Доброго дня. В продолжение строительной тематики хотелось бы поделиться достаточно важной информацией относительно приёмки квартир.
По долгу службы приходится довольно часто откликаться на просьбы заказчиков "прийти посмотреть" на будущее жильё. В некоторых случаях подобные обращения поступают и из отдалённых областей нашей необъятной, куда нет возможности оперативно добраться, и зачастую подобные "приёмки" происходят по телефону и фотографиям, что, сами понимаете затея, лишенная смысла чуть менее, чем полностью. Для того, чтобы подготовить будущих новосёлов к тому, что их ждёт после получения письма о сдаче дома, я решил сделать некоторую "компиляцию" из выписок нормативных документов, которая пригодится при осмотре квартиры. Применение всех этих выдержек на практике для наглядности отсняли и смонтировали, если будет интересна практическая сторона вопроса - приглашаю к просмотру ролика, для конспектирования будут полезны нормативы, приведенные
ниже.
Итак, собственно, "ЗАЧЕМ МНЕ ЭТО?".
Во-первых, многие оплошности застройщика ускользают от взгляда неискушенных и "вылезают" уже на этапах отделочных работ. Исправление таких косяков, естественно происходит уже за счет владельцев жилплощади. Во-вторых, я постараюсь вкратце описать саму процедуру приёмки, чтобы исключить ситуации, когда владельцы теряются на стройплощадке и элементарно не знают куда идти и что делать. В-третьих, рассмотрим оформление претензии. Она хоть и пишется в свободной форме, однако целесообразно оформить её юридически грамотно. Например, бытовая фраза "дует из окна" в претензии даст Вам отписку от застройщика вроде "мы пришли, посмотрели - нет, не дует". А вот формулировка типа "монтажный шов окнной конструкции в помещении выполнен с нарушением норм /*НАЗВАНИЕ ДОКУМЕНТА*/, описанных в пунктах /*номера пунктов*/ заставит недобросовестного застройщика переделать косяк, либо обговорить с Вами компенсацию за халатность.
Более того, на просторах интернетов чрезвычайно проблематично найти подобного рода подборки, а долгие скитания приводят в большинстве случаев на форумы, где из пятидесяти экранов теста добывается один-два ГОСТа или СНиПа.
Я постарался записать каждый недочет с каждой осмотренной квартиры, найти на него нормативы, и готовый чеклист предлагаю к просмотру. Если Вам или Вашим друзьям-знакомым в ближайшем будущем предстоит пройти процедуру приёмки, думаю, потраченное на прочтение поста и/или просмотр ролика время будет проведено с пользой.
Стартуем...
1. Приёмка. Куда мне идти и кого искать?
По прибытии к дому Вам предстоит отыскать одного из ключевых персонажей, как то мастер дома (ведёт контроль за строительством и шевствует над прорабами бригад с момента заливки фундамента), прораб (если МД берёт следующий дом из жилого комплекса, прораб одной из бригад подменяет его на момент выдачи ключей), ключник (хранитель ключей от всех дверей. Если сам не вручит ключ, хотя бы в курсе где прораб или МД). Вероятнее всего к моменту Вашего визита застройщик (не самостоятельно, естественно) убирается на придомовой территории, красит заборы, сажает деревья или поливает газоны. Любой шатающийся на территории персонаж в спецодежде или вымазанных обносках в курсе места дислокации хотя бы одного из интересующих нас людей. Спрашиваем где кого искать и неистово врываемся в его покои. Сообщаем, что прибыли на осмотр квартиры номер такой-то, подтверждаем право осмотра предъявлением договора долевого участия, получаем ключ и поднимаемся на этаж. Вероятно, пешком, лифты могут не работать. Важная ремарка: с Вами могут следовать как толпа представителей бригад (старший сантехник, который откроет кран и плеснёт на стяжку литр воды - мол, "вода есть, я молодец, мне пора", инженер электрик, который воткнёт индикаторную отвёртку в случайную розетку - "ток есть, мне пора", бригадир штукатуров, представитель конторы, монтировавшей окна, и т.д.). Все они будут Вас торопить и поверхностно демонстрировать результаты своей работы. Давление со стороны толпы знатное, важно дать отпор и угомонить всех тем, что пока вы не осмотрите каждый уголок Вашей квартиры, Вы отсюда не уйдёте, а все, кто торопятся могут подождать в прорабке. Будут вопросы - Вы их позовёте. Еще ремарка: обратите особое внимание, что на данном этапе Вы продемонстрировали ДДУ и максимум расписались в журнале о получении ключа. БОЛЬШЕ НИКАКИХ АВТОГРАФОВ! Некоторые застройщики пытаются дать Вам ключ в обмен на подпись в акте приёмке-передачи. В таком случае оповещаем прораба или МД, что он действует вопреки федеральному закону и, если Вам не предоставят право осмотра без подписания акта вслепую - последует суд. Суд, надо сказать, вы выиграете, если до него дойдёт. Придираемся ко всему, записывая косяки на листочек.
От слов - к делу. Принимаем штукатурку. Если в ДДУ опина "черновая отделка", либо "штукатурка стен" - речь пойдёт о так называемой, "обычной штукатурке". В исключительных случаях может быть прописана "штукатурка улучшенного качества" или и вовсе "высококачественная". Разница в допусках кривизны результата. Все нормативы описаны в СП 71.13330-2017, таблица 7.4. Здесь описаны и отклонения, и методы приёмки. Измеряем ямы, бугры и завал стен от вертикали и при превышении допусков - ссылаемся на документ.
Помимо описанных допусков кривизны проверяется отслоение штукатурного состава от стен. "Бухтящие" места свидетельстуют о нарушении технологии производства работ, описанных в этом же документе.
Для приёмки стяжки рассмотрим СП 71.13330-2017, раздел 8.14, смотрим таблицу 8.15. Здесь Вы также найдёте допустимые отклонения, однако, в отличии от штукатурки, здесь явно прописано, что не допускаются трещины и приподнятые кромки. Как правило, кромки поднимаются у стен и гильз стояков отопления и водоснабжения. Обратите на это внимание.
Далее осмотрим санузел на предмет нарушений норм при монтаже сантехники. Читаем СП 30.13330-2016. Возможные нарушения отражены в пунктах:
4.7 - если через гильзу или проходное отверсте в плите вы видите квартиру соседей сверху или снизу. Заполняются полости, как правило, монтажной пеной. Если обычной жёлтой - косяк, переделывайте, негорючая пена имеет характерную розовую окраску (замена минваты на пену обычно согласовывается в проекте дома).
5.3.3.6 - если на Ваших трубах нет теплоизоляции.
5.4.12, 5.4.13 - если трубы расположены не в том порядке. Сверху вниз: горячая вода, холодная вода, канализация.
5.5.4 - если отсутствуют компенсаторы линейного удлинения труб
5.5.5 - вновь напоминает о необходимости теплоизоляции ВСЕХ треб в квартире, кроме гибких подводок.
7.1.5 - если в силу каких-то неведомых причин хотя бы на одном стояке (кроме полотенцесушителя) у Вас не становлен вводной отсечной кран.
7.1.7 - если в высотке, особенно на нижних этажах, у Вас не установлен редуктор давления и разрушающее давление превратит Ваши смесители в фонтаны.
7.2.1 - застройщик обязан установить счетчики на каждый стояк.
7.2.1 - до счётчиков воды вы должны созерцать фильтр грубой очистки. Как правило, это дешёвый косой фильтр.
Совершенно не лишним будет осмотреть фановый стояк. Трещины в канализационном стояке Вам совершенно ни к чему.
Осмотрим электрику. Если застройщик взял на себя обязательства по разводке внутренней электросети, Вам придётся снять крышки распредкоробок и переднюю панель электрощита. Самым популярным косяком будет расключение распредкоробок скрутками - они уже давно под запретом. Если Вы обнаружите непроваренную неогильзованную скрутку - это нарушение ПУЭ7, пункт 2.1.21. Нечасто, но попадаются случаи, продемонстрированные в ролике, когда нарушается цветовая маркировка проводников в электрощитах. Это нарушение ПУЭ7 пункт 1.1.29 и ГОСТ Р50462. Также можно скинуть панель подъездного щита и осмотреть маркировку на изоляции кабелей. Нас интересует надпись "ГОСТ 31996-2012". С недавних пор применение негостовского кабеля запрещено. Особое внимание обратите на корректность маркировки. Практика помнит ухищрения с маркировкой типа "ГОСТ 31996-12". Такого ГОСТа нет, а кабель - обычная ТУшка. Маркируется кабель раз в метр длины.
Теперь взглянем на окна. Держим наготове ГОСТ Р56926-2016.
В пункте 5.2.11 подробно описано как часто должны монтироваться крепёжные элементы. В большинстве случаем - это так называемые "саморезы по бетону", закрученные прямо сквозь
раму. Проверить это удастся лишь на открывающихся створках, в глухих блоках для просмотра головок саморезов потребуется снять стеклопакет.
Посмотрим в ГОСТ 30971-2012 для оценки монтажных швов - полостей между рамой окна и стеной.
Пункты 5.1.3 и 5.1.10 (а также приложение А, пункт А4.2) подчеркнут необходимость подрезки монтажной пены и обработки срезанной кромки специальным герметиком. Снаружи окна шов должен быть прикрыт нащельником и между рамой
и стеной (примыкание к четверти) предписывается монтаж ленты ПСУЛ.
Пункты 6.2, 6.3, 6.4 и 6.6 содержат инструкцию по приёмке и отбраковке некачественных швов.
Можно взглянуть и на ТКП 45-3.02-223-2010, где в пункте 8.3.2 прописано то, что Ваше окно должно стоять по уровню во всех плоскостях.
Пролистаем этот документ до пункта 8.3.4 и увидим, что клинья и опорные колодки после монтажа должны быть удалены. Поверьте, у Вас они так и торчат под рамой. Увидеть их Вы сможете выдернув подоконник. Если этим пренебречь - Вы, вероятно, обрекаете себя на "поддувание из-под окна", поскольку стопка клиньев герметичной не является и будет лишь дополнительной дырой из-под подоконника прямо на улицу. Как результат - растрескивание штукатурки под подоконником, "продувание", обмерзание, остлоение обоев, плесень. Пункт 8.2.2 явно прописывает необходимость удаления плёнок с рам и створок окон и дверей. Как правило, между монтажом окон и Вашим визитом для приёмки проходит порядка года. За это время плёнки намертво въедаются в профиль и частично разлагаются на солнце, ввиду чего оторвать их не представляется возможным. Допустим, Вы решите соскаблить их изнутри, однако удалить их снаружи, особенно, если у Вас квартира на двадцатом этаже - затея не из простых. А самое обидное в этом то, что застройщик получил деньги за их своевременное удаление, просто не стал этого делать. Приятно? Также заглянем в приложение А и в пункте А11 увидим, что головки крепежа должны быть закрыты заглушками. Не было еще на моей памяти квартиры, где этот пункт выполнялся бы. Само собой разумеется, что при осмотре не должно быть битых стеклопакетов, треснутых рам, створок и подоконников. Не лишним будет оценить работу фурнитуры и запорных механизмов. Внутренние фальцы рам не должны быть загрязнены, повороты рукояток не должны сопровождаться хрустом или скрипом, уплотнители не должны быть повреждены, профили рамы должны выглядеть "как с завода". Как правило, профиля исцарапаны, в фальцах мусор, фурнитура убита еще до начала отделки. Здесь требуем замены поврежденных элементов.
Из очевидного: должна быть установлена входная дверь с замком. Чудеса дендрофекального конструирования с самым простецким замком - но должна. Вентиляция должна вытягивать
воздух из помещения с открытыми окнами. Выключатели должны включать и выключать свет, а розетки должны работать. Радиаторы отопления быть не побитыми, не поцарапанными, не текущими.
После всех "исследований" имеет смысл замерить площадь комнат и свериться с указанной в ДДУ площадью. Обычно, фактическая площадь чуть превышает заявленную. Кроме того, внимательно читаем абзац "обязанности застройщика". Например, на продемонстрированной в ролике квартире отсутствовал внутренний водопровод, хотя по документам он должен быть смонтирован. Указываем все несостыковки.
Теперь пришло время вернуть ключи и сесть писать претензию. Здесь потребуются навыки грамотной речи и официального изложения мыслей. Описываем все недочёты и ссылаемся на нормативный документ, который свидетельствует о явном нарушении технологии. Важно отметить то, что Вам должны предоставить доступ во все помещения квартиры и дать возможность осмотреть все элементы. Например, Вы не сможете оценить герметичность труб, если воды в доме нет. Без электричества не дать заключение о работоспособности электропроводки, а без дверной ручки балконной двери (ДАЮ ЗДЕСЬ ОСОБЫЙ АКЦЕНТ) Вам не выйти на лоджию и не оценить качество проведённых работ. Требуйте предоставить ручки для оценки работы фурнитуры окон и дверей, а также для доступа на лоджии. В противном случае перенесите осмотр квартиры на более поздний срок, когда монтаж оконных и дверных конструкций будет завершен.
Если в Вашем списке косяков есть хоть один пункт - Вам не нужно подписывать акт приёки-передачи, поскольку Вы НЕ принимаете такую халтуру, а даёте застройщику время исправить косяки, либо ответить за халатность рублём. Практика показывает, что через полтора - два месяца Вам позвонят и повторно пригласят принимать работу, либо в течение этого времени девочка-риэлтор застройщика будет звонить и предлагать компенсацию за определённые оплошности.
В целом, подытоживая, могу сказать, что грамотно составленная претензия - Ваш ключ к принуждению застройщика сделать то, за что Вы ему заплатили. Теперь Вы будете знать куда смотреть, что проверять и как должно быть, что, несомненно, поможет Вам при приёмке жилплощади. Если Вам не до конца понятно, о чем идёт речь в том или ином пункте, а также вызывают вопросы методы, которыми Вы можете проверить то или иное требование - приглашаю к просмотру ролика, где я постарался максимально демонстративно показать приёмку на практике. Надеюсь, моя работа будет кому-то полезна.
