Начало здесь:
Дальневосточный гектар. Часть 1. Принятие решения и выбор земли
Что мы имели на начальном этапе после получения договора о безвозмездном пользовании земельным участком.
1. Непосредственно сам участок.
2. Отсутствие нормальных подъездных путей.
3. Отсутствие электричества.
4. Отсутствие какого-либо внятного понимания того, чем мы будем заниматься после переезда.
Пункт 1.
Сразу же изложу свои рекомендации и советы по выбору участка, сложившиеся из, пусть и не большого, строительного опыта. Исходить буду из того, что большинство не располагает ни временем, ни деньгами, ни возможностью все сделать так, как велят инструкции, законы и руководящие документы. Т.е. в наличии лишь возможность посмотреть и поговорить.
Итак, если участок один и Вы твердо уверенны, что не смотря ни на что именно он Вам нужен, то так тому и быть. Если же участков несколько и есть выбор, то предлагаю сделать хладнокровный объективный анализ.
1. Высота над уровнем близлежащих водоемов. Да, кто-то хочет выращивать мари-культуру, строить аквапарк или сажать рис, тогда, конечно, обилие воды только на пользу. Во всех других случаях решение проблемы с отведением лишней воды отнимет львиную долю бюджета, нервов и физических сил. Исходя из этого же, небольшой уклон участка тоже будет плюсом в копилку. Наш участок находится в среднем на высоте 70 метров, с перепадом высот порядка 10 метров на 200 метров границы, то есть уклон около 5%.
2. Ландшафт. Тут только личные предпочтения. Кому-то поле, кому-то лес, кому-то пруд и болотце. Но не поленитесь полностью все обойти, чтобы избежать сюрпризов. Мы совместили все, кроме пруда ))
3. Географическое расположение. Сейчас масса ресурсов, на которых можно почерпнуть информацию о розе ветров, количестве солнечных дней, осадков и прочих прелестей, на которые Вы будете не в силах повлиять. Отсюда стоит смотреть на расположение участка. Мой пример: Участок находится на восточном склоне сопки, примыкающей к долине реки Раздольная. Роза ветров такая, что ветра дуют либо с юга, либо с севера вдоль всей долины, что делает наш участок постоянно продуваемым. Понизить влияние ветра можно высадив лесополосу (чем мы и занялись с прошлого года), а вот если ветра не будет, летом наступает смерть. И вовсе не от жары. Количество различного рода насекомых, желающих выпить вашу кровь и кровь ваших животных просто огромно.
4. Близость объектов инфраструктуры. Дороги и линии электропередач. Строительство подъездных путей тот еще геморрой (читайте ниже в статье), но все-таки, чем дорога ближе, тем лучше. С электричеством тоже не все так просто, и наличия рядом столбов с проводами не дает абсолютно ни какой гарантии, что от них Вам сделают отвод. Но обратить на них внимание все же стоит.
5. Назначение земли и привязанные к нему виды разрешенного использования (ВРИ). То, что нам красиво описывали в начале, что любой, кто взял себе "гектар", легко может изменить назначение или ВРИ по своему усмотрению - брехня. Все это можно сделать лишь в том случае, если ни первое, ни второе не установлено кадастром. Во всех остальных случаях будьте очень внимательными. Исходите из того, какие у Вас планы. В основном, подавляющее большинство, желает возвести дом. Вот тут кроются подводные камни. Не каждое назначение или ВРИ дают Вам право на строительство. Читайте, изучайте документы в местной администрации или идите на прием. Но обычно данные документы выложены в общий доступ. Называются они "Правила землепользования и застройки" и имеют в приложении карту района.
Наш участок был сельскохозяйственного назначения с неустановленным видом разрешенного использования, и мы успели выбрать "Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства в качестве ВРИ до того, как данный вид был исключен из перечня.
6. Общая жизненная атмосфера. Поговорите с местными. Везде, где мы искали участок, люди с радостью шли на контакт. Спросите про населенный пункт, школу, детский сад, возможность работать и прочие перспективы. Что было раньше на выбранном Вами участке. Чем занимается местное население. Поделитесь, по мере возможности и личной открытости, своими планами. Обычный дружеский разговор. Любая информация будет для Вас полезной. И мир не без добрых людей. Не стоит оценивать село, как быдло (данный контингент не привязан к месту и легко размножается как на окраинах, так и в мегаполисах). Очень много интересных и умных людей, в основном, конечно, старшего поколения. Много тех, кто переехал из города. И достаток разный. От опухших алкашей до владельцев Порше и Крузаков.
Я считаю это минимумом. Все, что будет оценено Вами дополнительно, только лучше! Можно проверить качество грунта и плодородной почвы, вплоть до геологического анализа. Глубину залегания подземных вод. Аэрофотосъемку. И прочее и прочее.
Мной, из всего вышеперечисленного были оценены только первые два пункта и последний. С остальными мне в той или иной степени повезло, либо я ищу положительные моменты и перекраиваю под себя.
Из последнего пункта выяснил, что в Оленеводе, который находится в 2,5 км от нас, есть одиннадцатилетняя школа, детский сад, 4 магазина, Фельдшерско-акушерский пункт. С работой, как и во всех близлежащих поселках, полный ноль, но мы и не планировали. Раньше здесь располагался огромный зверосовхоз по выращиванию оленей и норок, но, после развала СССР, все заглохло и развалилось (точнее заглушили и развалили/распродали/разобрали/разграбили). В районе нашего участка были летние выпасы скота, хутор и дорожно-эксплуатационное управление. Но на момент 2017 года на участке остались лишь развалины дома и омшанника. Рядом были реки, не большие озерца, старые совхозные поля в долине рек и лес до самого Китая, включая известную "Землю леопарда". Из Тереховки (3,5 км в противоположную сторону от Оленевода) в Оленевод ходит школьный автобус. В самой Тереховке расположен карьер по добыче базальта и завод бетонных изделий (Тереховский ЗБИ).
Пункт 2.
Чтобы начать что-то делать на участке, нужно на этот участок забраться. На момент выбора участка, на него был въезд "огородами" с лесной дороги через низменность и болотце. Та еще радость, надо сказать, но проблема решаемая на первое время, а в дальнейшем принято решение делать въезд на участок непосредственно с дороги. И вот тут возникает первая проблема.
В нашей стране строительство дорог - та еще эпопея и лакомый кусочек для желающих поиметь профит. Но это лишь моя очередная теория заговора.
Чтобы сделать съезд с дороги, который, по сути, та же дорога, нужно взять землю, где предполагается строительство, в аренду. Найти организацию, имеющую право заниматься строительством дорог. Разработать и утвердить проект. Построить дорогу, с соблюдением всех правил и норм. Ввести дорогу в эксплуатацию и поставить на баланс. Это примерный перечень всего, что нужно сделать. Я думаю, становится ясным, что в этом случае бюджет освоения гектара может закончиться примерно в районе проектирования дороги, как и 5 лет, отведенных на освоение.
Есть второй способ: написать в местную администрацию, что федеральная программа по освоению "Дальневосточного гектара" даст сбой, так как нет подъездных путей. И ждать. Мы написали. И ждем. Уже 4 года из 5.
И так должно быть абсолютно со всеми дорогами. Даже, как мне сказали в администрации, дачными. Но они просто "закрывают глаза" на дорожный самострой, дабы избежать народных волнений, и эти волнения, я думаю, будут покруче Навального.
Но нам повезло и, приехав в очередной раз на участок полюбоваться видами и скорректировать планы, мы увидели, что появился проезд с дороги практически напрямую к нам на участок. Кто его сделал и зачем, даже ума не приложу. Нам осталось лишь его немного облагородить и подровнять. Дорогу же к дому, который по плану был в 200 метрах от въезда, и другим планируемым объектам (сеновал, гараж, мастерские и коровники/козовники/конюшни), было принято провести по своему участке, чтобы избежать очередного челобития и ждунства. Как говорится - это мое, что хочу, то и ворочу.
Пункт 3.
По проведению электричества у нас уже был опыт при строительстве предыдущего дома. Но оказалось, что в нашем случае 550 рублей будет маловато...
Итак, коснемся линий электропередач.
Обратите внимание на напряжение проходящей линии. В идеале оно не должно превышать 10 кВ. Если будет выше, то, скорее всего, счастье запитаться от нее Вас не коснется. Второе, на что нужно обратить внимание - принадлежность линии. Она вполне может оказаться в частных руках, в нашем случае это оказался "Приморский водоканал". Всю эту информацию Вам может предоставить региональный оператор по распределению электричества. В Приморском крае это Дальневосточная Распределительная Сетевая Компания "ДРСК".
Третье - расположение линии в пределах 200 метров от участка. Если звезды сойдутся, то 550 рублей Вам будет достаточно. Если нет, то... Нам озвучили цифры от 1 600 000 (и линия уходит на баланс ДРСК) до 2 500 000 (линия будет наша).
Услышав такие цифры я решил, что пора, как нашим предкам, обратиться к солнцу и, даже если я потрачу такие деньги на солнечную электростанцию, то в последующем вообще никому платить уже не буду. Все, что касается моего опыта с солнечной энергетикой, достойно отдельного поста, где я на пальцах и простейшими словами объясню, что, да как. Пока лишь скажу, что, к нашему счастью, понизили тарифы на электрификацию (возможно за счет субсидирования государством) и на настоящий момент подключение нашего участка к сети обошлось нам примерно в 20 000 рублей за 15 кВт 380 В 3 фазы. В любом случае, Вам нужно обратиться в местную сетевую компанию и "плясать" от официально полученного ответа. Наши "Приключения электроников" так же будут в одном из следующих постов, но излагать хочу по-порядку, чтобы не запутаться.
Но на момент получения участка и еще полтора года я активно "курил" тему альтернативной энергетики. На том и порешили, так как лишних полтора-два миллиона за время службы скопить не удалось, да и богатых родственников при смерти, и меценатов, желающих проспонсировать нас не наблюдалось.
Пункт 4.
Работать мы предполагали на себя. Были выбраны два возможных направления: сельское хозяйство, либо строительство и инженерные коммуникации. Но в дальнейшем, к моменту начала строительства дома, стало ясно, что усидеть на двух стульях не получится, по крайней мере на данном этапе, и приоритет был отдан сельскому хозяйству.
Прежде всего был необходим дом. Была куча дискуссий по материалам, площади и проекту. Это, надо сказать, то еще мучение в современных реалиях. На тот момент я имел опыт работы в четырех фирмах, плотно связанных со строительной отраслью. И работая, старался максимально увеличить свой багаж как теоритических, так и практических знаний. При чем теорию начал брать из довольно известных строительных форумов, пока не понял, что лучшее, что можно на этих форумах взять - ссылки на нормативные документы, в которых все изложено в доступной форме, только успевай читать. А практические знания привели к тому, что стоимость дома из любого не экзотического материала примерно одинакова. Где-то материалы дешевле, но сроки и стоимость возведения выше, где-то страдает энергоэффективность, где-то сложность конструкции или ее масса. Но, так или иначе, итоговая смета плюс-минус одна и та же. Кроме того за плечами было строительство дома из оцилиндрованного бревна, клееного бруса, блоков, каркасников. Вот на последнем я и остановился, как наиболее, на мой взгляд, энергоэффективном, легковозводимом и доступном по материалам. И не просто каркаснике, а геокуполе. Многие спрашивают, как вообще можно было прийти к куполу, строению не только в нашей стране, но и в мире, весьма не тривиальному? На последнем месте работы, я был на должности начальника отдела продаж, и одним из актуальных вопросов был поиск возможного направления развития компании. В поисках этих направлений я и наткнулся на геокупола. Компании данная идея не зашла, а я теперь живу в таком доме. Тема очень большая и интересная. Ждите.
Было принято решение возвести небольшую каркасную времянку с навесом для производства работ. Далее - дорога к месту строительства основного дома. Ну а после - все остальное, что придумаем: гараж, помещения для животных, баня и т.д.).
А где же деньги, Зин? Спросите вы. Тут нельзя не согласиться, что без финансовых затрат достаточно сложно реализовать все задуманное. Ну мы и продали купленную в ипотеку квартиру и отрезали все пути к отступлению)).
Старт всего глобального мероприятия был назначен на весну 2018 года.
