Когда речь идет о продаже квартиры из-за накопленных долгов, часто возникают сложные ситуации, связанные с выселением прежних жильцов. Новый владелец может столкнуться с проблемами, если прежние жильцы не желают покинуть помещение. Они могут ссылаться на самые разнообразные причины: ошибки в процессе проведения торгов, личные жизненные трудности, а порой и на свои права, касающиеся проживания в данной недвижимости.
Это именно тот случай, о котором я расскажу в этой статье, когда судебные инстанции столкнулись с двумя основными вопросами: можно ли выселить прежних владельцев и была ли сама продажа квартиры проведена в соответствии с законом.
Итак вначале о должнике. Женщина взяла кредит под залог своей квартиры. К сожалению, ее финансовая ситуация ухудшилась, и она не смогла справляться с регулярными платежами, что привело к накоплению значительной задолженности. Банк, получив право взыскания, обратился в суд, после чего квартира была выставлена на аукцион для удовлетворения долговых обязательств. Всё вполне законно. Ипотечные квартиры подлежать изъятию у должников, даже если это их единственное жильё!
На этом аукционе квартиру приобрела другая гражданка, которая накопила небольшую сумму денег и искала недорогой объект недвижимости. На аукционе как раз продавались такие вот недорогие квартирки граждан-должников.
После завершения всех формальностей, связанных с покупкой, женщина предложила прежним жильцам - бывшей владелице, ее матери и сыну — добровольно покинуть жилье. Однако на её просьбу они ответили отказом, мотивируя это различными основаниями. Основная причина была в том, что людям некуда было идти - другого жилья в собственности у этой семьи не было, а на съёмное жильё у этих людей просто не было денег.
В результате покупательница вынуждена была обратиться в суд с иском о выселении прежних жильцов.
на суде бывшая владелица утверждала, что квартира была продана незаконно, и намеревалась оспорить результаты торгов. Её доводы касались того, что цена на объект недвижимости была существенно занижена. К тому же, в условиях пандемии Центральный Банк рекомендовал приостановить принудительное выселение должников до конца 2023 года, что добавляло еще один аргумент в ее пользу.
Особое значение имело и то обстоятельство, что квартира была приватизирована в 2009 году. Во время приватизации в квартире проживала мать бывшей владелицы, которая отказалась от участия в приватизации, однако получила право на бессрочное проживание. Это означало, что по закону выселять ее было нельзя.
Поначалу суд первой инстанции не принял во внимание приведенные аргументы и постановил выселить всех проживающих. Однако позже вышестоящие инстанции - апелляционный и кассационный суды - отменили это решение, поддержав прежних жильцов и сославшись на рекомендации Центрального Банка о приостановке выселений.
И спор даже дошел до самой высшей судебной инстанции! Верховный суд, после детального рассмотрения дела, разъяснил, что рекомендации Центрального Банка не обязательны для исполнения судами. Тем не менее, подтвердилось право матери бывшей владелицы на бессрочное проживание, поскольку она получила его в процессе приватизации в обмен на отказ от участия в этой процедуре.
Исходя из вышеизложенного, суд решил оставить право на проживание за матерью бывшей владелицы, но распорядился выселить саму владельцу и её сына (Определение Верховного суда по делу N 6-КГ23-2-К2, Определение Рязанского областного суда по делу N 33-1687/2023).
Впрочем радости покупательнице квартиры такое решение не прибавило. Кто-то посторонний будет иметь пожизненное право на проживание в купленной квартире. Та ещё радость!
После этого бывшая собственница попробовала оспорить законность самой продажи. По ее мнению, квартира была продана по заниженной цене, вдвое ниже рыночной стоимости. Она также утверждала, что сумма долга была искусственно завышена и что ее не уведомили о судебных разбирательствах. Она узнала о продаже жилья лишь тогда, когда новая владелица уже обратилась с требованием освободить квартиру.
Суд, рассмотрев её заявление, нашел её доводы достаточными для аннулирования торгов и отмены записи в ЕГРН о смене собственника, в результате чего юридически квартира вернулась к прежней хозяйке!
Однако здесь теперь уже новая владелица не согласилась с таким поворотом событий и подала апелляцию, которую рассмотрела кассационная инстанция.
Кассационный суд установил, что несмотря на возможные ошибки в процессе торгов, бывшая хозяйка не воспользовалась своим правом обжалования в установленные законом сроки.
Закон позволяет оспорить торги в течение одного года, однако она обратилась с иском более чем через год после продажи, не предоставив уважительных причин для пропуска сроков. То есть - опоздала.
Таким образом, итогом дела стал вывод о том, что квартира остается за новой собственницей, но мать бывшей владелицы выселять по-прежнему нельзя и она имеет право всю свою жизнь жить в проданной квартире. (Определение Второго КСОЮ по делу N 88-12736/2024, Определение Рязанского областного суда по делу N 33-52/2025).
Что самое грустное - все эти судебные тяжбы длились два года и попортили нервы вполне добросовестной покупательнице квартиры. Теперь она, скорее всего, жалеет что связалась с покупкой квартиры граждан-банкротов. Дешевая квартира, выставленная на публичных торгах не всегда приносит радость новоселья!
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
