Как работает ипотека?
На сделке вы вносите первоначальный взнос, а банк переводит продавцу 10-20 млн. и добивает до полной стоимости недвижимости.
Почему первые годы - почти одни проценты?
Это не «развод» и не хитрость банка - просто математика.
Проценты считаются на остаток долга. Если поиграетесь с ипотечным калькулятором, поймете, что нет разницы как погашать досрочно долг, чтобы не переплатить. Можно уменьшать ежемесячный платеж, а можно уменьшать срок. Но я рекомендую снижать платеж, т.к. это в моменте снижает долговую нагрузку.
Долг в начале огромный → процентов много.
В середине поменьше → процентов уже меньше.
К концу срока вы наконец-то гасите тело кредита.
Поэтому первые 3-7 лет платёж почти не «трогает» основной долг - и это нормально.
Когда ипотека - идея плохая:
платёж съедает ползарплаты;
нет подушки «на чёрный день»;
взнос 10%, потому что «так дешевле»;
ЖК выбран по красивому рендеру и зелёному забору на картинке.
Тогда ипотека - это подписка на стресс
Когда ипотека - нормальный вариант:
доход стабильный;
платёж ≤ 35-40% от него;
взнос 30-40%;
есть деньги на ремонт/быт/сюрпризы.
Тогда ипотека - просто финансовый инструмент, а не петля.
Берёте с помощью банка доступ к квартире сегодня, а не через 20 лет.
Как понять, потянете ли личную ипотеку именно вы?
«Если я могу платить - значит тяну». Не всегда.
Смотрите на весь набор:
доход и его стабильность;
дети и их будущие траты;
кредиты;
планы (смена работы, декрет, переезд);
ставка;
ликвидность объекта.
Платёж - это только вершина айсберга.
Ипотека сама по себе не плохая и не хорошая.
Она становится тем, что вы из неё сделаете:
инструментом → если считать и думать;
проблемой → если брать на эмоциях или впритык.
