Однако этот механизм до сих пор не проработан. Добросовестный покупатель может получить компенсацию от Минфина только, если он купил квартиру по доверенности у третьего лица, у которого не было согласия собственника на сделку. На сделки, совершенные под влиянием мошенников и при и временном помутнении сознания продавца этот механизм не распространяется.

Между «обездолиной» и схематозами застройщиков

Так что, риски при сделках со вторичкой остаются. И не только со вторичкой. СМИ, риелторы и прочие заинтересованные лица, хайпанув на деле Долиной и Лурье, просто отвлекают внимание от реальной ситуации на рынке жилья в Москве. Проблема здесь вовсе не в невменяемых или обманутых мошенниками продавцах.

Покупка квартиры в Москве – это не только, и не столько решение жилищного вопроса. Это почти что единственный способ формирования долговременного личного капитала. Того, который вы можете пронести через десятилетия и передать своим детям. А потому, к покупке квартиры надо подходить не эмоционально, а рационально, руководствуясь инвестиционным расчетом.

А такой расчет показывает, что, покупая жилье у частников – будь то физлицо или коммерческий застройщик, вы обогащаете продавца, а сами несете убытки, теряя часть своего долговременного капитала. А в нынешней ситуации все больше случаев потери и всего капитала целиком.

Схема Долиной - яркий пример того, как можно потерять капитал на сделках с физлицами. Покупая же первичку вы оказываетесь участником финансовой схемы от застройщика и банка, которая легко может довести покупателя до личного банкротства. Покупая недвижимость по договору долевого участия, вы приобретаете не квартиру, а сложный и крайне рискованный финансовый инструмент. По сути, это фьючерс. Инвестор делает ставку на то, что пока дом достраивают стоимость его будущей квартиры растет, и он сможет перепродать ее с выгодой по переуступке прав требования или по договору купли-продажи после завершения строительства.

Однако эта схема работала только до введения эскроу-счетов и проектного финансирования стройки. Сегодня девелоперы закредитованы так, что вынуждены вздувать цены на новостройки до совершенно запредельного уровня. По итогам ноября средняя цена 1 м² еще не построенного жилья от коммерческих застройщиков в старой Москве достигла 787 тыс. руб., увеличившись за год на 26%. После Нового года стоимость метра первички перевалит за 800 тысяч. А в 2026 году будет штурмовать миллион рублей за 1 м².

Девелоперы продают новостройки (за исключением элитного и де-люкс сегментов) почти исключительно с использованием рассрочки и субсидируемой ипотеки. Покупателя заманивают «выгодными» финансовыми схемами (купи сейчас, плати потом), предлагая заплатить за квартиру на 20-30% дороже цены в прайс-листе. Зато платить надо на сразу. В итоге покупатель переплачивает гораздо больше рыночной цены. В итоге заработать на таком объекте недвижимости он не сможет никогда. А если вам пришлось продавать квартиру по переуступке или по ДКП, то никто вам эту переплату не компенсирует. Вы продадите квартиру на те самые 20-30% дешевле, чем сами за нее заплатили, потеряв полностью свой первоначальный взнос, то есть личный капитал. И это не отдельные негативные примеры, а общее правило.

В худшем случае (при потере дохода) вы не сможете выплатить остаток по рассрочке. Тогда девелопер просто изымет ваше жилье без всякой компенсации и перепродаст его другому. Если вы уже получили квартиру в собственность и не можете обслуживать ипотеку, жилье изымет банк.

Даже, покупая жилье на свои без рассрочек и с использованием только льготной (семейной) ипотеки стоит учитывать, что никакого инвеста в сделках на первичке в Москве больше нет. Вы будете годами ждать, чтобы перепродать купленное по завышенным ценам жилье хоть с какой-то «прибылью». Но на самом деле «прибыль» будет съедена инфляцией. Вместо создания и накопления личного капитала вы выберете путь погружения в бедность.

То же самое касается покупки вторички у физлиц. Они подтягивают цены к уровню первички, забирая всю маржу себе. Покупателю остаются убытки.

Выход в том, чтобы, как и сказано в заголовке, не покупать квартиру в Москве у частника. Это просто лишено экономического смысла. Приобрести инструмент накопления и сохранения капитала надо дешевле рынка, а не по завышенным ценам, да еще и с использованием крайне рискованных финансовых продуктов. Они априори выгодны не вам, а продавцам и брокерам.

Приватизируй бетон

Покупать квартиры в Москве имеет экономический смысл только у государства. Правительство Москвы продает принадлежащее городу имущество (в том числе жилье) на электронных торгах в соответствии с 178 федеральным законом о приватизации госимущества.

Можно купить в основном квартиры в уже готовых новостройках с отделкой. Есть также квартиры без отделки и не построенное пока жилье по договору долевого участия. Количество двух последних вариантов ограничено. Продавцом выступает государственный застройщик Москвы – Фонд реновации жилой застройки. В основном это точечная застройка в обжитых районах столицы с отличной транспортной доступностью. Но повторю: в первую очередь покупатель должен ориентироваться на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости. И здесь государство вне конкуренции.

Ситуация со строительством жилья в старой Москве однозначна: дома в массовом сегменте (комфорт и комфорт плюс) будет строить только город. Коммерческие застройщики переориентируются исключительно на дорогие проекты. Те самые, цена квадрата в которых уже подошла к 800 тыс. руб., а к концу следующего года с большой вероятностью достигнет миллиона. Средняя стоимость 1 кв. метра новых квартир с отделкой от города на торгах 400 – 500 тыс. руб. Покупая на торгах 1-комн. квартиру от государства вы экономите 1-2-3 млн руб. по сравнению с ее рыночной ценой. Только в таких покупках есть инвестиционный смысл.

Автор продолжит публикацию статей об инвестициях в московскую недвижимость. Без «воды» и хайпа на квартирном вопросе звезд. Большой опыт инвестирования в госимущество и изучения рынка московской недвижимости позволяет мне разбирать конкретные кейсы действительно выгодных вложений для наращивания личного долговременного капитала.

Конкретные инвестрекомендации вы можете найти, подписавшись на мой Telegram-канал: t.me/apartmoscow_deshevle

В итоге получился тёплый контур, где по сути наружная стена в полкирпича идёт перед ЖБ колонной, а внутренняя такая же стена - за колонной. Связи между стенками сделали из стеклоарматуры, засыпка - закачали эковату, внутренние стены помещений и перегородки тоже из того же исторического кирпича. Кладку делали на белый раствор - готовая сухая смесь Bergauf. В итоге вызвали бригаду промышленных пескоструйщиков и они нам все стены отпескоструили - очистили/освежили кое-где от следов штукатурки, краски и т. п. В части бассейна кирпич обработали гидрофобизатором Wiron Crystal.

На этом же первом этаже из стен в полкирпича есть бассейн, сауна, много панорамного остекления в пол - и тепло! Дом стоит 10 лет, котёл в любой мороз в "осеннем" режиме.

Еще раз спасибо за статью.

Недавний скандал с Ларисой Долиной добавил опасений покупателям жилья. Теперь люди боятся, что потратят деньги или влезут в ипотеку, а сделку в итоге аннулируют. Но помимо этого, есть и другие ловушки, которые ждут покупателей и арендаторов, — фейковые квартиры. Расскажем, как Циан ищет такие объявления, чтобы пользователи выбирали только среди проверенного жилья.

Какие объявления считаются фейковыми, и в чём их опасность?

Фейковыми считаются объекты, где хотя бы один из параметров искажен так, чтобы объявление выглядело привлекательнее для клиента. Например, указана неверная квадратура, цена, этаж, адрес, подгружены нереальные фото. Сюда же относится жильё, которого в реальности нет.

Всё это создаёт лишние сложности при покупке или аренде. Представьте, что вы, например, нашли идеальную посуточную квартиру для отпуска, а в итоге оказывается, что стоит она дороже, а ещё со стен отклеиваются обои, а окна на самом деле упираются в забор. Чтобы такого не произошло, Циан модерирует объявления, которые попадают на площадку.

Как быстро Циан удаляет фейковые объявления?

98% фейковых объявлений выявляют автоматически с помощью ИИ на этапе проверки перед публикацией — так проходит первичная модерация. Объявления с неверными данными блокируют или призывают пользователей скорректировать данные, если нарушения незначительные.

Спорные объявления проверяют вручную. Такие объявления модераторы находят самостоятельно или, опираясь на обратную связь пользователей. В случае сомнений модераторы могут запросить у собственника или агента документы, которые подтвердят этаж, квадратуру, планировку или другие характеристики, которые вызвали вопросы.

Борется ли площадка с объявлениями и фото, которые сгенерированы ИИ?

Зависит от того, как пользователи используют ИИ. Если генерят описание квартиры, то это даже плюс. Нейросеть создаст более полное описание: покажет важные места рядом, подсветит плюсы локации и жилья.

Другое дело, когда с помощью ИИ создают рендеры — виртуальные изображения квартиры. На Циане рендеры могут размещать только проверенные застройщики, которые хотят показать, как будет выглядеть готовый ЖК, если он только строится.

Для всех других объявлений ИИ-фото запрещены, потому что они могут обмануть пользователя. То же касается и ситуации, когда с помощью ИИ улучшают фото так, что реальность искажается, например, освежают ремонт или убирают сколы на мебели. Такие изображения площадка тоже не пропустит или скроет, если объявление уже вышло. При этом если пользователь снова подгрузит такие фото, Циан не просто удалит их, а опустит ниже все объявления автора в выдаче. Это может привести к падению спроса, потому что не все пользователи полностью пролистывают предложения.

Как самому понять, что объявление — не фейк?

Шаг 1 — откройте любую онлайн-карту, например, и проверьте расположение дома. Этаж соответствует заявленному? Вид из окон на фото квартиры совпадает с картой? Если да, — порядок. Если нет, — объявление фейковое.

Шаг 2 — посмотрите на описание квартиры. Если информации мало, это должно насторожить, поскольку обычно пользователи стараются максимально полно рассказать о преимуществах жилья, чтобы заинтересовать покупателей или арендаторов.

Шаг 3 — посмотрите на фото квартиры. Если их нет, пролистывайте, потому что хорошие квартиры не прячут, их показывают с разных ракурсов. Ещё важно понять, что фото реальные, а не улучшенные или созданные с помощью ИИ. Обычно у рендеров или улучшенных фото есть детали, которые их выдают. Например, лишние части у предметов, отсутствие или неправильное расположение теней. Присмотритесь, пока еще получится понять, какое фото выглядит слишком идеальным.

Шаг 4 — посмотрите на цену. Она не должна быть сильно ниже или выше рынка. Чтобы понять рыночную цену, изучите другие похожие квартиры или ориентируйтесь на лейбл «Циана» «хорошая цена». Его можно найти под объявлением.

Что ещё должно насторожить?

• Фразы вроде «без посредников» или «риелторам не звонить».

• Словесное описание квартиры вместо фото — даже если описывают очень красочно.

• Попытка получить с вас деньги до просмотра квартиры.

Антон Иванович, помимо прочих достижений и увлечения сельским хозяйством (тут наши хобби совпадают) был автором кирпичной технологии строительства в две соединённых гибкими связями стены в полкирпича с засыпкой воздушного зазора теплоизоляционной смесью. Эта технология получила название метод Герарда и активно применяется до сих пор.

С моей точки зрения это оптимальная конструкция современных кирпичных стен. Особенно с использованием современных утеплителей - пеностекла или пенополиуретановых гранул.

В то время Антон Иванович столкнулся с множеством возражений от старорусских хейтеров, которые были уверены, что нужно лепить толстую целиковую кладку и только это и есть верный вариант строительства кирпичных стен. До наших дней дошло его письмо неизвестному хейтеру, в котором он на простых примерах и природных явлениях объясняет принцип работы стен его конструкции.

Я нашёл это письмо в советском бюллетене Института гражданских, промышленных иинженерных сооружений от мая 1930 года, оцифровал и публикую для вас. Судя по беглому поиску в сети, это эксклюзив, который будет интересен всем увлекающимся историей строительных технологий.

Письмо Герарда к неизвестному.

С благодарностью получил я письмо ваше, в котором вы сообщаете о некоторых возражениях, делаемых насчет изобретенных мною каменных строений.

Вы говорите, что некоторые сомневаются, во-первых, в их прочности, во-вторых, кажется, не очень доверяют и сухости их. В самом деле, в нашем суровом климате мы привыкли видеть, что всякое каменное строение должно непременно сохнуть несколько лет, прежде нежели возможно в нем жить безопасно от сырости. Я рад, что могу представить вам неоспоримый опыт сухости сих строений на самом деле. Здесь в Москве, в приходе Троицы в Зубове, в моем доме, сделал я в прошлом году значительную каменную пристройку в два этажа по моему образу строений. Работа кончилась уже в заморозы в октябре; как скоро окна вставили, то зачали топить пристроенные комнаты и в верхнем этаже перешли в них жить, и несмотря на то, что в нижнем этаже никто еще не живет, верхние комнаты так теплы и сухи, что окна во всю зиму не потеют, и пол клееный новый рассохся и прощелялся. Может ли сильнее быть доказательство сухости таких строений? Вот и другой, хотя не столь важный пример. Сосед мой по подмосковной деревне родственник Репнинский выстроил по моему же изобретению людскую горницу, в которой набил промежуток стен частью мхом, но более сеном, и также по разным недосугам не кончил строения прежде половины октября. Как печь была складена поздно, то ее топили с лета дней десять, пока она высохла, и как скоро высохла, то в избу перешли жить, и живущие не нахвалятся теплотой и сухостью; между прочим один больной лихорадкой и кашлем, перейдя жить из прежней деревянной старой, а потому сырой избы, через неделю выздоровел, что он сам приписывает сухости нового его жилища. После сего, кажется, сырости в таковых строениях уже опасаться не должно. Но если возможно сему роду строения быть еще суше, то вероятно и сие воспоследует, так же, как с прочими деревянными и каменными строениями, которые все более ссыхаются, пока деревянные не начнут приходить в разрушение от посторонних причин и, во-первых, от нерадения живущих, и от невозможности сберегать изб в сухости от тесноты, в которой вообще живут недостаточные люди.

Неудобность обыкновенных каменных строений для жительства крестьян и сырость, которая в них происходит от того, во-первых, что как стены ни толсты, но морозы в продолжение наших длинных зим, не имея преграды, наконец, достигают и до внутренней стороны стены, и если стена довольно толста, т. е. в три кирпича, то хотя она изнутри и не мерзнет, становится однакож холодна, что ощутительно и осязанию. В сем состоянии вся внутренняя поверхность каменной стены производит действие холодильного снаряда в винных кубах, сгущая водяные пары, которыми всегда наполнена всякая изба и даже всякий воздух; сии пары сгущаются по всей внутренней поверхности стены в виде самых малых каплей воды; а если стены не толсты, то пары, прикасаясь к ним, замерзают, отчего и образуется иней. Другая причина сырости в покоях есть та, что обыкновенно фундамент делают не довольно высоко, между тем непременно надобно, чтоб он был не менее аршина, а если более, то еще лучше; ибо земляная сырость всегда подымается вверх на аршин, особливо осенью, и содержа в сырости наружную поверхность стены до сей вышины при первом морозе замерзает; посему, если пол не выше аршина от земли, то стена снизу никогда почти не сохнет. При сем еще должно заметить, что для таких мест, где нет известкового камня, известного под именем белого камня, который не так легко крошится, надобно употребить для фундамента, на аршин выше земли, хорошо прожженный кирпич, или полужелезняк; сей кирпич не впускает в себя сырости, следовательно, и не крошится, ибо кирпич крошится от свойства воды, которая при замерзании расширяется на одну седьмую часть, отчего и бутылки, наполненные водой или маслом, или другою жидкостью лопаются. Точно так и кирпич, как скоро в него пробралась сырость и не может выйти из него до мороза, то она замерзает, и если нет силы, которая бы могла ее от сего удержать, то она разрывает с треском дерево и камни, что причиняет часто слышимый сильный треск, когда после сырой погоды последует сильный мороз.

В рассуждении прочности моих строений должен сказать, что если соблюдена надлежащая осторожность при постройке, кирпич при кладке хорошо обмочен, раствору положено сколько надобно, т. е. ни мало, ни слишком много, если нет в стенах скважин, которые впрочем очень удобно залепляются, когда после выстройки обмазывают всю стену снаружи и снутри тем же раствором, который употребляется для строения, разведя его несколько пожиже водой, чтобы можно было мазать кистью, как это и сделал мой сосед в подмосковной, то строения сии так же прочны, как и обыкновенные кирпичные. Надобно еще крайне наблюсти, чтоб с крыши строения не могла проникнуть течь в промежуток между стен; для сего очень удобно покрыть после складки стен весь верх оных прежде строения крыши лубками; только лубки не должны быть кладены вдоль, ибо они легко ломаются, но поперек, разрезывая лубок поперек в полосы ширины вершков в семь с половиною. Сим прикроются обе кирпичные стенки и промежуток между ними; тогда если со временем и последует какая течь с крыши, то она, стекая с лубка, не может попасть в промежуток, и то, чем сей промежуток наполнен, останется всегда сухо и невредимо. Для сего также советую и во время построения запастись легкими покрышками, дабы когда случится дождик во время стройки, то можно было бы накрыть ими стенки и промежутки. Впрочем крепость сих стен столь велика, что если бы случилось лошади с разбегу ударить в стену концом каретного дышла, то дышло переломится, а кирпич, в который сделается удар, не тронется с места; а притом, если бы каким непредвидимым и мне непонятным образом случилось какому кирпичу выломиться из стены, то на место изломанного весьма легко ввести другой целый, как и во всяком другом строении; если же скажут, что такую стену можно разрушить ломом, то, это правда, но какая твердыня устоит перед разрушительной силой человека!

Третье замечание, какое и сам я слышал, что будто нельзя в моих строениях по произволу переменить окон и дверей или пробить новых; то это не только возможно, но и весьма легко, и делается точно так же, как во всяком другом строении. Сперва надобно выломать кирпичи около косяков и, если нужно, еще и далее, и вынувши косяки, опять строить точно таким же образом, как было сначала, т. е. также укрепляя проволочными скобами стенки и наполняя тем же веществом промежутки, пока весь пролом будет заделан. Для нового окна и дверей надобно сделать новый пролом, вставить косяки и их точно так же обвести вновь кирпичами, как уже известно, и соблюдая те же предосторожности, какие вполне изъяснены в Земледельческом Журнале № XXV, где говорится о сем роде строений. Слышал я еще суждение насчет проволочных скоб, которыми связывают стены, что они, будучи вставлены между сырым кирпичом и мокрым раствором, конечно заржавеют и от ржавчины изломаются. На сие скажу, что в числе множества казенных строений, мною сооруженных, мне неоднократно случалось переделывать и старые, которые для сего были сломаны мною, и как в старину железных связей не жалели, то их я всегда много находил в стенах, имевших иногда аршина три толщины. Спрашивается, сколько же времени сие железо находилось в сырости, пока сия огромная толщина стен просохла?

Однакож никогда не заметил я, чтобы ржавчина углублялась в железо более, как на толщину бумажного листа, а далее железо было не тронуто. Кажется, после этого нечего опасаться, чтоб мои проволочные скобы были переедены ржавчиной, тем более, что их обмакивают горячие в распущенную смолу с дегтем. Надеюсь, что ответы мои вполне удовлетворительны. Впрочем я с удовольствием от всякого приму все возражения, дабы, если возможно, усовершенствовать еще сей род построений, который, надеюсь, со временем сделается общим, когда опыт летами докажет их дешевизну, прочность и удобность, особенно для северной и средней полосы нашего отечества.

С истинным почтением остаюсь, и проч. Антон Герард

===
Что мы можем извлечь из этого письма?

1. Кирпичные стены в три кирпича - отстой, т.к. в сильные морозы они конденсируют влагу на своей поверхности.

2. Высота фундамента должна быть не менее аршина (70 см) - привет любителям безбарьерной среды.

3. Строения, которые разбирал Антон Иванович, имели толщину кирпичных стен до 3 аршинов (более 2 метров).

4. Хейтеры были такими же неграмотными как сейчас и не врубались в элементарную физику, считая, что в стене главную роль играет масса. Отсюда и пример с ломом, которым можно разломать кладку, на который автор письма философски ответствует: "по глупости можно и член сломать это правда, но какая твердыня устоит перед разрушительной силой человека!"

И, возвращаясь к теме ликвидности. Современный кирпичный дом это удел богатых людей или энтузиастов этого типа домостроения. Работа с кирпичом кропотлива, требует серьёзных профессиональных навыков и больших временных затрат. Кирпич без утепления, если мы не говорим про тёплую керамику, имеет высокую теплопроводность. Кирпич с утеплением - это две стены на массивном фундаменте, одна из которых выполнена из облицовочного кирпича, а вторая из пустотелого, с соединением гибкими связями и засыпкой утеплителем. Это дорого и совершенно неподъёмно для кошелька среднего покупателя. Именно поэтому, мы наблюдаем на рынке недвижимости, построенной на продажу, широкое предложение всех типов домов, кроме кирпича и железобетона. А среди кирпичной вторички мы в большинстве увидим древние избы, построенные по догерардовской технологии, обогревать которые можно также, как и рубленные щеледома без утепления - мощным газовым факелом.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или профиле.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, где я регулярно выкладываю стратегии инвестирования и актуальные подборки инструментов.

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ – федеральный девелопер, реализующий масштабные жилые и коммерческие проекты в Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях, а также на Дальнем Востоке и Ставропольском крае.

Портфель диверсифицирован не только по географии, но и по типу недвижимости: в активе компании жилье, коммерческие и курортные объекты, например всесезонный мультикурорт «ФанПарк» в Челябинске.

👉Летом 2024 компания вышла на IPO под тикером APRI.

🧱У компании есть своя амбициозная стратегия, согласно которой АПРИ планирует до 2028 г. войти в ТОП-5 девелоперов РФ по портфелю проектов за пределами Москвы и СПб.

⭐Кредитный рейтинг: BBB- «стабильный» от НКР (август 2025) и НРА (октябрь 2024). Рейтинг был синхронно повышен в прошлом году сразу на 2 ступени — с BB до BBB-.

📊Финансовые результаты АПРИ

Смотрим ключевые показатели из отчета МСФО за 9 месяцев 2025. Цифры вполне достойные:

✅Выручка: 15,36 млрд ₽ (+9% г/г). При этом наибольший прирост (+33% г/г) был зафиксирован в 3-м квартале. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, АПРИ имеет один из самых высоких в России показателей стройготовности объектов – 70%, при среднем по России – 46%.

✅EBITDA: 6,1 млрд ₽ (+21% г/г). В 3-м квартале EBITDA удвоилась и составила 2,7 млрд ₽. Рентабельность по EBITDA достигла впечатляющих 40% (+6 п.п. г/г) в связи с увеличением доли высокомаржинальных девелоперских сделок.

💰Чистая прибыль: 1,47 млрд ₽ (-1,6% г/г). Год к году всё стабильно, зато прибыль, приходящаяся на акционеров, выросла в 1,5 раза. Прибыль в 3-м квартале взлетела в 3 раза до 0,5 млрд ₽. Чистая прибыль LTM достигла 2,1 млрд ₽.

🔺Чистый долг (за вычетом эскроу): 35,3 млрд ₽ (+47% за 9 мес). Нагрузка Чистый долг / EBITDA составила 4,5х (годом ранее было 3,1х). При этом есть и позитивные сдвиги: объем коротких кредитов уменьшился с 60% до 50%, а доля обеспеченного долга достигла 81%.

⚙️Параметры выпуска

● Название: АПРИ-002Р-12
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: от 1 млрд ₽
● Купон: до 25% (YTM до 28,08%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 3,5 года (1260 дней)
● Рейтинг: BBB- от НКР и НРА
● Выпуск для всех
❗Амортизация: по 25% в даты выплат 33, 36, 39 и 42 купонов.

👉Организаторы: Альфа-Банк, БКС КИБ, Газпромбанк.

⏳Сбор заявок планируется 23 декабря, размещение — 26 декабря 2025.

🤔Резюме: заманчиво

🏗️Итак, АПРИ размещает фикс объемом от 1 млрд ₽ на 3,5 года с ежемесячным купоном, без оферты и с амортизацией ближе к концу срока.

✅Хорошие операционные показатели. Выручка и EBITDA уверенно растут. Прибыль осталась на уровне годичной давности, что само по себе уже достижение в условиях турбулентности на рынке и на фоне убытков ряда других крупных девелоперов.

✅Снижение ставки ЦБ, что напрямую ведет к снижению ставок по ипотеке. Также уменьшается финансовая нагрузка на застройщика, в т.ч. по проектному финансированию с плавающей ставкой. Это увеличит маржинальность текущих и будущих проектов АПРИ.

✅Отличная доходность. Крайне интересно будет понаблюдать за итоговой ставкой купона после пятничного решения ЦБ.

⛔Отрицательный операционный денежный поток (-8,1 млрд ₽). Но для девелопера на стадии активного строительства это в принципе нормальная ситуация. Деньги уходят в «незавершенку» (запасы выросли на 4,7 млрд ₽) — то есть, по идее, должны трансформироваться в будущую выручку и прибыль.

⛔Долговая нагрузка. Она значительная, а кэша на счетах наоборот, маловато. При этом покрытие процентов ICR LTM ~1.7х – тут вполне комфортно. Существенная часть долга – банковские кредиты под плавающую ставку, что при снижении «ключа» будет уменьшать процентные расходы.

🏠Как я уже много раз говорил, падения спроса и цен на недвижку в ближайшие годы я не жду. Это, с одной стороны, большой минус для меня как для потенциального покупателя жилья, а с другой — дополнительный фактор уверенности с точки зрения инвестора в акции и облигации российских застройщиков.

💼Вывод: весьма любопытный выпуск в плане соотношения риск/доходность. Больше всего в показателях смущает долговая нагрузка, но видели мы и гораздо более закредитованных девелоперов. Амортизация на таком сроке скорее плюс, т.к. снизит риски вложений и позволит постепенно высвобождать деньги под новые интересные идеи.

Задумываюсь, а не поучаствовать ли мне тоже — в этом выпуске или в одном из предыдущих. На фоне многих «сверстников» по кредитному грейду АПРИ выглядит более финансово здоровым, одновременно предлагая более привлекательную доходность.

⚠️Естественно, не ИИР! Бумаги эмитента относятся к сегменту ВДО, что следует учитывать при принятии инвест-решений.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.