Haustov.spb

Гуляя по Невскому в сторону Дворцовой площади, вы точно видели это здание, Талион Империал Отель.
Здание с флагами на пересечении Невского и набережной реки Мойки, сложно перепутать.

Раньше на его месте был Мытный дворец.
В 1736 году, по раздолбайству одного из слуг, он загорелся.

При пожаре сгорели больше 100 домов на Большой Морской и Малой Морской улицах.
Пожар длился больше 8 часов.
Что сделали со слугой - история умалчивает.

Почему брандмауэров так много?
Петербург строился как европейский город с плотной застройкой и узкими улицами.
Брандмауэры были необходимостью, так как дома стоят впритык друг к другу.

Уже в XVIII веке власти начали принимать меры для предотвращения пожаров.
Сначала запрещали строить деревянные дома в центре города, а затем активно поощряли строительство каменных стен без окон между зданиями.

Я думаю, что брандмауэры могут быть не такими мрачными и облезлыми.
Если бы у нас упростили получение разрешений художникам для рисунков, это было бы шикарным холстом для художников.
Зацените, что может получиться:

Как пример - мурал с изображением Виктора Цоя на улице Блохина.
Он стал культовым местом для поклонников музыканта.

Но увы, сейчас каждый вредный и обиженный жизнью житель может пожаловаться на рисунок, и его закрасят.

Даже маленький рисунок с Сергеем Бодровым (фильм Брат), который был при спуске в подвальное помещение с магазином дисков, в котором были съемки – и тот закрасили из-за жалобы.

Надеюсь, что такое решение борьбы с мрачными стенами обретёт популярность и их будет становиться больше.
А жалобы на, действительно хорошие работы, не будут рассматриваться.

Заранее прошу прощения, знаю, что здесь не любят саморекламу.
Если кому-то будет интересно, я веду свой телеграмм канал.
Там я пишу истории из работы, советы по самостоятельной покупке, продаже недвижимости, по аренде, которые, возможно, смогут кому-то помочь.
А также исторические факты Санкт-Петербурга.

Если понравится - подписывайтесь. Буду рад каждому подписчику!
«Супер-предложений» о покупке студии 15 метров в ипотеку на 30 лет возле кладбища с тихими соседями не будет.

Её клиентка продает свою квартиру, где есть доли детей.
Схема сделки следующая:
- Деньги детей зачисляются на блокируемый счёт;
- Покупатель получает согласие опеки на покупку квартиры моего клиента с детскими деньгами;
- Выход на сделку.

Просят заключить предварительный договор на 3 месяца.
Провести встречную покупку не было возможности из-за бывшего супруга. О нём ниже.

В ходе разговора, агент весьма нецензурно отзывалась о бывшем муже своей клиентки, в том числе по сексистки, с матами. Это меня тоже насторожило. Сложилось впечатление, что она обижена на жизнь и всех мужчин в мире, да и это непрофессионально.

Деваться некуда. Очереди из покупателей на квартиру у нас нет, лето - не сезон, все в отпусках, а продать нужно.
Я всегда сторонник того, что лучше синица в руках, чем журавль в небе. Соглашаемся.

Я заранее согласовываю с обеими сторонами предварительный договор, все условия.

Эта опытная риэлторша отказывается что-либо обсуждать по телефону, просит сделать целый пустой лист, чтобы всё писать от руки.
Странно, но окей. Зачем чернила тратить?
Ведь можно все заранее обсудить по телефону за 5 минут, внести в договор, и не тратить на это время на встрече.

Встреча по подписанию предварительного договора.
Агент начинает писать в договоре абсолютно бредовые формулировки, что-то вроде: "Мы пойдем туда, а вы идите сюда". Почти дословно.
Юридический язык вышел из чата.

В ходе диалога, она пыталась меня задобрить, одновременно косвенно оскорбляя моего покупателя и всех мужчин: «Вот, вы хорошо выглядите, а мужики после свадьбы перестают за собой следить, отращивают пузо, даже побриться лишний раз не хотят и в душ сходить»

А мой клиент в 3 метрах, общается по телефону.
Передаю её слова в облегчённой версии, чтобы снизить накал негатива.
Тут я вскипел.

Отказываюсь от подписания такого бредового договора. Говорю, что если она ещё раз скажет что-то оскорбительное, или будет толкать свой бред в договор – дверь там. Затихает.
Подписываем договор так, как я считаю нужным. Благо, были запасные экземпляры.

Расходимся на 2,5 месяца. Сделали нужные документы для опеки, но не передаем на руки.
Я сказал, что привезу всё сам.

Встречаемся в опеке.
Агент не приехала, сказала, что вид бывшего мужа её клиента раздражает, и они разругаются, передерутся (что за чушь?)
Как я потом выяснил, отношения покупателя и её бывшего мужа, мягко сказать, были натянутыми. Степень накала поймете дальше.

Покупатель должна была привезти детей и передать бывшему мужу, чтобы они вместе с ним провели отпуск, в обмен на его согласие на покупку квартиры (распоряжение денежных средств детей).
Зашли к сотруднику опеки, я объясняю суть сделки и договоренностей, передаю документы.

И тут вступает в диалог бывший супруг.
Говорит сотруднице, что покупатель не привезла детей к опеке, он ей не верит, что после опеки они поедут к ней за детьми.

Включает видео, где дети на камеру говорят, как мать настраивает их против отца,
Начинается ругань между ними.
Идут весьма интимные разговоры. Я пытаюсь перевести разговор в «деловое» русло, но это бесполезно. Я в шоке, сотрудница в шоке.

Решаю выйти, так как это вообще не мое дело. Жду, курю.
Прошло какое-то время. Они оба вылетают из здания, обмениваются «комплиментами» друг с другом на всю улицу. Клиентка поехала за детьми.
Опека скоро закрывается. Договариваюсь с сотрудницей, чтобы приняли после закрытия.

Вернулась клиентка с детьми, заходим.
Снова ругань, муж требует показать квартиру, где будут жить дети.
Почему его это не интересовало 2,5 месяца - для меня вопрос.

Не дал согласие.
Опять маты на улице. Дети в слезах, в истерике. Слышат все эти маты.

Договорились о просмотре квартиры.
Приехал, пробежал трёхкомнатную квартиру 80 метров менее, чем за минуту, уехал.

Звоню ему через день: «Квартира не подходит, хуже, чем проданная».
Как я потом понял, он не хотел, чтобы дети жили дальше, чем было. До этого они жили в соседних домах.

Я в шоке, сделка сыпется после такого ожидания.
Пару недель нервотрепки, переговоров с «опытной» риэлторшей, которую, почему-то, приходилось консультировать мне.

В итоге, денежные средства детей остались на их счёте, а квартира была куплена на собственные средства покупателя.

Текста уже и так слишком много, поэтому сокращу до: каждый этап переговоров был наполнен тем, что агент кичилась опытом, но абсолютно не разбиралась в текущих регламентах работы.

Провели сделку, передали квартиру, перекрестились.

Через некоторое время приходит сообщение от бывшего супруга (БС):
БС: Узнал, что состоялась сделка по покупке вашей квартиры, Вы были представителем. Она туда переехала с детьми. Каким образом состоялась сделка без моего согласия?

Я: Вы уже в разводе. Ваше согласие не требуется

БС: Странно, зачем я давал согласие в опеке (на продажу их бывшей квартиры)

Я: Эти вопросы Вы можете задать своей бывшей супруге. В нашей сделке ваше согласие не требовалось

БС: Хорошо, задам вопрос прокуратуре! Мое согласие, как супруга, действительно неактуально. А я говорю о согласии отца детей для продажи предыдущей квартиры

Я: Согласие на продажу предыдущей квартиры Вы давали ранее. А на использование средств детей не дали. Эти средства до сих пор на счёте детей

БС: Так я давал согласие для ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО разрешения опеки! (присылает фото заявления)

Я: Предварительное разрешение означает, что опека ПРЕДВАРИТЕЛЬНО даёт своё согласие на отчуждение собственности детей. Ваша бывшая супруга купила квартиру за собственные средства. К продаже предыдущей квартиры я не имею никакого отношения

БС: Понятно

От себя хочу добавить:
Я не пытаюсь выставить себя лучше на фоне других.
Встречались хорошие агенты, как со стажем в 1-2 года, так и 10-20 лет.
Я хочу донести, что стаж – не показатель.

Это не единичный случай, мне и моим коллегам уже не раз попадались такие «агенты», где выяснялось, что агент добавляет к своему стажу одну-две сделки в год, продавая соседскую дачу/квартиру. А сейчас все быстро меняется на рынке недвижимости.

Часто агент – лишнее звено, усложнение сделки, трата денег.

В случае этого покупателя - 100% меньше было бы проблем, если бы она была без своей риэлторши. Но и сама покупательница далеко от неё не ушла. Также хамила, ненавидела мужчин.
Про «ненавидела» я не преувеличиваю. Видимо подобное притягивает подобное.

По поводу их ругани.
Одна натравливает детей на отца. Отец говорит детям, что их мама ненастоящая (она мне сказала, что у неё было ЭКО). Это ужасно, омерзительно.

Мне не жалко родителей, они оба идиоты. Мне жалко детей. В таких ссорах страдают именно они.

В детстве я был в похожей ситуации, мать настраивала против отца, была постоянная ругань, опека и так далее. Это даётся очень тяжело. Когда ты маленький ребёнок, это оставляет свой отпечаток в жизни.

Всегда нужно оставаться людьми.

Заранее прошу прощения, знаю, что здесь не любят саморекламу.
Если кому-то будет интересно, я веду свой телеграмм канал.

В канале я пишу истории из работы, советы по самостоятельной покупке,продаже недвижимости, по аренде, которые, возможно, смогут кому-то помочь. А также исторические факты Санкт-Петербурга. 
Если понравится - подписывайтесь. Буду рад каждому подписчику!
Также буду публиковать посты на Пикабу.

1. Объявление
1.1. Рабочие площадки - Авито, Циан, Домклик. Яндекс.Недвижимость, по моему мнению - мертв.
Если в вашем регионе есть местные площадки - тоже их используйте.
Я не вижу смысла использовать все платные продвижения на площадках. У вас будут сотни просмотров, что поднимает надежду на скорейшую продажу. Но эти цифры не приводят к звонкам. Сейчас большинство покупателей ищут квартиру по карте, а не в общем списке квартир, и все эти выделенные объявления бесполезны.
1.2. Сделайте хорошие фотографии, каждая комната с 3-4 сторон, не используйте линзы с алиэкспресса формата "рыбий глаз". Если есть широкоугольная камера в телефоне - пользуйтесь. Фотографии лучше всего делать днём, потому что естественный свет не заменит ничего. Включите лампы, люстры. Уберите весь хлам и визуальный мусор из кадра. Сушилки, посуду, тряпки, грязные носки. Если есть дефекты в ремонте, порванные обои, пробитые двери и прочее - не прячьте это, чтобы у покупателя не было "Ожидание - реальность". Если у Вас дизайнерский дорогой ремонт, не скупитесь на профессионального фотографа. Стоит это недорого. Если телефон старенький с плохой камерой - попросите друга/родственника, пусть он сделает фото.
1.3. Добавьте второй фотографией планировку квартиры (!!!) Лучше - из технического или кадастрового паспорта, если есть. Если нет - закажите ПЛАТНУЮ выписку из ЕГРН через ГосУслуги, не бесплатную (!!!). У нас в Санкт-Петербурге они чаще всего приходят с планировкой квартиры в PDF файле, где можно приблизить планировку и использовать её в рекламе.
1.4. Добавьте в конце текста объявления информацию: количество собственников, сколько лет в собственности, на основании чего принадлежит, чтобы не отвечать каждому одно и тоже. Встречная (альтернативная) сделка или прямая продажа. Находится ли квартира в залоге банка. Если один из собственников ребенок, и для продажи требуется согласие опеки - это тоже укажите в рекламе. Так вы экономите своё время и чужое. Не будет лишних звонков.
Бывают случаи, когда об этом говорят уже на просмотре, и ваша ситуация по продаже просто может быть несовместима с ситуацией покупателя. Указывайте настоящую площадь из выписки ЕГРН, не нужно добавлять площадь балкона/лоджии, сейчас они не учитываются. Можете в тексте указать как преимущество - что у вас большой балкон.
1.5. Если вам поступает звонок от агента, не нужно сразу сбрасывать вызов. Многие всё таки покупают жильё с риэлтором. Вы поймёте по диалогу сразу. Адекватный агент сообщит, что ищет квартиру клиенту, клиент с наличкой/ипотекой/субсидией. Если предлагают услуги, которые вам не нужны - шлёте нахер.
Риск того, что он придёт один на просмотр, существует - тоже шлём нахер, разворачиваетесь и уходите. Не давайте фотографировать агентам вашу квартиру. Если покупатель просит сделать фото - лучше дать добро. Многие анализируют и сравнивают варианты уже дома.
1.5.1. Про агентов: если вы каждому агенту будете предлагать условие "Да, рекламируйте, приведёте клиента, я заплачу вам n денег", у вас будет 3-6 объявлений. Это бестолково, бесполезно, только отталкивает. По таким вариантам сразу видно, что квартира продаётся давно, наводит на мысли, что с ней что-то не так.

2) Дополнительно (не знаю, как назвать)
2.1. Если у вас квартира в плохом состоянии и вы в ней не живете, вынесите всю старую мебель. В 90% случаев никому не нужна кровать со старым матрасом, диван, которым 30 лет, никому не нужен сервант, который был дорог вашей бабушке. Оставьте стол/пару стульев, чтобы строительная бригада могла их использовать, не более.
Этот хлам делает хуже ваши фото в рекламе. Вас, скорее всего, попросят всё это вынести, поэтому сделайте это заранее.
2.1.1. При просмотрах квартиры под ремонт, когда она без лишней мебели и шкафов, квартира выглядит просторнее
2.2. Установите самые яркие лампочки в квартире (!!!), которые сможете найти. Часто просмотры происходят вечером. Банально, покупателю комфортнее смотреть квартиру не в полумраке. Лучше создаётся впечатление.
2.3. Если у вас есть насекомые, клопы или тараканы, не будьте мудаками. И такие квартиры продаются, но от вас требуется больше усилий. Насекомые - это ваша проблема, которая появилась при вас, не переносите этот геморрой на покупателей. Очень часто я нахожу ловушки от тараканов, следы мелка, или самих тараканов под раковиной, в сан.узле, а мне говорят: "да никогда тараканов не было!"
2.3.2. Вынесите ВСЁ из квартиры, снимите паркет, заказывайте услуги по потравке насекомых. Лучше 3 раза. 1 раз, следующий через неделю, второй через 2 недели. Квартира должна быть закрыта всё это время. У меня был такой случай, когда попросили продать квартиру, я зашёл и увидел все признаки наличия клопов. Продавцы последовали моему совету, отложили продажу на 3 месяца, всё вынесли, сняли обои, полы, обработали. И всем покупателям мы говорили, что у нас была такая проблема. В итоге квартира продавалась с "предчистовой" отделкой, и ушла за 2 недели. И ваша совесть будет чиста.
2.3.1. Покупателям: помимо просмотра самой квартиры, загляните с фонариком под раковину на кухне, за холодильник, плиту, под ванну. Если видите, что многие стыки обоев над потолком отклеены, видите чёрные точки у розеток - это чаще всего клопы. Попросите посмотреть диван, клопы прячутся в швах, поднимите его, если он раскладывается. Часто можно найти следы живности.
2.3.2. Покупателям: если вы вошли квартиру, и чувствуете сладковатый специфический запах, пользуйтесь пунктом 2.3.2. Этот запах чаще всего остаётся после потравки живности.
2.4. Не нужно пускать покупателей с фразой "Смотрите" и уходить на кухню пить кофе. Проведите экскурсию, обратите внимание на плюсы квартиры.
2.5. Сейчас долги по КУ, за исключением капитального ремонта, остаются на предыдущем собственнике. Но лучше о них сообщить, вам могут внести аванс больше обычного, 150-200 тысяч, под условие закрытия долгов. Для многих это важно, чтобы не объяснять сбытовым компаниям, что это не их долги.
2.6. Если вы решились приобретать квартиру в строящемся доме, не нужно искать квартиру у конкретного застройщика. Выберите 3-5 вариантов застройщиков и рассмотрите их предложения. Отдел продаж застройщика будет предлагать варианты, которые ему нужно продать, у них тоже есть планы продаж по конкретным ЖК. Если есть знакомый риэлтор - можете обратиться к нему, если он не берёт за это комиссию (застройщики платят сами за приведённого клиента, на вашу цену это не повлияет. Если нет агента - % с продажи уходит отделу продаж).
2.6.1. Обратите внимание, что есть агенты-мудаки (да все на Пикабу в курсе), которые могут склонять к варианту, за который ему заплатят бОльший % за вас, а не к тому, который вам подходит. Такие случаи я знаю.
2.6.2. Обязательно гуглите отзывы не только на ЖК, но и на застройщика. Если проект новый, и отзывов по нему нет, вы можете узнать все проблемы/задержку сроков по поиску о застройщике.

Посты о весёлых ситуациях с покупателями и продавцами - будут. Решил, что эта информация будет полезной. Буду рад, если они вам помогут.
Если у кого-то есть что добавить - добавляйте. Поможем кому-нибудь вместе.

Далее пропущу подготовку сделки. Уточню, что сделка была со встречной покупкой (мы продавали и покупали квартиру одновременно).

Искали в конкретном районе, и так сложилось, что интересующая квартира продавалась от этого же агентства. Когда я звонил договориться, чтобы внести аванс - мне тоже было поставлено условие, что они берут комиссию с покупателя. Объяснив, что я агент, они это условие отменили, но мне нужно было принести им "анкету" по шаблону с печатью агентства. Цирк. К сожалению, послать их возможности не было, поскольку вариант хороший, а платить моим клиентам им не за что. Заполнил их "анкету".

Далее сделка. На сделке оба агента были озабочены исключительно подписанием акта выполненных работ за свои услуги. Они не проверяли договоры купли-продажи, условия сейфовых ячеек, просто сидели в телефонах. Увидев это, наши покупатели и продавцы квартиры, которую приобретали мы - все обменялись контактами. Регистрация прошла, далее должна была состояться приемка квартир, и нужно было отметить документы в депозитарии, где хранились деньги, написать расписки. Угадаете, кто организовывал встречи по приемке и готовил документы?

Звонок от агента 1: "Меня не будет, я заболела, если что - я на связи"

Звонок от агента 2: "У меня срочные жизненные обстоятельства, я не смогу присутствовать"

Вопрос: вы крупное агентство, неужели нет возможности сопроводить своих клиентов до конца, попросить коллег?

Или после подписания акта о выполненных работах это уже не так интересно?
Как итог, эти клиенты обращались котмее по вопросам недвижимости.

Ещё был опыт общения с ними, тоже негативный, но этот случай показал их "сервис"

Что хочу добавить: когда вы выкладываете объявление в рекламу, будьте готовы к шквалу звонков с предложениями о сотрудничестве. У агентств большие колл-центры, цель которых - подписать с вами агентский договор.

Если вы хотите продавать квартиру самостоятельно, резко отказывайте и не разговаривайте с ними, не соглашайтесь на "Вы подумайте, а я мы перезвоним через n дней". Никаких просмотров без клиента

Если агент пришёл один, и клиент "не смог", разворачивайтесь и уходите. Есть случаи, когда агент показывает квартиру по видеосвязи иногороднему клиенту, но это, скорее, исключение из правил.

В свою защиту хотел бы добавить, что я не занимаюсь холодными звонками, у меня даже рекламы никакой нет. Живу сарафанным радио. Комиссию с обеих сторон я не беру. Более того, когда я сдаю квартиру - я комиссию беру с собственника, поскольку он заказчик услуги.

Для примера, на данный момент мои объекты состоят из тех, где собственники не хотят заниматься продажей, только приехать на готовую сделку и получить деньги. Есть квартиры, собственники которых не могут из-за работы, из-за того, что находятся в другом городе. Есть коммерческие помещения и земельные участки СНТ, инвесторы которых не занимаются продажами/арендой напрямую.

Я старался писать полезные посты по недвижимости, по продаже, аренде. Можете почитать в профиле. Буду рад, если они кому-нибудь помогут.

Ещё есть истории и про агентов и клиентов. Интересные личности встречаются с обеих сторон. Если будет интерес - напишу серию постов.