Как владельцы жилья управляют своей недвижимостью в Чехии совместно
Итак, дамы и господа, перед сном небольшая статейка про то, как организовано самоуправление жильцов в Чехии для собственников жилья. Конкретно в этом тексте пойдет речь о резиденции Харфистка, состоящей из 3х домов на фото ниже.
Допустим, случилось неожиданное и вы стали владельцем недвижимости в Чехии - не важно, взяли в ипотеку или купили за наличные, теперь у вас есть определенная ответственность, права и возможность влиять на свое окружение. И я тут хочу рассказать как это организовано.
Каждый квартал организовывается собрание жильцов, на котором обсуждается ряд вопросов, которые являются критичными для жителей. На самом первом собрании проводятся выборы представителей жильцов, которые управляют бюджетом, договариваются с компаниями-поставщиками услуг, управляющими компаниями. Войти в этот "комитет" может кто угодно, каждый претендент рассказывает небольшую речь о себе, почему он годится на эту роль, какие вопросы его беспокоят. Из представителей были и офисные работницы, и айтишники, и просто веселые чуваки, но в итоге выбрали инженеров или юристов, которые указали, что имеют опыт работы с юр лицами, являются собственниками жилья, живут в этом доме и кровно заинтересованы в успехе и безопасности этого дома.
Собрание организовывается в конференц зале, в нашем случае, это отель Олимпик поблизости.
Каждому жильцу дают карточки для голосования по разным вопросам, которые ты можешь отдать за тот или иной вопрос. Все вопросы пронумерованы и ты отдаешь карточку за нужный вопрос или не отдаешь, если не хочешь за него проголосовать.
Конкретно в нашем случае - у нас довольно бюджетная резиденция. Хоть квартиры и имеют полный ремонт, включая премиум вариант от застройщика, но нет системы видеонаблюдения или системы входа по чипам между гаражом и домом, также есть вопросы к благоустройству территории.
Вопрос безопасности является довольно важным, т.к. из каждого из трех домов можно легко спуститься на парковку и выйти через главный вход, который открывается кнопкой без токена. Это является серьезной проблемой, т.к. кладовки жильцов также расположены на паркинге и, к сожалению, уже не раз были взломаны, а часть вещей - украдена. Горе, но что делать. Обычно подобного вороства в Праге массово не наблюдается, но когда идет активное заселение дома, постоянно приезжают бригады грузчиков, ремонтников, нарапаспашку стоят открытыми все двери и ворота целыми днями - подобные эксцессы неизбежны.
Из важного, представители жильцов, назовем их "комитет" также ведут диалог с застройщиком по поводу гарантии - благоустройство территории, устранение проблем, застилка газона, посадка деревьев и т.п. Часть подобных проблем подпадает под гарантию, а часть - уже находится в зоне ответственности жильцов.
Например, на этих слайдах комитет отчитывается по решенным проблемам, которые были озвучены на предыдущем собрании:
Застройщик застелил заново газоны, доделал благоустройство, посадил деревья и кусты в указанных зонах
Здесь фотоотчет от застройщика и комитета
Также с застройщиком решаются вопросы из разряда - "лужа долго стоит перед въездом в гараж после дождя - надо переложить асфальт".
Комитет также с жильцами полностью распоряжается имуществом дома, в рамках закона, конечно. Т.е., комитет разрешает кому и как использовать коммерческие площади - без согласия жильцов они не могут быть проданы или сданы кому попало. На первом собрании так жильцы отказались от сдачи помещения под бар на первом этаже и выбрали кафе. Также было принято решение отключить каждую вторую лампу в паркинге, чтобы снизить счета за электричество. Не считаю эту меру слишком необходимой, но некоторых жильцов это очень беспокоит и они готовы пойти на любые меры по экономии. Особенно те, у кого нет машин :)
Каждый житель платит коммуналку исходя из площади своей квартиры, в эту плату также включены взнос в фонд ремонта дома. Из этого фонда жильцы выбирают, что им организовать на своей территории. Эти или запросы полностью покрываются фондом или включаются в коммунальные платежи, если фронт работ достаточно объемный.
Из актуального, за что мы голосовали на последнем собрании - выбор компании, которая будет устанавливать систему видеонаблюдения в доме. На выбор были две компании - одна чуть дешевле и систему обещали поставить через полгода и другая чуть дороже и сроки установки - 1 месяц. Система полностью управляется поставщиком, видеозаписи хранятся до 2х недель (требования GDPR) и по требованию предоставляются жильцам и в полицию.
Также голосовали за управляющую компанию, которая будет управлять домом в плане его сервисного обслуживания - уборка площадей, мелкий ремонт, мастер на час для жильцов, горячая линия для жильцов. На выбор есть индивидуальные предприниматели со своей небольшой компанией и крупные конторы, например, PPM, за которую многие (и я в том числе) проголосовали. Каждая УК предоставляет свою цены и озвучивает ключевые условия.
Очень важный нюанс - борьба с жителями-свиньями. К сожалению, таких в Праге хватает и часто это не чехи, а наши соотечественники. Классика жанра - не выбрасывают мусор в контейнер, а оставляют пакеты рядом, сваливая в кучу. Пару раз я такие пакеты расковыривал ногой для интереса, чтобы увидеть чеки с доставки - фамилии достаточно характерные - Дарья Свиридова, Олья Кузнецова и т.п.. Я однажды так увидел, что такая особа выбросила мусор на пол, просто по русски громко спросил (очень вежливо), зачем так делать, ибо крысы, грязь, все дела. Девушка ответила на чистом русском, но основная фишка ответа "я не хочу пачкать свои холеные руки грязной крышкой от контейнера". Эх.... Но респект нормальным жильцам, у них нет никакой агрессии на подобных товарищей кроме брезгливости в группе ФБ. Есть желание прекратить эту порочную практику. Поэтому на голосовании был вопрос установки защиты для контейнеров и системы чипов, чтобы никто не бросал мешки через забор и к самим контейнерам было проще пройти самим жителям.
Выбрали вот такое предложение:
Само голосование выглядит так - выносится вопрос на голосование, люди поднимают карточки, специальные люди их собирают и сразу же считают по куар коду сколько и за что отдали голоса. У каждого жильца набор своих карточек со своей ФИО.
У нас в доме проживает американец и он взял слово (говорил на английском, далее речь перевели на чешский), что когда жильцы стали сомневаться, нужна ли им дорогая система видеонаблюдения, он сказал правильную вещь - все эти системы безопасности - инвестиции в свою недвижимость и повышение ее стоимости за счет создания безопасной среды. Я с этим совершенно согласен, т.к. при покупке нового жилья или выборе места жительства, это ключевые моменты, на которые обращают люди внимание. Некоторые застройщики включают эти системы в проект и стоимость квартиры, а некоторые - предоставляют такую возможность жильцам, позволяя более комфортно по времени распределить затраты.
Из любопытного - на первом этаже первого дома решили открыть салон премиум мебели (чтобы это не значило). Представитель салона спросила жильцов, не имеют ли они на это возражений и позволят ли они провести ремонт в помещении под свои требования с соблюдение всех правил безопасности. Тут уже голосовали поднятием руки без карточек и никто против салона не был против. Но жильцы спрашивали правильные вопросы - а сколько народу будет приезжать каждый день, а нужна ли им большая парковка, а как они будут вывозить мусор и платить за него. И т.д.
Кстати, насчет парковки. В Чехии не принято огораживать свои дворы шлагбаумами. Но территория вокруг домов также является частично собственностью жильцов, и они могут принимать решение как этой территорией распорядиться. В нашем, случае, соседний автосервис решил парковать свой хлам на нашей улице, заставляя проезд. Обсудили это с жильцами и решили поменять статус этой территории на "парковка только для резидентов". Гостевая парковка тоже разрешена на день максимум (ну или выходные), но если тачка стоит слишком долго - можно вызывать полицию и выписывать штраф.
К примеру, вот те вопросы, которые поставили перед комитетом для решения в следующем квартале:
Если переводить, то :
Эффективная работа с УК
Безопасность
Установка камеровых систем и чип систем
Смена статуса дворовой территории через полицию и городскую администрацию
Решение проблем с парковкой кого попало
Установка камней на тротуары, чтобы всякие засранцы туда не заезжали. Кстати, кладут именно колоритные камни разной формы, бетонные полусферы в Чехии не прижились.
И по коммуналке, за свою квартиру 80м2 я плачу:
5132 кроны за квартиру
652 кроны за паркинг (он у меня в собственности)
99 крон за кладовку 4 м2
Плюс электричество - залог 2000 крон каждый месяц. Если тратишь меньше, через полгода получаешь переплату на свой счет. Легко может обратно прийти и 5000-6000 крон.
Какие можно сделать выводы? Приятно увидеть, что твои соседи - это не сборище анонимов алкоголиков, а адекватные (в своем большинстве люди), которые также как ты заботятся о месте, где они живут. Хотят обсудить наболевшие темы и проголосовать по ним, улучшив свою среду обитания. Все свои личные вопросы по голосованию можно отправить на почту комитету. Если вопрос актуальный, он будет вынесен на голосование на следующем собрании.
Из обсуждаемого уже в рамках дискуссии - жильцы хотят заказать профессионального дизайнера, который сделает дизайн проект зеленых зон с установкой игровой площадки и зон отдыха. Площади не такие и маленькие, так что возможности тут есть.
Так что такими темпами бюджетная резиденция может скоро превратиться в премиум, учитывая, какое жилье строится вокруг и как меняются бывшие складские и промышленные зоны.