Серия «Аналитика по недвижимости»

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.

Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы.

Получилась вот такая картина.

Можно выделить 4 этапа.

1. В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10,8 до 6,3.

2. С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация.

Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12,5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла).

3. С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента.

Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции. Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (Может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях).

За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4,2.

4. С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать.

Причём цены с 2018 года по 2023 год выросли в 2 – 2,5 раза.

При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4,2 до текущих 5,4.

Вывод:

Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент снизился незначительно.

Есть основания полагать, что средние ставки по ипотеке в 2024 году будут в среднем выше, чем за период с 2020 по 2023 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться.

Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу

Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы.

Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40 — 50% дохода.

Вот такие данные у меня получились.

С 2006 года по 2023 год доступность жилья выросла в 3,4 раза.

Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга.

В данных расчётах есть куча нюансов:

* Данные брались из разных источников.
* Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д.
* Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают.
* Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем.
* Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.

Вывод:

Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет.

Моё мнение, что если вам нужна недвижимость, то ищите хорошие варианты на вторичном рынке.

На этом рынке нет льготной ипотеки, а ставки улетели в космос, потому могут быть интересные варианты.

Первичный рынок за счёт льготной ипотеки будет чувствовать себя лучше, но цены вряд ли вырастут выше уровня инфляции в 2024 году.

=============================================

А что вы думаете о рынке недвижимости?  Есть ли пузырь или нет?

=============================================

Файл с расчетами коэффициентов выложил в свое телеграм-канале: t.me/invest_fynbos

=============================================

2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.

Рассмотрим, как развивался рынок недвижимости в РФ

Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.

В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.

В 2006 году объём выдачи составил 263 млрд. рублей.

В 2007 году объём выдачи составил 557 млрд рублей.

Естественно, цены на недвижимость в этот период резко выросли.

С 2005 по 2006 год цена выросла на 108%.

На мой взгляд, в это время рынок искал справедливую цену между спросом и предложением.

Потому я решил не включать в расчёты данный период для более объективного анализа, а начал только с 2007 года.

Первичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 год

Как видите, из графика с 2007 года по 2020 год рынок новостроек не смог даже обогнать уровень инфляции.

Удалось это сделать только по итогам 2021-2022 года за счёт очень низких по историческим меркам процентных ставок.

Вторичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 год

За 15 лет вторичный рынок недвижимости не смог обогнать официальный уровень инфляции!

Далее мы берём период кризиса 2008-2009 года.

В 2008 году цены на квартиры выросли на 24-26%.

В 2009 году они снизились на 15-20%.

Берём ценовое дно данного кризиса и смотрим результаты.

Первичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 год

Ситуация аналогична прошлому периоду времени. Удалось обогнать инфляцию за счёт бурного роста с 2020 по 2022 год.

Вторичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 год

Вторичный рынок и уровень инфляции оказались сопоставимыми.

Следующий интересный период времени — это кризис 2014 года.

Первичный рынок жилья с начала 2013 по 2022 год

В данный период времени победил рынок новостроек – он значительно обогнал уровень инфляции.

Вторичный рынок жилья с начала 2013 по 2022 год

За этот период времени вторичный рынок жилья незначительно опередил инфляцию.

Выводы

1. Новостройки сейчас стоят дороже с учетом корректировки на уровень официальной инфляции, чем их покупали с 2007 по 2020 год.

2. Были периоды времени, когда инфляция росла быстрее, чем цены на недвижимость.

3. Исходя из исторических данных есть основания предполагать, что рынок новостроек может скорректироваться, либо цены уйдут на несколько лет в боковик, пока инфляция не скорректирует доходы.

4. Вторичный рынок недвижимости в лучшем случае вырос на уровень инфляции. Всё зависит от года покупки недвижимости.

5. Если и покупать недвижимость, то вторичный рынок сейчас выглядит интереснее.

Ваша подписка и лайк - лучшая мотивация для нас писать больше интересных постов.

1. Среднестатистическая семья из 3 человек.

2. Средняя зарплата в городе СПб согласно официальным источникам.

3. Средняя ставка по ипотеке.

4. Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.

5. Стоимость жилья по годам.

6. Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.

Я решил посчитать 2 коэффициента.

Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год / состав семьи).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы.

Получилась вот такая картина.

Можно выделить 4 этапа.

1. В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10,8 до 6,3.

2. С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация. Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12,5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла).

3. С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента. Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции.

Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях).

За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4,2.

С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать. Причём цены с 2018 года по 2022 год цен выросли в 2 – 2,5 раза.

При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4,2 до текущих 5,9.

Вывод:

Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент практически не изменился.

Есть основания полагать, что ставки по ипотеке достигли своего дна и будут в будущем выше, чем в среднем за период с 2020 по 2022 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться.

Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу, на который ссылался Максим Орешкин в интервью.

Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы.

Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40-50% дохода.

Вот такие данные у меня получились.

Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга.

С 2006 года по 2022 год доступность жилья выросла в 3,4 раза.

Получается, Максим Орешкин не соврал.

В данных расчётах есть куча нюансов:

1. Данные брались из разных источников.

2. Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д.

3. Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают.

4. Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем.

5. Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.

Вывод:

Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет.

А что вы думаете о рынке недвижимости? Есть ли пузырь или нет?

Ваша подписка + лайк - лучшая мотивация писать дальше интересные посты.