Chedder

Вдогонку к этому посту: https://pikabu.ru/story/pro_rielterov_v_odesse_6447225

Предупреждаю - много буков )

Начну издалека... Все те, кто когда-либо решил обзавестись СВОЕЙ недвижимостью, неизбежно сталкивались с забавным и что уж говорить, весьма зловредным зверьком под названием "риелтор", т.е., как гордо именуют сей недоученный и часто отбитый на всю свою недалекую голову персонал сами Агентства недвижимости (далее АН) - "специалисты по работе с недвижимостью". Особо отбитые АН, для повышения своего ЧСВ в глазах простого обывателя этих "спецов" важно именуют "Профессионалы в области недвижимости", именно так - с Большой буквы. И вот вы, собрав свои, кровью и потом заработанные деньги, решаете обменять их на СВОЮ - наконец то!!! - квартиру (дом, офис, дачу и т.п. - нужное подчеркнуть). Но вы НИЧЕГО не знаете об этом! - а ведь там, на этом таинственном Рынке недвижимости плавает множество злобных акул, которые только и хотят вас кинуть, обмануть, подставить! - вам ОЧЕНЬ страшно, потому что вы постоянно слышите со всех сторон через СМИ, рекламу и билборды в пол-улицы что покупку недвижимости можно, нет - НУЖНО делать исключительно через ПРОФЕССИОНАЛОВ в виде АН! Вас НИКОГДА НЕ ОБМАНУТ (даже БЕСПЛАТНО растворимым кофеём напоят), потому что только ПРОФЕССИОНАЛ способен провести ТОТАЛЬНУЮ проверку приобретаемой недвижимости, нужна только самая малость - заплатить многоуважаемому ПРОФЕССИОНАЛУ - 2-3% (в Одессе - 5, а бывает и 8%%, но это частности) от стоимости приобретаемого объекта. Эти пару-тройку (или больше) тысяч долл - сущие копейки по сравнению с железобетонной (ага!!) уверенностью в том, что сделка пройдет чисто и максимально комфортно ) Сталкивались либо готовы столкнуться?.. Разберем подробнее )

Внимайте:

Опустим тонкости работы современных риелторов, как то: тысячи "пустых" объявлений о продаже несуществующих объектов, "левых" фото из "этих ваших интернетов", подставных покупателей, сбивании цен, и наконец, об откровенном хамстве и недалекости подавляющей части персоналов АН. Уясните простой тезис: работа ВСЕХ АН всех городов и весей строится отнюдь не на профессионализме их сотрудников, а на откровенном запугивании своих клиентов и "сцанье" в их души информацией о том, что ТОЛЬКО они являются Профессионалами. Начнем, пожалуй, с полной ахинеи в плане ТОТАЛЬНОЙ проверки "юридической чистоты" документов - это полный бред. Такую проверку может провести лишь нотариус (человек, который много лет учился, сдавал сложнейший экзамен, получал лицензию). При этом, именно нотариус несет за это полную материальную ответственность, отвечая всем своим имуществом, а главное, СВОБОДОЙ за скромную сумму в 200 долл, а АН, которое ЗАКОНОДАТЕЛЬНО не отвечает НИ ЗА ЧТО требует в  ДЕСЯТЬ (а тои ДВАДЦАТЬ-ТРИДЦАТЬ) раз больше! А за что? - а ни за что ) потому что вчерашняя домохозяйка или скучающая в декретном отпуске мамочка никаких образом НЕ МОЖЕТ проверить документы на т.н. "юридическую чистоту", НЕ МОЖЕТ знать множества юридических подводных камней, стандартов, ДБН, СНИПов и т.п. Все, что делает АН - вклинивается в сделку, СРАЗУ (еще до сделки) получает свой немаленький процент и просто сваливает за горизонт событий. Все!, на этом "работа" АН завершена. О компетентности "профи", работающих в известном и старейшем АН Одессы под названием, начинающемся на "АТЛА" и на "НТА" заканчивающемся, далее в очерке )

А теперь история, приключившаяся за месяц, до описываемых в предыдущем посте событий: нашлась весьма интересная 1к квартирка, уютная, компактная и т.п. (кому интересно - 2х подъездная кирпичная 9ти этажка, спецпроект 90х годов, весьма качественно построенная). Объявление нашлось в всеукраинском издании "Ав..зо", квартиру продавало вышеназванное АН, по несколько завышенной цене, однако, подкупало описание и фото. Созвонился, поговорили, встретились с риелтором (сдобная такая барышня под 100 кг весом, заглядывающая в глаза) которая меня уверяла, что ОНИ (именно так) - серьезное АН, крупнейшее в городе. Всю документальную проверку этой квартиры уже сделали, продают ЮРИДИЧЕСКИ чистый объект.  Внешне дом понравился, хорошее место, приятная атмосфера придомовой территории, тишина - рядом парковая зона, вдали от магистралей. В квартире свежий и весьма годный ремонт, хорошие мебель и техника. Нас приветливо встретила хозяйка, все посмотрел, везде походил, окна/краны пооткрывал, радующий глаз вид из окон заценил, кофея попил, доки посмотрел - претензий ну просто нет!.. Тем более, квартиру искал не для жизни, а для круглогодичной аренды - состояние такое, что можно сразу после сделки искать и селить жильцов - вроде как, если мне уютно - то и всем уютно будет, как я, помнится, эгоистично подумал ) Поговорили о цене, ребята уступать особо не хотели (согласен - состояние и местоположение дома весьма годные) - ну ок!, думаю - не единственный вариант, высказал свое предложение по цене на пару тыс долл ниже. Ребята сказали что подумают. Ладно. Прошла пара недель, объявление все еще в продаже - звоню риелтору, та, типа, звонит владельцам (на самом деле, как выяснилось, не звонила) - готовы немного уступить, т.к. подвернулся привлекательный для них вариант (ребята расширялись). Встретились еще раз, пообщались - в общем, все и всех устраивает. Просидели вместе час, телефонами обменялись, распрощались чуть ли не друзьями ) Важных моментов два: момент № раз - договора с АН у них не было, момент № два: риелтор все время общения скромно сидела в уголочке на предательски поскрипывающем от ее веса стуле и каждые несколько минут зудела о том, что НЕОБХОДИМО обязательно ДО сделки съездить в их АН и подписать некий договор. В итоге - достала всех!, но это не омрачило общего впечатления, поскольку я убедил ее в том, что ДО сделки будет только аванс и ТОЛЬКО лично в руки собственнику, а услуги их АН я оплачу ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО после сделки. Будет только так и точка!  Уговаривать я умею )) Мадам, ко всеобщей радости, заткнулась. На следующий день прошу владельца переслать мне копии доков для передачи моему юристу на проверку и подготовку предварительного договора (т.к. продажа была с мебелью и техникой), попутно я нахожу нотариуса, который в свою очередь, приглашает на сдачу доков для подготовки предварительной и основной сделки.  Но вдруг до меня доходит, что что не так, но не могу понять что... Еще раз внимательно читаю доки и вдруг натыкаюсь на  маленький нюанс: в техпаспорте НЕТ лоджии!, а в реальности она ЕСТЬ! - хорошо отремонтированная и застекленная качественным МПО-блоком! Тут же вижу приписку инженера БТИ о САМОВОЛЬНО встроенной лоджии, вижу ту же приписку в Выписке из реестра прав собственности, датированную далекими "нулевыми" годами. Т.е., данная инфа есть в реестре!.. Беру телефон, чтобы позвонить юристу - телефон звонит сам и голосом моего юриста вещает об этом же нюансе...

И завертелось )

Звоню владельцу, поясняю ситуацию - НИ ОДИН вменяемый нотариус не проведет сделку с таким объектом, нужно проводить процедуру узаконения через "Архитектуру" (а это реальный и долгий геморрой), вводить в эксплуатацию и т.п. Так что сделка, увы, отменяется. Тот, в полном ах..е, говорит что ни сном - ни духом о сей проблеме, "профи" АН полностью все проверили и ГАРАНТИРОВАЛИ ему чистоту сделки. Более того, поскольку после процедуры узаконения объект заново регистрируется в т.н. "новом" реестре (отдельная тема, в Украине сейчас действую аж ДВА реестра недвижимого имущества - как то в отдельном после освещу), то ему придется платить государству пошлину в размере 7% от стоимости квартиры, т.к. имущество в "новом" реестре находится менее 3х лет - такое у нас законодательство. Уже через 5 минут мой телефон вещал гневным голосом риелторши, дескать - как вы можете сомневаться?? Квартира ПРОВЕРЕНА лучшими юридическими умами их великолепного агентства, и она уже направила некоему нотариусу эти документы на проверку и тот подтвердил полнейшую "чистоту" документов и готовность провести сделку за небольшой гешефт в любое время ) Однако, данный нотариус готов ТОЛЬКО на договор ДАРЕНИЯ (который легко оспорить в суде), на КУПЛЮ-ПРОДАЖУ не согласен (еще бы!), а на этот досадный нюанс просто закроет глаза. Я - ок, мадам!, а позвольте полюбопытствовать, сколько вы в этом бизнесе? - ответ: 1 год ) Еще раз: - ОДИН ГОД! В общем, распрощались, т.к. мне это уже не интересно. Просто из спортивного интереса пересылаю эти доки знакомому нотариусу с именем и репутацией, лет эдак, 30 уже практикующему - получаю ожидаемый категорический отказ. После чего звоню знакомым в "архитектуре" и БТИ - проблему можно решить в законном русле, довольно быстро, за, примерно, 5% от стоимости квартиры. Звоню клиенту, озвучиваю - тот в отказ, типа - дорого, т.к. я и так уступил, а тут еще и платить 12% (5 - узаконение, 7 - госпошлина). Ясно/понятно, идите ка, ребята, лесом )

Потом было много звонков - я просто умилялся )) в т.ч. и от некоего мутного типа - давай, мол, мой клиент (вроде как юрист владельца звонил - но это не точно) тебе расписку даст, что никогда не будет через суд пытаться отобрать эту квартиру назад, а ты сам проведешь узаконение как хочешь - владелец готов дать на это скидку! - в общем, цирк ) Квартира, к стати, до сих пор в продаже - на что там надеются я без понятия...

Мораль сей басни? - не устану повторять: занимайтесь покупкой/продажей недвижимости сами, ЭТО НЕ СТРАШНО ))) Для проверки документов договоритесь с хорошим юристом, это НЕ ДОРОГО!, не доверяйте слепо АН!, если вам настоятельно рекомендуют риелтора - очень, ОЧЕНЬ хорошо все взвесьте, пообщайтесь, поищите отзывы довольных/недовольных клиентов. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не подписывать т.н. "эксклюзивный договор" и ни под каким видом НЕ ПЕРЕДАВАТЬ АН оригиналы своих документов на квартиру. И конечно, не идите на сомнительные сделки )

Будет много буков, предупреждаю.

В подавляющем большинстве риелторы - реально ненужные прокладки между продавцом и покупателем. Буквально за месяц до НГ созрел на покупку квартиры чисто для круглогодичной  аренды, и просто как вложение свободных денег. Начал искать... ну это пиз..ц! - один вариант запомнился больших количеством ох..ения за ОДИН день. Внимайте:

нашлась приятная квартирка возле моря на 16й ст Фонтана (Одесса) на украинском аналоге российского сайта АВ..ТО, звоню - тётка сразу говорит: я риелтор, подъехать не смогу, точный адрес такой то - приезжайте, собственник вам все покажет/расскажет, но номера его я вам не дам и и вам не советую его просить дать номер и вообще хоть как то договариваться за моей спиной. Слегка удивился от прих..евшего голоса барышни, но приехал, благо на машине от моего дома ехать 5 минут с перекуром. Паркуюсь, долго созваниваюсь с риелтером, она - с владельцем... Встретились!, смотрю квартиру, копии документов - все в норме. За час, что я находился в этой квартире, собственник созвонился с риелтером несколько раз, типа - а это можно показывать?, а об этом можно рассказывать и пр. Говорю, уважаемый - мне все подходит, предлагаю в начале следующей недели (дело в пятницу было) к нотариусу ехать и оформлять сделку. Он - да, конечно, но надо посоветоваться с риелтером ) Я ему - давайте обменяемся телефонами? - он: нет!!! ну что вы!, никогда и ни в коем разе! мне риелтор ЗАПРЕТИЛА! Я прих..ел еще больше, но ладно - мало ли какие тараканы в головах отдельных граждан бродят?.. Ок!, грю - жду звонка. Вернулся домой, нахожу нотариуса, который проводил сделку купли-продажи этому челу по этой квартире, созвонился, пообщался, начерно договорились о проведении сделки и дате подачи доков. Уже через пару часов мне звонит помощник нотариуса и просит копии доков для проверки и копии паспортов для подготовки сделки - ок!, звоню риелтеру, объясняю ситуацию, а мне ультимативно объясняют: (Р: риелтор Я: я, в скобках мои комментарии)

Р: без оплаты услуг агентства (с какого бока здесь вообще агентство?? -  но ладно, послушаю) сделки НЕ БУДЕТ. Аванс вы передаете тоже АГЕНТСТВУ, а не собственнику, договор аванса  подписываем только у нас, у нотариуса мы таких договоров не подписываем. Кроме того, агентство будет готовить сделку у нотариуса. Встретиться можем ТОЛЬКО через неделю, т.к. у меня ребенок болеет (или кошка рожает - не суть)

Я: сху..ли? Какое вы имеете отношение к этой квартире? У вас подписан договор на эксклюзивное право продажи? Я не против оплаты ваших услуг, но ПОСЛЕ сделки, прямо у нотариуса. К тому же, с чего бы это именно вам готовить сделку? - ее готовит нотариус, все проверяет по реестрам, регистрирует право собственности и т.п. (к стати, почему то им захотелось 8% от цены, а не 5% как у нас по городу принято - но х..й с ним, мне не принципиально было. Однако взбесило именно ультимативное требование передать аванс+оплату ИХ, типа, услуг именно агентству, а не собственнику, причем, без нотариуса). Кроме того, мой юрист проверит все доки по квартире, подготовит договор.

Р: а вот так, у нас такие правила. Нет, это не "эксклюзив", но если надо - подпишем с ним договор. И вообще - мы вам оказываем информационную услугу, за это надо платить

Я: мадам, без проблем - ваши услуги вам оплачу, но! я никому, кроме собственника, никаких авансов давать не собираюсь, т.к. даже оригиналов всех документов не видел, а если там какая то проблема? Кроме того, любая передача денег свыше 500 долл у нас происходит только через нотариуса, а там сумму ощутимо больше. Опять же - зачем этот аванс, если я уже готов купить эту квартиру? - едем к нотариусу уже в понедельник, сдаем с собственником документы и через пару дней проводим сделку и все - все довольны.

Р: там проблем не будет, мы серьезная контора, но будет только так как у НАС принято. А ваш юрист для нас, образно говоря, хер с горы

Я: а если будут? - я за что вам вообще плачу? Давайте тогда мне на ознакомление ваш стандартный договор и (если вы такие хитроделанные) прейскурант с перечнем оказанных услуг

Далее начался словесный поток сознания риелтора, в итоге она просто бросила трубку. В этот день я ох..ел в третий раз ) Но это еще не конец )) Чуточку терпения...

Поскольку Одесса город весьма большой, но ОЧЕНЬ тесный, через пару часов я таки нашел  прямой номер телефона владельца. Звоню, он меня узнает по голосу, и я прямым текстом ему заявляю: мол, уважаемый, квартирка ваша мне по душе, готов поменять ее на деньги, без полагающегося торга и уже в понедельник предлагаю встретиться у нотариуса, который вам эту сделку и регистрировал - есть уже такая договоренность, а во вторник-среду, ежели нотариус не найдет изъянов в документах вы получаете деньги. Но вот незадача: риелтор ваш в этой приятной для нас обоих цепочке - лишнее звено, поскольку ведет себя в высшей степени нагло и попросту ох..ел в край!, поясняю также, что если нужен аванс - без проблем, хоть сейчас, только у НОТАРИУСА и ему ЛИЧНО В РУКИ, но никак не в агентство. Кроме того, я готов выкупить у него всю мебель и технику что есть в квартире по сходной цене (для будущих квартирантов), с этих денег он может порадовать упыря-риелтора. Он мне - нет, что вы!, я не могу человека без куска хлеба оставить!, кроме того, все сделки только через риелтора! - типа, мне так сказали. Ну и все в таком духе. Я: так я не против!, но остается момент с авансом, я его в агентство не передам и точка. Он: я уточню, мне в принципе аванс не нужен если вы готовы купить сразу, но! риелтор ему сказала, что покупка-продажа недвижимости ТОЛЬКО через аванс и никак иначе. Ну полный бред... Ок!, говорю я, ежели что то в вашем мировоззрении поменяется - звоните, мой номер у вас уже есть ) Звонка я дождался, но не от владельца, а от риелтера, буквально через полчаса гневный голос в трубке вещал какая я сволочь, что она его долго "обрабатывала", а я все рушу. И вообще - как я посмел звонить напрямую владельцу?? Я ей резонно заметил, что как то не догадался спросить разрешения столь сиятельной особы и не пошла бы она нахер )

Через неделю попался отличный вариант в том же районе, его и купил ) Без "пап, мам, кредитов"  и конечно - без риелторов ) Но это уже другая история. А еще через неделю-другу вдруг, копаясь  на том же сайте, нахожу объявление о продаже этой же квартиры уже от собственника! Звоню - мол, как же так?, а он: все, никаких риелторов!, готов к сделке хоть сейчас! Эта баба всех отбила, со всеми меня поссорила... а мне, говорит, срочно продать надо! Но поезд уже ушел. Квартира, на момент написания этого очерка до сих пор висит в продаже. Мораль сей басни: уж не знаю как в РФ, на в Украине, тем более, в Одессе, продавать и покупать лучше самостоятельно, желательно наняв хорошего юриста. Риелтор ни за что не отвечает в принципе, все усилия риелтора направлены лишь на то, чтобы вклиниться в сделку, снять процент и свалить в закат - надо оно вам?..  мне - уж точно нет.