

8. Проверить наличие несовершеннолетних

9. Делать расчеты через безопасный банковский аккредитив

10. Делать сделку у нотариуса

11. Не верить ни одному устному слову — только документы

Риэлтор.

Ненужный персонаж в этой истории, который, ни за что не отвечает, он может что-то подсказать, но его ресурсы ограничены и многое зависит от его добросовестности. На опыте может подсказать, где могут быть риски и куда не стоит лезть. Насколько внимательно и всеобъемлюще он будет проверять? Часто это случайные, ленивые, алчные персонажи без образования, компетенций и желания что-то делать.  Зато с удовольствием возьмут с вас комиссию. Его основной мотив. Если он что-то не усмотрел, то это ваша ответственность. Никаких гарантий он в принципе давать не может и ничем не рискует. Получил комиссию и был таков. Стоят ли его услуги денег?

Юрист.

С соответствующим профилем по недвиге, а не внучатый племянник соседки «юрист». Тут хотя бы профессионалы, которые понимают, как работают законы, подскажут и подсветят риски. Но также, есть риск нарваться на тех, кто недостаточно проверит и не подсветит. Возьмет свою комиссию за консультацию и пойдет дальше консультировать. Как и со всеми профессионалами, нужно проверять. Сходи еще к другому юристу.

Продавец.

Может скрыть обстоятельства, о которых никто не знает Считайте, его априори неблагонадежным. Вы его видите в первый раз, а мошенники еще и обаятельные, могут рассказать что угодно. Долина- публичная персона, репутация, известность, небедная и способная нанять профессионалов юристов, что могло пойти не так? Все. Поэтому нужно все досконально проверять и сверять: легенду, документы и т.д. все должно подтверждаться. Продавец вас также боится и совершенно нормально, что тоже будет просить у вас рассказать вашу легенду и подтвердить ее документами. Сделки по недвиге у людей относительно не часто случаются, деньги большие, поэтому все на нервах.

Нотариус.

«Мы купим через нотариуса — значит всё безопасно» Небезопасно. По факту ни за что не отвечает и никакой ответственности не несет. Он не может подтвердить, что перед ним адекватный чел, т.к. он не врач. Он может не распознать хорошо подделанный документ, т.к. не эксперт. Нотариус по статусу не может проверять многие вещи. Вы ничего с него не стрясете.

Банк.

«Если сделка по ипотеке — банк проверит». Не проверит. Банку пофиг, что там и как. Ипотека вас ни от чего не защищает. Манагеры проверяют поверхностно документы и часто ошибаются. Банку надо выдать ипотечный кредит, а дальше это головная боль покупателя. Потеря залога не освобождает вас от кредитного обязательства. Банк еще попросит внести другой залог или вернуть деньги досрочно.

Титульное страхование.

«Страховка титула всё покроет». Не покроет. Бизнес страховой строится на том, чтобы не платить по страховке. Они просчитывают вероятности и заключают сделки так, что вероятность работает в их пользу. Часто страховые не страхуют рискованные сделки) Они найдут способ не платить по страховке. Или придется с ними посудиться, доказать, что данный случай страховой. Нужно внимательно изучать договор, сравнивать с другими страховыми и утонять у юристов. Заплати юристу еще и за то, чтобы он сказал, что титул не работает).

Росреестр.

Им тоже без разницы. Какие доки предоставили, на того квартиру и повесили. Скажут через суд откатить сделку - откатят.

Психиатр.

Нет единой базы по психиатрии/дееспособности. Справка, что продавец не на учете. Но это он здесь в МСК не на учете, а из той деревни откуда он родом - на учете. Опять же не псих, но в момент сделки продавец мог быть «не в себе» и тут должен быть врач, чтобы подтвердить или опровергнуть это. А хорош ли этот врач, мб другая экспертиза покажет, что он ошибался и регалий у него меньше, чем у нового «эксперта»?

Суд. Тут возможен творческий подход судьи к вашему делу. При всей пачке документов, профессионализме всех участников и вашей добросовестности, суд не гарантирует решения в вашу пользу.

Какие еще нас ожидают риски?

• продажа по генеральной доверенности

• наследство

• несовершеннолетние в собственности

• дарение/переход прав через суд

• психиатрические риски

• фиктивный развод

• залог

• продажа во время бракоразводного процесса

• жильцы на прописке

• продавец “уехал за границу”

• будущее или текущее банкротство

Итого. Все сделали свою работу, получили деньги, но результат - кидалово. На 100% защитить себя невозможно никак. Что делать? Торговаться и на эту скидку искать профессионалов, при наличии красных флагов отказаться от сделки.

Если вам нужна помощь в проверке объекта или разборе рисков
Могу помочь честно оценить вашу сделку.

Большинство людей никогда бы не накопили на квартиру самостоятельно.

Средняя зарплата - допустим, 120-150 тысяч.
Средняя квартира - 12-15 миллионов.

Это 100 месячных зарплат, около 8 лет накоплений. Без еды, без жизни, без ничего. А с учетом инфляции, накопить данную сумму становится еще сложнее и срок увеличивается у кого-то до бесконечности.

Ипотека:

• дает возможность жить в своей квартире сейчас;

• двигает экономику (строители строят, банки зарабатывают, рынок движется);

• растет рождаемость;

• налоги платятся

Почему по ипотеке такая большая переплата?

Потому что ты покупаешь квартиру в долгий срок, а банк:

• замораживает деньги на 15-30 лет,

• берёт риск,

• должен заработать.

Ты платишь не только сумму квартиры, но и:

• проценты банку,

• его риск,

• стоимость денег во времени.

Ипотека - это обмен: ты получаешь квартиру быстро, а банк получает много денег медленно.

Ты не можешь купить квартиру сегодня - но можешь купить «право жить в ней сейчас», заплатив временем.

Это не зло и не добро - это инструмент.
И, если его понимать, он работает на тебя.

Понимание ставки - это база, без ее понимания ты нищаешь

Ставка ЦБ - это стоимость денег в твоей стране.
Банки берут деньги у ЦБ под эту ставку, накидывают свой % и дают тебе.
Потому что банку тоже нужно заработать.

• Ставка высокая → кредиты дорогие → меньше покупок → цены тормозят.

• Ставка низкая → кредиты дешевые → всё покупают → цены летят вверх.

Почему вклады вдруг стали щедрыми? Потому что ставка высокая, банки берут у тебя деньги в долг с вычетом из твоих денег своего процента и размещают деньги по ставке ЦБ, а еще лучше - дают кредиты

Высокая ставка → Кредиты дорогие → людям не до покупок → продавцы снижают аппетиты → цены растут медленнее.
Низкая ставка → Кредиты дешевые → спрос взлетел → цены тоже взлетают.

Иногда слишком весело, иногда слишком больно.

Если это понимаешь, ты не становишься финансовым гением. Но хотя бы не будешь соседу или родителям в долг бесплатно деньги давать, а только брать

Это тестовая история: хочу собрать пару кейсов.

Не реклама.
Ничего не продаю.
Просто интересна реальная практика и живые кейсы.

Готов разобрать 3–4 продукта.