ЗПИФ РД 2: выплата снизилась впервые за три квартала
Итоги II отчётного периода 2026 (май-июль). Фонд для неквалифицированных инвесторов, 4 бизнес-центра и склад, СЧА 25,2 млрд ₽.
Выплата: 3 190,93 ₽ на пай, на 4,6% меньше прошлого периода (10% годовых от РСП)
Общая доходность за квартал: 10,4% годовых против 21% в I периоде
ЧОД от недвижимости: 477 млн ₽ (+21,1%)
Доход от размещения свободных средств: 190 млн ₽ (-41,4%)
РСП: с 127 518 до 127 660 ₽ (+0,1%)
Вакансия БЦ Primium: 15,9%, без изменений
Резерв в депозитах и РЕПО: с 9 до 6,5 млрд ₽
Аренда растёт, но проценты падают быстрее
В прошлом разборе я писал, что доход от недвижимости впервые обогнал доход от размещения денег. Теперь разрыв вырос до 2,5 раза: 477 млн против 190 млн.
На выплате это не отразилось. Проценты от депозитов и РЕПО упали на 135 млн ₽, а арендный поток вырос только на 83 млн. После покупки БЦ «Серебряный фонтан» и «Кубик» в депозитах и РЕПО осталось около 6,5 млрд ₽.
Доходность: 10,4% вместо 21%
Доходность складывается из выплаты и прироста РСП. Выплата почти не изменилась, около 10% годовых. А прирост РСП составил 0,4% годовых вместо 10,2%.
Дело в переоценке недвижимости: 77 млн ₽ против 653 млн в прошлом квартале. РСП вырос на 142 ₽ на пай вместо 3 087 ₽. Получается, высокую доходность I периода обеспечила переоценка, а без неё фонд платит те же 10% и почти не растёт в стоимости.
Primium: вакансия 15,9% при 4,8% по рынку
Свободна та же доля площадей, что и раньше. Я сверил поэтажный план: за квартал не сдано ни одного помещения. Девятый этаж пустует с октября 2025 года.
По рынку вакансия в классе А в Петербурге за полугодие выросла с 4,3% до 4,8%, у Primium она втрое выше средней. Ставка при этом снизилась с 3 120 до 2 950 ₽/м² в месяц, так что сдать пустые площади будет непросто.
Что в итоге
Снижение выплаты на 4,6% само по себе не страшно: уже четвёртый квартал фонд платит около 3,2-3,3 тыс. ₽ на пай. Но запас свободных средств сокращается второй квартал подряд, и дальше выплата будет зависеть в основном от аренды. А рост аренды тормозит вакансия в Primium.
В следующем периоде я бы смотрел на две вещи: удастся ли сдать площади в Primium и как растёт арендный поток от новых объектов. Если аренда не будет расти быстрее, чем падают проценты, выплата продолжит снижаться.
