To4kaSpokoistvia

В итоге получается следующая картина:

При ключевой ставке 8% потенциал роста составляет 38,4%.

При ключевой ставке 9% (мой базовый сценарий) потенциал роста составляет 32%.

При ключевой ставке 10% потенциал роста составляет 24,1%.

Для консервативного инструмента выглядит вполне себе интересно.

Как и писал ранее, если ОФЗ продавят еще на 5-10% вниз, то продолжу сокращать долю в акциях и увеличивать в облигациях.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

==========================================

Мой телеграм-канал на случай блокировки аккаунта: Точка Спокойствия

==========================================

Владельцам гдр Noventiq предлагалось обменять свои расписки на акции ПАО Софтлайн в соотношении 1 к 3.

Причем инвесторы будут получать ежегодно по одной акции на дату отсечки, что в свою очередь, будет ежегодно создавать навес из желающих продать замороженные акции.

В конце сентября было проведено IPO российского сегмента, в ходе которой компанию оценили в 55 млрд рублей (199 рублей за акцию).

Чем занимается?

Софтлайн – ведущий игрок на российском рынке дистрибуции и производства программного и аппаратного обеспечения.

Эдакий маркетплейс в области информационных технологий.

Причем продаются как сторонние решения, так и собственное оборудование и софт.

Уход иностранных игроков с нашего рынка открыл огромные возможности для роста компании.

Рынок IT к 2027 году вырастет до 1,76 трлн рублей с CAGR 11%.

Кроме этого, компания будет постепенно отъедать долю ушедших иностранцев, которую оценивают в 450 млрд рублей (25% рынка 2027 года).

Сама компания хоть и занимает лидирующие позиции в разных сегментах, но имеет относительно небольшую долю рынка – 8%.

В следующие 3 года будет трансформация бизнеса, которая может значительно улучшить показатели компании.

Прогноз показателей

Для старта нам требуются некоторые вводные:

Оборот

Исходя из прогноза по росту рынка, а также фактор ухода иностранных конкурентов я закладываю рост оборота в 2024 году на уровне 20%, а в 2025 году на уровне 15%.

Валовая прибыль

Исходя из отчета компании средняя маржинальность от оборота составляет около 20%, но менеджмент компании считает, что маржинальность вырастет до 30% и я думаю это реалистичный сценарий за счет роста продаж собственных продуктов, которые в 2-2,5 раза маржинальнее, чем продажа стороннего софта.

Доля собственных решений в обороте компании увеличилась за год на 11% до 20%, а доля валовой прибыли выросла на 17% до 46% от общего показателя.

В позитивном сценарии я считаю, что общая маржинальность валовой прибыли может вырасти до 35 - 40% к 2027 году, но так далеко мы заглядывать не будем.

EBITDA

Зная валовую прибыль, несложно прикинуть данный показатель.

Исторически он составлял 20% от валовой прибыли, а маржинальность по данному показателю составит в среднесрочной перспективе – 8%.

Чистый долг

Заложил в своем прогнозе органический его рост на 2,5 млрд в год.

Долг будет расти в основном за счет покупок новых компаний и выплаты дивидендов.

Менеджмент ежегодно покупает 5 – 7 компаний за 2-2,5x EBITDA.

Причем маржинальность таких компаний на уровне 50% по валовой прибыли, что также улучшает общую маржинальность группы.

Моделька

Мультипликаторы

На текущий момент компания оценена в 9х EBITDA 2024 года и 8,2х 2025 года.

Дорого это или нет?

Директор по связям с инвесторами Александра Мельникова говорила, что крупные конкуренты оцениваются в 8х данного показателя за 2024 год.

Если опираться на эту оценку, то сейчас компания справедлива оценена.

При этом они покупают маленькие компании за 2-2,5х данного показателя, а до СВО за 5-6х. Может стоит ориентироваться на эту цифру?

5-6х EBITDA это диапазон цены от 80 до 100 рублей за акцию.

Какие есть факторы роста?

Отчет за 4 квартал 2023 года. По аналогии с 3 кварталом он будет очень сильным.

В середине ноября комитет МосБиржи определит размер фрифлоата, что откроет дорогу компании для включения в разные индексы (широкий, IT). Включение в индексы увеличит ликвидность.

В начале 2024 года менеджмент обещает предоставить свой прогноз по финансовым показателям до 2027 года. Так инвесторы сами смогут прикинуть справедливый диапазон оценки.

Не является индивидуальная инвестиционная рекомендация.

Мой телеграм-канал на случай блокировки: https://t.me/invest_fynbos

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.

Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы.

Получилась вот такая картина.

Можно выделить 4 этапа.

1. В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10,8 до 6,3.

2. С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация.

Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12,5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла).

3. С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента.

Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции. Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (Может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях).

За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4,2.

4. С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать.

Причём цены с 2018 года по 2023 год выросли в 2 – 2,5 раза.

При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4,2 до текущих 5,4.

Вывод:

Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент снизился незначительно.

Есть основания полагать, что средние ставки по ипотеке в 2024 году будут в среднем выше, чем за период с 2020 по 2023 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться.

Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу

Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы.

Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40 — 50% дохода.

Вот такие данные у меня получились.

С 2006 года по 2023 год доступность жилья выросла в 3,4 раза.

Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга.

В данных расчётах есть куча нюансов:

* Данные брались из разных источников.
* Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д.
* Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают.
* Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем.
* Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.

Вывод:

Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет.

Моё мнение, что если вам нужна недвижимость, то ищите хорошие варианты на вторичном рынке.

На этом рынке нет льготной ипотеки, а ставки улетели в космос, потому могут быть интересные варианты.

Первичный рынок за счёт льготной ипотеки будет чувствовать себя лучше, но цены вряд ли вырастут выше уровня инфляции в 2024 году.

=============================================

А что вы думаете о рынке недвижимости?  Есть ли пузырь или нет?

=============================================

Файл с расчетами коэффициентов выложил в свое телеграм-канале: t.me/invest_fynbos

=============================================