Как я студию в Сочи покупал (и не купил)3
У моего работодателя появилась задача пристроить 12 миллионов, так чтобы они:
- не обесценивались
- приносили +/- рыночный процентный доход
- по возможности давали какие-то неденежные преимущества, типа проходок в бизнес залы, может быть посещения каких-либо мероприятий или то, о чем пойдёт речь в этом посте. Возможного проживания в купленном активе.
Итак представляю вашему вниманию… Сочи!
Расскажу про то как это работает.
Покупая такие номерочки, вы становитесь полностью зависимыми от управляющей компании отеля, та, в свою очередь, сдает и ежемесячно выплачивает вам процент от сдачи всего номерного фонда с учетом расходов управляйки. Там нет такого что вот конкретно ваш номер не сдавался и вы ничего не получите или наоборот. Там если есть 100, допустим, одинаковых номеров и суммарно они принесли миллион рублей в месяц, то вы получите за свой номер (1млн-50%расходы ук и налоги)/100номеров= (1000000-500000)/100=5000₽. Надеюсь математика ясна)
Так же вы имеете право в ней проживать в любое время года. Звоните за 2 недели, говорите что приезжаете и вас заселят в любой номер (аналогичный вашему) этого отеля бесплатно, просто процент дохода в этом месяце будет меньше на количество прожитых вами дней.
На словах это ну просто мёд. Номер в Сочи, приносит бабки, летом приехал, ничего выбирать не надо, шмурдяк в свой номер кинул и пошел купаться.
Но наделе все не совсем прям так. Как бы так, но нет)
Авито пестрит вариантами доходной недвижимости с совершенно смешным (на сегодня) порогом входа от 10 миллионов. И варианты там не абы гараж у моря переделанный в гостиницу, а такие монстры как Marriott, Pullman, бывший Radisson, Sheraton. Ребят, для понимания там одна ночь проживания стоит от 50 тыщ в несезон, а тут их номера предлагают в собственность за «какую-то» десятку миллионов.
Вариантов- очень много, но требования у нас конкретные:
1) объект действующий, чтобы знать оценку гостей
2) бюджет до 20 миллионов (недостающее можно как нибудь добрать)
Так что выбираем сливки и начинаем обзванивать самые красивые и постепенно, по мере неудач, спускаемся по хотелкам пока не достигнем успеха. (Не достигнем)
Первое. Конкретика.
Первое с чем ты сталкиваешься- это ультра высокомерные риэлторы. Прикиньте, вот, риэлтор да, его и так никто не любит, и умножьте это на южный менталитет, брррр.
Эти гондоны ни за что вам не предложат то, что стоит в объявлении. Причины почему- придумайте сами. Там насколько фантазии хватит- все будет, но вот этого конкретно объекта нет. И вообще выбить из них конкретные предложения- нереальный труд, потому что их задача впарить вам стройку хрен пойми где, хрен пойми когда сдадут, хрен пойми че там за ук будет работать.
Это пример одного из 7 риэлторов, с которым довелось «пообщаться».
Короче про вот эти пуллманы и шератоны просто забудьте ок? Просто так работает рынок Сочи. «Вы вообще работали на нашем рынке?» «У нас тут не как у вас, не тратьте мое время.» Все семь сказочных гномов из действующего фонда хотят вам впарить как правило либо отель «Моне» в Адлере, либо Бланк Хилл в поляне, это прям их Грааль. Итак переходим ко второму.
Второе. Цена.
Когда вы пробили этих даунов на конкретику всплывает второе Но. Цены- лишь ориентир, по факту это миллион за квадрат. Лям, сука, квадрат!
В этот момент я уже понял, что мы вообще ни ногой в этот чудесный Краснодарский край, но спортивный интерес заставил меня идти общаться дальше.
Наши волшебные 7 гномов предлагают вам купить номерок 20-30 метров за 20-40 миллионов. Говорят они это таким расслабленным голосом, как будто мы покупаем велик ребенку в спортмастере. Ну типа 30 мультов? Херня.
Я подумал, что меня просто дурят и нашел номер в одной из предложенных мне гостиниц за 10.5 миллионов (в 3 раза дешевле). Спрашиваю:
- Цена актуальная?
- Да актуальная.
- Прям вот 10.5?
- Да конечно
- А то мне в этом же отеле хотели продать похожее в 3 раза дороже
- Ну так это же в договоре будет указано, там еще дополнительных улучшений на 20 сверху, вы что не знаете как работает рынок? Мы налог на прибыль не собираемся оплачивать.
- Иди на ***.
Окей окей, выдыхаем. Делаем вид что, да, ну 30 мультов туда сюда там сям, ща намутим) че по доходности, то?)
Третье. Доходность.
Мы рассматриваем Бланк-Хилл. Отзывы гостей-чудесные. Рядом казино, горнолыжки- просто сказка. Продажи этого отеля стартовали около 2-3 лет назад от миллиона двести за квадрат. Сейчас нам готовы его продать за миллион сорок. Представили да, актив для инвестора -14% за 3 года?
Ладно, ладно, это же доходный объект, что я докапываюсь? И вообще: «Молодой человек, вы покупаете денежный поток, а не просто номер». Так че там по потоку? А он составляет около 160 тысяч в среднем в месяц. С 32 миллионов в среднем 160 тысяч. 5%. Доходность. Пять. Процентов. :)
Сколько у нас в банке то вклад?)
Тут каюсь не сдержался уже.
Такая яркая переписка у меня только с Екатериной, остальные представители местной фауны переписываться не хотят «пальцы болят» они общаются только вербально.
Справедливости ради стоит отметить, что там можно найти доходность и 7 и, о Боже, 8%. Но для коммерции со всеми её рисками это непозволительно мало. Объекты в Адлере Сочи и поляне сейчас дешевеют и с этим согласны даже все 7 гномов и потому с точки зрения сохранения денег моего работодателя- они нам не подходят.
Надеюсь мой опыт сэкономит чье-то время и нервы, а это значит что все не напрасно) Честно, о полученном опыте не жалею. Было интересно узнать о нюансах «их» рынка и подокапываться до гномов, чтобы те «пояснили за цену» в объявлении. Кстати у кого нет настроения можно позвонить и покошмарить таких вот обманщиков)
Написано собственноручно, без ИИ, дата подпись)
