Аланья

Детальное сравнение рынков недвижимости Турции и Дубая в 2023 году.

Меня зовут Никита, и я управляю агентством недвижимости. Мы на рынке пять лет и хорошо знаем направления, популярные среди русскоязычных клиентов: Португалию, Болгарию, Францию, Таиланд.

В последние два года выбор большинства клиентов сузился до двух стран: Турции и ОАЭ. Нам регулярно приходится отвечать на вопрос: в какой из этих стран лучше купить недвижимость для инвестиций и жизни?

Мы активно работаем и в Турции, и в Дубае. За текущий сезон мы слили в Турции $30 000 рекламного бюджета… и не закрыли ни одной сделки.

Мы начали кампанию в мае 2022 года. Трафик из «Яндекс.Директа» шел по хорошей цене — 900-1200 руб. В октябре кончился сезон, показатели резко ухудшились, и мы взяли паузу до нового сезона.

В январе 2023-го мы возобновили кампанию и стали лить с Facebook на русскоязычных жителей Европы, США и СНГ. Лиды шли, но ожидаемо холодные. Прошел январь, а 6 февраля случилось землетрясение. Рынок замер. Мы продолжали крутить рекламу, поскольку наши объекты находились вдалеке от сейсмоактивного региона. Ждали смены информационной повестки. Клиенты по-прежнему не спешили. А мы все крутили и крутили.

Прошел март, потом апрель. Мы вели переговоры с клиентами, их было немало, но все очень холодные.

Дальше новостной фон сместился в сторону президентских выборов. Клиенты беспокоились, что по итогам выборов продажу недвижимости иностранцам могут запретить. 14 мая прошли выборы, но потребовался второй тур. Выборы растянулись до конца мая. А реклама все шла.

В июне ожидаемый сезон в Аланье все еще не стартовал. Не открылся он и до сих пор.

За все это время мы потратили около $30 000. 18 клиентов приезжали в офис, но не закрыли ни одну сделку. У каждого были свои причины:

• Ждали выборов;

• Продавали свои неудачно купленные квартиры после начала СВО и искали более удачный вариант;

• Присматривались, боялись сейсмоактивности;

• Рассматривали разные регионы.

Для сравнения: в 2022 году из 18 визитов в офис мы бы закрыли порядка 8-10 сделок — это обычный для нас уровень конверсии.

Похожую картину мы наблюдаем и у наших коллег: продажи в Турции не идут.

В Дубае — ничего подобного: рынок живой, сделки заключаются одна за другой.

Значит ли это, что Турция сдулась? Можно сказать и так, но есть нюансы. Для объективной картины придется углубиться в детали.

Турция

Иностранных покупателей недвижимости интересует не весь рынок Турции, а в основном прибрежные курортные города: Анталья, Аланья, Мерсин. Три года назад клиенты из СНГ покупали в Аланье двухкомнатные квартиры в новостройках за 50 000 евро. Сегодня в этом же районе невозможно найти подобные предложения ниже 200 000 евро. В среднем недвижимость в Аланье за три года выросла на 750%.

С чего такие дикие цены? Сработала комбинация трех факторов: постковидный откат, рост цен на стройматериалы и СВО.

Но цены неадекватны, и вот почему:

1. Инфраструктура. В Аланье придется отдать 200 000 евро за не самую роскошную квартиру. За те же деньги можно найти объект в европейском городе с развитой инфраструктурой. В Аланье до сих пор нет ни одного современного торгового центра. За беговыми кроссовками Nike придется пилить 2,5 часа на машине до ближайшего крупного города. Инфраструктура не поспевает за предложением жилья, и это один из признаков пузыря.

2. Экономика. Аланья — 360-тысячный курортный город. Здесь комфортно работать удаленщику, но местный рынок труда не сравним с Дубаем.

3. Консолидация спроса. По состоянию на 2023 год доля русских среди иностранных покупателей недвижимости в Турции превышает 20%. А на побережье Аланьи доля русскоязычных покупателей по разным оценкам варьируется от 60% до 70%. Это дикая консолидация спроса. Минимальное колебание национальной валюты (рубля) или геополитической ситуации вызывают резкое сокращение клиентов. Продажи встают, цены падают.

4. Население. При росте населения также растут инфраструктура и количество предложения на рынке недвижимости. Но если население не растет, потому что нет благоприятных условий для жизни и карьеры, то рост предложения на рынке в один момент оказаться избыточным и обвалить цены на рынке. Это и есть тот самый эффект нагретого пузыря, который пусть и не лопается, но плавно сдувается.

Аланья никогда не была местом притяжения кадров. По данным Numbeo, средняя зарплата в городе составляет 314 евро. Десятки тысяч турок подписывают петиции с требованием запрета на продажу недвижимости иностранцам, потому что местные не могут позволить себе снимать здесь квартиры за 500-1000 евро.

Засилье иностранцев на рынке недвижимости стало важной темой на недавних президентских выборах. Кандидат от оппозиции, который обещал запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции, проиграл, но запрет или более строгие ограничения могут стать реальностью и при Эрдогане.

Дубай

Дубай — это крупнейший торговый, финансовый и туристический центр Ближнего Востока с населением 3,6 млн человек. К 2040 году прогнозируется рост населения до 5,8 млн, но, судя по темпам роста, прогноз может быть легко перекрыт.

За последний год рост рост цен в отдельных районах Дубая превысил 20%. По данным The Bubble Index, на который любят ссылаться риэлторы, недвижимость в Дубае одна из самых недооцененных в мире.

Это лукавство. Реальная картина сложнее:

1. Цены. Дубай никак нельзя назвать недооцененным. Цены сопоставимы и во многом даже обгоняют столичные города Европы. Инфраструктура и условия жизни сравнимы.

2. Аренда. Сейчас в центре Дубая спрос на аренду в два раза превышает предложение. Более 30% покупателей недвижимости за 2023 год были русскоязычные. В том числе за счет этого подогревается рынок.

Ожидается, что дефицит жилья в Дубае сохранится как минимум до 2026 года.

3. Большие размеры. Дубай немаленький, районов много, часть из них нагреты, но многие действительно имеют здоровый потенциал роста. Например, в области Maritime Island на первой береговой линии, где банально еще не отстроили инфраструктуру, действительно можно купить квартиру от крупнейшего известного застройщика с видом на Персидский залив за $400 000. После сдачи через четыре года недвижка здесь подорожает на $100-200 тысяч.

Плюс Дубая в том, что новые районы здесь строят по принципу «город в городе». Жилые дома соседствуют со спортивными площадками, магазинами, клиниками и школами.

4. Экономика и доходы населения. В Дубае все в порядке с экономикой и покупательской способностью. Средняя зарплата составляет $4500.

5. Волатильность рынка. А вот тут есть вопросы. С 2012 года было как минимум два крупных падения на рынке недвижимости — на 17% и 25% соответственно. Падение на 25% объяснялось коронавирусом. После эпидемии последовал откат — +36%. А вот почему с 2014 по 2016 год было падение на 17% точного ответа нет. Скорее всего, это связано с демографией: 90% населения составляют неграждане, а 80% людей живут в арендованном жилье. Можно ожидать резкие падения рынка и в будущем.

6. Диверсифицированность рынка. Высокая доля приезжих — это риск, но, с другой стороны, рынок здесь более диверсифицированный. Дубай — большой космополитичный хаб, и его благосостояние не так сильно зависит от русских клиентов. Следующую волну экспатов и инвестиций в Дубае ожидают из Китая.

7. Бизнес из СНГ. В Дубае не только большая русскоязычная диаспора, но и приходят бизнесы родом из СНГ. Например, здесь запустились Yandex Go, «Додо Пицца» и «Дринкит».

8. Климат и природа. Природные условия в Дубае хуже, чем в Турции. Вокруг пустыня, летом жарче, бывают песчаные бури.

9. Налоги. До недавнего времени налогов на юрлиц в Дубае не было, но теперь ситуация изменилась*.

Выводы

Аланья отстает по инфраструктуре и экономике и явно находится в стадии пузыря.

Дубай — огромный и быстрорастущий космополитичный мегаполис с развитой инфраструктурой и широкими возможностями. Здесь хуже климат и природа, но шире возможности для карьеры и бизнеса, более адекватные цены и интереснее инвестиционные перспективы. Тем не менее перегрев рынка в Дубае возможен. Мы в Maerton ожидаем пузырь на горизонте 7-10 лет.

*Meta признана террористической организацией в РФ и запрещена