Humbes

К разводам от «специалистов» банка все уже давно привыкли, а вот вам новый кейс: заработок на отоплении.

Пролог

Для бог послал застройщику кусочек земли, там застройщик расположил три дома и котельную для снабжения этих домов горячей водой и теплом. Дома и котельная построена на деньги по договору долевого участия (ДДУ), а значит и принадлежать всё должно участникам ДДУ.

И земля, по тому же ДДУ, должна перейти в собственность жителей домов.

Но если бы всё было как надо, то и рассказа бы никакого не было.

Идея для стартапа

Для начала застройщику нужно отжать себе котельную: оформить на себя и не переоформить в долевую собственность.

Затем поставить свое второе юрлицо управляющей компанией, сделать несколько манипуляций, чтобы УК не могли сместить: не оформить как надо земельный участок под домами, не отдавать жителям реестры собственников, оттягивать постановку на кадастровый учет, оттягивать присвоение адреса и пр. тут все средства хороши.

На согласование тарифа документы не подавать! Если не согласовывать тариф, то получится нарисовать любой, если согласовывать – то не получится, придется придерживаться согласованного.

Затем нужно потрудиться чтобы скрыть показания общедомовых приборов учета (ОДПУ), но это самый простой момент: органы власти мешать не будут, а у жителей ключей от подвалов нет.

Вместо показаний ОДПУ вносить в журналы любое число, которое нравится, и побольше! Тут скупиться нельзя.

Если вдруг жители окажутся настырными и всё-таки смогут оторвать органы власти от важных государственных дел и натравить их на честного предпринимателя с проверкой, то ОДПУ нужно просто вывести из строя: выключить экран, сломать вычислительный модуль, провести внеочередную поверку, разбить. Тут, как и с манипуляциями по закреплению позиций УК, – все средства хороши. И самое приятное, что предпринимателю за это ничего не будет.

Очень важно не хранить архивы ОДПУ! Их нужно уничтожать. В квитанции вписывать или норматив или пересчитывать по выдуманным журналам. Прелесть журналов в том, что составляет их УК единолично, нигде не публикует, не отчитывается, может переделать в любой момент – очень удобно, а, главное, прибыльно.

Конечно, доказательством такие журналы не являются, но органы власти мешать не будут и тут.

Кстати, договор на поставку воды с поставщиком воды заключать тоже не нужно. По закону надо, конечно, но вместо договора достаточно подать на поставщика в суд и затянуть этот процесс как можно дольше и использовать этот аргумент как невозможность согласовать тариф по отоплению.

Отсутствие договора дает ещё и приятный бонус: брать с жителей деньги за воду и оставлять себе.

А что же государство?

А ничего. Все перечисленные выше пункты успешно применяются на практике, никому ничего за это нет и не будет.

Или небольшой штраф, который следует воспринимать как абонентскую плату: что такое штраф в писят тыщ для прибыли в миллионы?

Почему нам так важен кадастр?

Кадастровый учёт наших квартир – это не только оформление собственности (а значит и возможность продажи наших объектов недвижимости, уплата налогов за недвижимость и другие приятные мелочи), но и простые бытовые моменты. Без оформления собственности невозможно получить ни временную, ни постоянную регистрацию. То есть, жить тут после ввода в эксплуатацию можно, а оповестить государство, что тут живёшь – нет.

А проживание без прописки, как известно, приводит ко многим неудобствам и лишениям:

• При отсутсвии регистрации по месту жительства более 90 дней по ст. 19.15 КоАП РФ предусмотрен штраф от 1,5 до 2,5 тыс. руб.

• Сроки оформления документов становятся непропорционально больше. Например, для оформления загранпаспорта вместо 1 месяца теперь 3. Так же могут возникнуть проблемы с получением визы.

• Нельзя оформить региональные выплаты – только федеральные. В том числе не получится получать ежемесячные пособия на ребенка, молочную кухню, надбавку к пенсии и пр.

• Нельзя поставить/снять автомобиль с учёта.

• Не получится встать на учёт в центр занятости и получать пособие по безработице.

• Записать ребенка в школу или детский сад.

• Не получится проголосовать на выборах.

• Возникают трудности при трудоустройстве.

• Трудно получить медицинскую помощь.

• Отсутствие регистрации приводит к увеличению процента по кредиту.

• Без постоянной регистрации не получится пройти медицинскую комиссию для получения водительского удостоверения или трудоустройства.

• Не получится оформить страховку на автомобиль.

• Не получится получить субсидии, например, если муж с женой не зарегистрированы в одном регионе, то они не могут быть признаны молодой семьёй.

И это лишь малая часть трудностей, с которыми сталкиваются такие вынужденные БОМЖи как мы.

Кадастр и мы

По федеральному закону №218 от 13.07.2015 ст. 19 органы государственной власти (уполномоченные выдавать РВЭ) сами ставят объекты капитального строительства на учёт. Когда-то давно этим занимался Застройщик, но не теперь. В нашем случае это Министерство жилищной политики МО.

На письма жителей министерство пояснило, что 02.09.2019 они направили заявление в Росреестр (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО). Росреестр на это заявление принял решение о приостановлении регистрации (и отказался снимать это приостановление). Что-то им не понравилось в технических планах и из-за запрета на совершение регистрационных действий и пр. наложенного приставами на земельный участок, на котором построены наши дома.

Застройщик ничего исправлять не стал. Точнее, исправить должны были в кадастровом агентстве, но так как Застройщик им не оплатил работу – исправленные технические планы они не отдают.

13.02.2020 (№13исх-2603) Министерство напомнило Застройщику о себе, но он не отреагировал.

В конце сентября жильцы подписывали коллективное письмо приставам, где просили изменить форму запрета. Приставы уверяют, что часть запретов (конкретно тех, что влияют на постановку на кадастровый учет) они сняли, о чем письмо выдали застройщику, но до Росреестра он это письмо не довез.

12.03.2020 жители ЖК ездили на встречу в Министерство для прояснения вопросов с кадастром.

Ответ из Министерства

11.06.2020 получен еще один ответ от Министерства, но принципиально ничем не отличается:

Дальше опять про приставов, а затем уже про запросы застройщику, но уже без указания конкретных дат запросов.

То есть, по закону кадастром застройщик не занимается, это головная боль органов власти. И вообще довольно банальная процедура. Но, тем не менее, застройщик может постановке на кадастровый учёт препятствовать, чем активно и занимается.

(Напомню, что при постановке на кадастр приставы смогут дотянуться до не проданных квартир застройщика, котельная и земля под домами, котельной и ИТП перейдёт в общедолевую собственность.)

Продолжение поста о сложностях в ЖК «Первый Андреевский». Напишу подробнее про УК и приведу большой юридический текст. В следующем посте разберу почему нам так нужен кадастр.

ОСС - общее собрание собственников жилья (можно голосовать Актами приема-передачи, но многим дольщикам Застройщик Акты не выдаёт)

МКД - многоквартирный дом

УК - Управляющая компания

ФИАС - федеральная информационная адресная система

Лицензия - наличие у УК лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД является обязательным условием для заключения договора с застройщиком, на участие в конкурсе или для выбора УК на ОСС (УК от Застройщика получила свою лицензию 27.12.2019 - через 119 дней после РВЭ, через 114 дней после того как у Застройщика кончилось право заключать договор с УК самостоятельно и почти через месяц после окончания действия такого договора. Подробнее см. ниже)

Реестр - реестре лицензий Московской области, в который внесены сведения об УК, МКД и способах управления. УК не может просто так взять и управлять домами - обязательно должна быть соответствующая запись в этом реестре.

Почему у нас с УК всё так запутанно?

Застройщик всеми правдами и неправдами пытается оставить здесь свою УК (долго не присваивал адрес - подробно в конце статьи, саботирует конкурс, не выдаёт реестры жильцов, затягивает и не отдает Акты приёма-передачи и пр.). Предположений, зачем ему это, много, - но точный ответ мы узнаем задним числом, когда время уже пройдёт, всё станет видно и со словами «ах, вот оно что!» картинка сформируется.

В чём может быть выгода застройщика держать тут свою УК?

1. Затраты на содержание своих непроданных квартир и нежилых помещений (напомню, у Застройщика их тут около 300) переложить на остальных жильцов.

2. Официальная УК будет принимать у него оборудование по проекту (проект он жильцам и администрации не показывает). Боится, что всплывут недоделки?

3. Собирать с жильцов плату за лишние услуги, за которые не должен собирать, а на свои квартиры (если всё-таки придётся) выставлять минимальные счета.

4. Может продолжать затягивать с кадастром (про кадастр отдельный пост выложу, иначе много получается), - а значит приставы пока не доберутся до его квартир.

5. Сбор выплат на неофициальную карманную УК не лишает Застройщика возможности повторно выставить счета дольщикам.

В предыдущем посте было упомянуто, что есть разбор ситуации юристом. Именно заключение юриста легло в основу наисвежайшего коллективного письма. Текст этого письма и приведу для наглядности:

Мы, нижеподписавшиеся, являемся жителями ЖК «Первый Андреевский», расположенного по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, р.п. Андреевка, квартал Первый Андреевский корп. 1, 2, 3 (ЖК “Первый Андреевский”).
30.08.2019г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию указанного Жилого Комплекса №RU50-9-14188-2019.
1. Уже десятый месяц в наших домах отсутствует управляющая организация.
1.1. Согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ Застройщик обязан заключить договор с управляющей организацией по своему выбору не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с ч. 1 с. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Такой договор заключается на срок 3 месяца (пп.3 ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) и продлен может быть только один раз на такой же срок (ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Т.е. такой договор мог действовать максимум до 03 марта 2020 года.
Однако Застройщиком (ЗАО «Инвестиционно-финансовая компания «Межрегиональный финансовый союз») в нарушение ч. 14 ст. 161, ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ был заключен договор управления многоквартирными домами (Московская область, г.о. Солнечногорск, р.п. Андреевка, квартал Первый Андреевский, корп. 1, 2, 3) от 02.09.2019 №1 с организацией ООО «Компания «Промтехнология», не имеющей по состоянию на 02.09.2019г. лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Заключение договора управления многоквартирными домами с лицом, не имеющим лицензии на ее осуществление, нарушает права лиц, проживающих в данных многоквартирных домах.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Согласно ч. 1 ст. 166, ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна и не влечет юридических последствий.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом застройщиком заключен не был. Единственное значение, которое может иметь договор между застройщиком и ООО «Компания «Промтехнология» - договор подряда, где ООО «Компания «Промтехнология» выполняет функцию подрядчика, и такой договор не имеет юридических последствий для третьих лиц: для жильцов и владельцев квартир.
1.2. Согласно ч. 13 стр. 161 Жилищного кодекса РФ администрация г.о. Солнечногорск должна была разместить извещение о проведении конкурса по выбору управляющей организации в течение 20 дней после разрешения на ввод домов в эксплуатацию и на позднее 40 дней после размещения извещения провести такой конкурс.
Однако до настоящего времени конкурс не проведен. Конкурс объявлен с нарушением установленного срока, однако из-за нарушений в конкурсной документации, допущенной администрацией г.о. Солнечногорск, согласно предписанию Московского областного УФАС от 27.05.2020г администрация г.о. Солнечногорск должна внести изменения в конкурсную документацию и продлить срок приема заявок в срок 10 дней, т.е. до 08.06.2020г. До настоящего времени изменения в конкурсную документацию не внесены, информация о продлении срока приема заявок отсутствует.
Таким образом, заключение договора управления многоквартирным домом с организацией, выбранной по итогам конкурса, на сегодняшний день невозможно.
1.3. В связи с тем, что застройщиком не заключен договор в установленном порядке в указанные сроки, и поскольку собственниками квартир не был выбран способ управления домом, постановлением администрации г.о. Солнечногорск № 2030 от 15.11.2019г. определена управляющая организация МУП «ИК ЖКХ», постановлением администрации г.о. Солнечногорск №483 от 13.03.2020г. определена управляющая организация ООО «УК «Пегас-сервис», постановлением администрации г.о. Солнечногорск №644 от 02.04.2020г. определена управляющая организация ООО «ДЭЗИС». Ни одна из названных организаций не приступила к обязанностям по управлению многоквартирными домами.
На направляемые ранее обращения в адрес Губернатора Московской области, Госжилинспекции Московской области, на Добродел, получены ответы о том, что в реестре лицензий Московской области в настоящее время отсутствуют сведения об управляющей организации, осуществляющей деятельность по управлению указанными многоквартирными домами.
2. Несмотря на изложенное, застройщик при передаче квартир все это время продолжает навязывать заключение договоров на коммунальное обслуживание с ООО «Компания «Промтехнология» (Генеральным директором данной компании и компании-застройщика является Гассиев Гурам Заурович, участниками данных компаний являются Гассиев Гурам Заурович и Юсеев Марат Расулович, таким образом управление указанными двумя организациями осуществляется одними и теми же лицами).
Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами получена ООО «Компания «Промтехнология» 27.12.2019г. В реестре лицензий Московской области в управлении ООО «Компания «Промтехнология» не находится ни одного дома.
Жилищным кодексом РФ не предусмотрен такой способ выбора управляющей организации, как заключение договора на коммунальное обслуживание с владельцами квартир. ООО «Компания «Промтехнология» не выбрана в качестве управляющей организации домов никаким иным, предусмотренным Жилищным кодексом, способом.
Т.е. ООО «Компания «Промтехнология» не имеет законных оснований для осуществления деятельности по управлению нашими многоквартирными домами.
В то же время ООО «Компания «Промтехнология» выставляет платежные документы на оплату за содержание жилого помещения и за коммунальные услуги:
- за период с сентября по декабрь 2019г. – период, когда отсутствовала лицензия.
- за период с января по апрель 2020г. – лицензия уже имелась, но законных оснований по управлению нашими многоквартирными домами по-прежнему нет.
3. На сегодняшний день по информации, полученной от представителей администрации г.о. Солнечногорск, проводившими встречу с жильцами 11.06.2020г. у застройщика накопился долг за газ, в связи с чем 01 июля 2020 года будет произведено отключение подачи газа. Газ поставляется для обеспечения нагрева воды и отопления, т.е. с учетом летнего периода будет прекращена подача горячей воды.
Указанные коммунальные услуги (отопление и горячая вода) предоставлялись с начала октября 2019 г.
Жильцы не отказываются производить оплату.
Однако возникает вопрос, кем оказаны услуги и кому оплачивать эти услуги?
В соответствии с ч. 7.4. ст. 155 Жилищного кодекса, лица принявшие от застройщика квартиры вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации, с которой застройщик заключил договор. Однако, поскольку сделка (договор между застройщиком и ООО «Компания «Промтехнология») недействительна, она не влечет для жильцов многоквартирных домов юридических последствий.
В тоже время согласно ч. 7.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится застройщику.
Кроме того, в соответствии с ч. 6.2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг с лицами, с которыми такой управляющей организацией заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Из чего можно сделать вывод, что оплату за предоставленную коммунальную услугу получает управляющая организация, заключившая договор с ресурсоснабжающей организацией.
Несмотря на то, что долг перед ресурсоснабжающей организацией у застройщика, платежные документы нами получены от лица ООО «Компания «Промтехнология». Платежные документы, в которые включены нагрев воды и отопление, получены в мае 2020 года. Расчет произведен с нарушениями.
А уже 26 мая 2020 г. в нарушение порядка, установленного Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019, с изм. от 02.04.2020) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", а также в нарушение Постановления Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 424, до 1 января 2021 г. отменяющего возможность приостановления подачи коммунальной услуги за неоплату, произошло отключение отопления и горячей воды во всех трех домах. Причина отключения указана в акте: отсутствие договорных отношений. Акт составлен застройщиком и ресурсоснабжающей организацией. 28 мая 2020 г. подача горячей воды была восстановлена.
Представители администрации г.о. Солнечногорск заявили о предстоящем 01 июля отключении подачи газа в случае непогашения задолженности. Однако, не смогли уточнить, какая организация имеет право взымать соответствующую плату. При этом допустили возможность взимания платы ООО «Компания «Промтехнология» в связи с наличием у этой организации лицензии, несмотря на то, что у данной компании нет законных оснований на осуществление деятельности по управлению нашими многоквартирными домами.
Предстоящее отключение также будет нарушать порядок, установленный Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Представители администрации сообщили о невозможности соблюдения данного порядка.
Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 4241 до 1 января 2021 г. отменена возможность отключения коммунальных услуг за неоплату.
В связи с изложенным, из-за несоблюдения застройщиком требований закона, из-за нарушения администрацией г.о. Солнечногорск срока и порядка проведения конкурса по выбору управляющей организации, три жилых дома могут остаться без горячей воды.
4. Помимо всего прочего, у застройщика имеется долг по оплате электроэнергии. Также со слов администрации г.о. Солнечногорск, в дальнейшем предполагается и полное отключение электроэнергии в трех многоквартирных домах, что повлечет отсутствие воды, водоотведения, отключение лифтов. Т.е. жилые дома фактически станут непригодными для постоянного проживания. Многие семьи проживают с малолетними детьми, с пенсионерами, есть семьи с инвалидами, альтернативного жилья нет!
При этом платежные документы на оплату электроэнергии до настоящего времени ни разу не выставлялись. В декабре от ООО «Компания «Промтехнология» были получены Счета на оплату за техобслуживание, рассчитанное за кВт, но такое начисление не является начислением за оплату электроэнергии.
5. В дополнение ко всему перечисленному, в связи с тем, что в наших домах отсутствует управляющая организация, коммунальные услуги и услуги по содержанию домов оказываются не в соответствии с нормативами. Не производится регулярная уборка подъездов, дворовой территории, в зимнее время не производилась очистка от наледи, работают не все лифты, не функционирует мусоропровод, диспетчерского обслуживания нет. Вывоз мусора стал регулярно производиться после жалоб на Добродел. Оплата вывоза строительного мусора собиралась по счетам, выставляемым ИП Гассиев Г. З. (генеральный директор застройщика и ООО «Компания «Промтехнология»), или на карту частному лицу, представлявшемуся сотрудником застройщика.
6. А теперь о причинах выставления платежных документов от лица ООО «Компания «Промтехнология».
У застройщика многомилионный долг по исполнительным производствам, банковские счета арестованы. Любой платеж, поступивший на счет застройщика, спишется в счет оплаты долгов. В связи с этим застройщик пытается получать оплату через аффилированную организацию. Администрации г.о. Солнечногорск известно о сложившейся ситуации.

Присвоение адреса – и тут не без приключений

Кстати, адрес тоже долго не присваивался, в ответе администрации от 16.12.2019 указано, что заявлений по присвоению адреса нашим домам – не поступало. И адрес был присвоен только в конце декабря, в ФИАС внесен 06.03.2020 - получается, что адрес только через 189 дней после РВЭ (30.08.2019)

Именно отсутствие адреса стало первым препятствием ко «входу» в наш ЖК первой назначенной постановлением главы района, лицензированной УК.

Изначально Застройщик/УК во ВКонтакте публиковал объявление, что адрес будет присвоен к 20 числам сентября. Но, как выяснилось в декабре из официального ответа Администрации (ОГР-16043/2019 от 16.12.2019), заявление на присвоение адреса в нужный орган не поступало.

По настойчивым просьбам жителей и на основании заявления Застройщика от 24.12.2019 (116 дней после РВЭ) Администрацией городского округа Солнечногорск принято решение от 30.12.2019 о присвоении адреса, затем жители получили ответ из администрации, что из-за проблем с доступом органа местного самоуправления к программному обеспечению для внесения сведений в ФИАС адреса наших домов некоторое время не могли внести в Государственный адресный реестр.

27.02.2020 подписано постановление №358 о присвоении наименования, на основании которого к 06.03.2020 сделана запись в ФИАС.

Сначала отсутствие адреса, затем записи в ФИАС стали причинами для невнесения в реестр ГИС ЖКХ управляющих компаний назначенных постановлениями Слепцова В. В.

30.08.2019 – РВЭ №RU50-9-14188-2019

15.11.2019 – постановлением Слепцова В. В. №2030 в наши дома определена УК «Имущественный комплекс жилищно-коммунального хозяйства» (но они не пришли)

13.03.2020 – постановлением Слепцова В. В. №483 в наши дома определена УК ООО «Пегас-сервис» (и они не пришли)

27.03.2020 12:31 – Дата и время публикации извещения о проведении открытого конкурса по выбору УК. Через 210 дней после выдачи РВЭ.

02.04.2020 – постановлением Слепцова В. В. №644 в наши дома определена УК ООО «Дезис» (тоже не пришли)

26.05.2020 11:00 – Дата и время окончания подачи заявок на конкурс

28.05.2020 – Дата подведения итогов конкурса – по результатам рассмотрения жалобы ФАС выписано предписание внести изменения в документацию и конкурс продлить. На данный момент в конкурс до сих пор изменения не внесены.

28.05.2020 – Администрации УК/Застройщик пересылает часть договора между Застройщиком и УК. Именно по этому договору стало окончательно понятно, что УК от Застройщика у нас незаконно (помимо ответов о незаконности из ГЖИ, приведённых в предыдущем посте).

Оплата вывоза мусора

И чтобы два раза не вставать. Приведу пример левых сборов с жильцов, которые стали бы невозможными при официальной УК.

За отсутствие оплаты вот такой квитанции УК/Застройщик создавали жильцам проблемы.

В самом вывозе мусора нет ничего плохого, наоборот, - это прекрасно. Но оплачивать левыми способами при отсутствии договорных отношений нехорошо. Можно, опять же, попасть на повторное выставление счетов - уже официальных.

Итак, с сентября УК/Застройщик начал сбор денег за вывоз мусора (по 4000 рублей с квартиры). Естественно, без подтверждающих оплату документов и заключения какого-либо договора на услуги по вывозу мусора. С 25.12.2019 за мусор стали собирать по 9000 рублей. Собирали даже с тех, кто вывозил свой строительный и бытовой мусор самостоятельно, ведь вывозить мусор Застройщик/УК начал только к концу октября 2019.

Способы оплаты «за мусор»:

• На личную карту сотруднику УК/Застройщика, который ни там ни там официально не оформлен;

• По квитанции на ИП Гассиев;

• Наличными в помещении УК.

Контейнеры для сбора мусора поставили в октябре и к концу октября начали вывозить мусор с территории ЖК. Есть подозрение, что на соседний участок (который, по совпадению, в аренде у одного из учредителей УК/Застройщика).

Тут есть фотографии и ответы:

https://dobrodel.mosreg.ru/claims/3872053

https://dobrodel.mosreg.ru/claims/3844685