Представьте ситуацию: годы идут, цены на квартиры растут, а в ваших документах всё застыло на уровне пятилетней давности. Для вас на календаре уже почти 2025‑й, а для тех, кто распоряжается вашим жильём, по‑прежнему 2020‑й.Именно так получилось у семьи Ш. из Ростова-на-Дону.
Как всё началось
Семья взяла ипотеку на единственную квартиру площадью 77,2 кв. м. Потом — тяжёлая болезнь одного из супругов, просрочка, суд. В 2020 году суд решил: взыскать долг около 2,77 млн руб. и продать квартиру с торгов, установив начальную цену 3 050 222,40 руб. На тот момент это была нормальная для города стоимость.Но торги реально провели только в конце 2024 года.
Рынок ушёл вперёд, а цена осталась в прошлом
За эти годы жильё в Ростове заметно подорожало. Независимая экспертиза (отчёт № 240‑25 от 01.07.2025) показала: на дату торгов 26.12.2024 рыночная стоимость квартиры составляла уже 9 683 347 руб.Получается следующее:цена из решения суда 2020 года — 3 050 222,40 руб.;реальная стоимость на конец 2024 года — 9 683 347 руб.;сумма, за которую квартиру фактически продали на торгах, — 6 069 942,51 руб..Разница между реальной ценой и ценой продажи — больше 3,6 млн руб. Это те деньги, которые могли бы остаться у семьи после погашения долга и пойти на покупку другого, пусть меньшего жилья.Семья просила учесть рыночную ситуацию и обновить оценку, но суды привязались к сумме из решения 2020 года, как будто с тех пор ничего не изменилось.
Торги под Новый год при «замороженном» деле
Особенно странно выглядит конец 2024 года.26 декабря квартиру продают на аукционе за 6,07 млн руб.
А 24 декабря 2024 года, за два дня до этого, судебный пристав выносит постановление о полном приостановлении исполнительного производства.Согласно ст. 45 Федерального закона № 229‑ФЗ, приостановка означает, что никаких действий по взысканию, в том числе реализации имущества, в этот период быть не должно. На бумаге дело стоит на паузе, а в жизни через два дня квартиру уже нет.
Смена кредитора перед финишем
За 12 дней до торгов, 14.12.2024, банк уступает права требования по долгу другой организации по договору цессии. По закону в такой ситуации нужно оформить замену взыскателя и разобраться, кто теперь сторона по делу. На практике же квартира успела уйти с торгов в период, когда старый кредитор уже выбыл, а новый ещё не был оформлен в установленном порядке.
Проблема с уведомлениями
Отдельный вопрос — как уведомляли семью обо всём происходящем.В судебных решениях указано, что должники были извещены, в том числе через электронные сервисы и «Госуслуги». Семья же говорит, что в их личном кабинете на Госуслугах не было сообщений о ключевых действиях: оценке, передаче квартиры на торги, дате аукциона.В суд принесли внутренние распечатки из системы ФССП с отметками о «доставке» и «прочтении».Семья, в свою очередь, показала свои выгрузки из личного кабинета, где этих уведомлений нет, и указала на противоречия. В итоге суды посчитали уведомление надлежащим и встали на сторону приставов.Фактически люди узнали о реальном результате уже постфактум, когда квартира была продана.
Что пытается отстоять семья
Семья Ш. не спорит с самим фактом долга по ипотеке. Речь не о том, чтобы «не платить», а о том, чтобы:квартира продавалась по актуальной рыночной цене, а не по цифрам пятилетней давности;приостановка исполнительного производства реально останавливала действия по продаже, а не существовала только на бумаге;смена кредитора проходила по закону, без «подвешенного» статуса;уведомления были не формальностью в чьей-то внутренней системе, а реальным доведением информации до людей.Сейчас подана кассационная жалоба, дело готовится к рассмотрению в Верховном Суде РФ, направлены заявления в следственные органы.
Почему это важно не только для одной семьи
Такая история может случиться с любым, у кого есть ипотека или любое имущество под залогом. Решение суда выносится в одних экономических условиях, а исполняется через несколько лет в совсем других. Если при этом оценка не меняется, а торги проходят, несмотря на приостановку и спорные уведомления, разница между «бумагой» и реальностью оплачивается уже не государством, а конкретной семьёй.Этот текст собран и структурирован с помощью технологий искусственного интеллекта — чтобы из разрозненных документов, дат и сумм выстроить понятную картину, в которой видно, как именно квартира была продана дёшево на фоне выросшего рынка.
