Заходит клиент, глаза горят прямо с порога: Глеб, я все решил, нужна студия под сдачу. Посмотрел ролик - там парень за пятнадцать минут разложил, как жить с квадратных метров и не работать. Мне бы объект выбрать, с остальным я разобрался.

Ну садись, говорю, разбираться будем вместе. Только сначала калькулятор. Он слегка сдулся, но сел.

Смотрим по рынку. Студия под сдачу тянет на четыре с половиной - пять миллионов, сдается в среднем за двадцать пять тысяч валом. Цифра красивая, я бы сам в нее поверил лет в двадцать пять. Дальше идет то, чего в ролике не показали.

Минус налог. Сдаешь как самозанятый физлицу - четыре процента, грубо тысяча в месяц. Платишь как физлицо через НДФЛ - тринадцать. Парень уточняет: а если в конверте? Отвечаю: тогда это уже про твою совесть и твой риск. Я считаю то, что можно посчитать вслух.

Минус простой. Жилец съехал в среду, где-то посреди месяца, новый нашелся через три недели - вот тебе минус месяц из года почти всегда. И это если повезет и объявление не провисит между новогодними, когда не переезжает вообще никто.

Дальше мебель и техника. Стиралка, диван, холодильник - все твое. А убивают это в среднем раз в год-полтора люди, которые тебе не родня и церемониться не будут. Косметика после каждого второго: обои, санузел, иногда труба, которую прорвало ночью, и звонят тебе в двенадцать - спросить, где вода перекрывается.

Он говорит: ну не каждый же месяц потоп. Отвечаю: не каждый. Но именно потоп разом съедает доход за год, а до потопа считать надо так, будто он уже назначен.

Складываем. С двадцати пяти тысяч валом и пяти миллионов вложений, по-простому и без ролика, окупаемость получалась лет двенадцать. С налогом, простоем, мебелью и косметикой - плюс-минус пятнадцать. Не повезет с трубой - все восемнадцать. И это я еще без потопа считаю. С потопом смело добавляй ремонт и месяц нервов сверху.

Позвонил Вике - чисто похвастаться, какие красивые цифры вышли. Она послушала и сухо выдала свою: у нее по вкладу процент примерно такой же, а сверху ни жильцов, ни крана, ни звонков в полночь. Прикинул - ремонта там и правда не будет. Возразить нечем, я сам однушку снимаю десятый год, хоть и риелтор.

Парню я сказал одно: посчитай полными деньгами. Той цифрой из ролика, что под музыку за пятнадцать минут, тут не обойдешься. Ушел думать. Обещал вернуться с калькулятором, а не с горящими глазами.

А у вас были знакомые, кто досчитал свою студию до конца?