Или как забирать землю по стартовой цене — без шума и борьбы

Это не сказки, а рабочий опыт. Эти тактики позволяют забирать участки по стартовой цене, без конкуренции. Особенно хорошо подходят инвесторам, которые заходят без лишнего риска и хотят понятную маржинальность.

По статистике платформы ГИС Торги, более 50% торгов признаются не состоявшимися — то есть победитель был один и забрал участок по старту либо не было подано ни одной заявки.

Вывод простой: хочешь лоты по стартовой цене — подавай больше заявок, но делай это с головой. Я использую 5 критериев:

1. Участки с лесом

Их массово игнорируют — пугает расчистка. На деле нанимаешь бригаду, и через 1–2 дня у тебя чистая площадка.

Недавно мне расчистили участок за 5 часов — 4 человека, без техники.

Деревья посадить куда сложнее, чем убрать.

2. Странные формулировки

Администрации часто размещают лоты с ошибками или двусмысленным описанием. Большинство боится и проходит мимо.

Ты проверяешь ЗОУИТ, ПЗЗ, назначение, статус — и спокойно забираешь участок, который другие даже не стали смотреть.

3. Не смотри перегретые локации

Пока все бегут в Подмосковье или Сочи, можно обратить внимание на области на границе с МО. Например, на Ярославскую, Тверскую, Рязанскую.

Вход дешевле, конкуренции в разы меньше, и переуступка разрешена (в отличие от МО).

Люди живут везде. И земля под дачу или дом для постоянного проживания нужна всем.

4. Подавай заявки на все участки в локации

Когда выставляют 5–7 участков рядом, все лезут в «самый лучший». А соседние остаются без заявок.

Подавай сразу на все — почти гарантированно заберёшь хотя бы один.

Важно: задаток возвращается, если не выиграл. Рисков — ноль.

5. Участки с уклоном

На публичной кадастровой карте их не видно. А на деле — может оказаться видовой участок на возвышенности.

Есть инструменты для оценки уклона (например, Google Планета Земля) — я использую для оценки рельефа заранее.

Фишка: Не бери участки без подъезда, если не уверен, как его сделать. Это стоп для тебя — и для любого потенциального покупателя

Хочешь схему расчётов, шаблоны, чек-листы перед торгами?

Забирай в Telegram — всё собрал в одном месте:

https://t.me/ZemInvST

1. Где искать земельные торги?

Все аукционы аккумулированы на единой платформе – ГИС Торги. Здесь можно найти:

✅ Торги по арестованному имуществу

✅ Банкротные торги

✅ Продажу автомобилей и другого имущества

✅ Муниципальные торги – наш главный интерес!

На муниципальных торгах разыгрываются земельные участки в аренду или в собственность.

2. Онлайн или офлайн торги?

📌 Торги могут проходить как онлайн, так и офлайн – это указано в аукционной документации.

💻 Большинство торгов сейчас онлайн, а это значит, что участвовать можно и нужно в любом регионе России и не зацикливаться на своей домашней локации.

3. Как выбирать лоты?

Если торги проходят на право аренды, обращаем внимание на:

🔹 Начальную цену аренды – с какой суммы стартует аукцион

🔹 Кадастровую стоимость участка – чем больше разница с начальной ценой, тем выгоднее сделка

🔹 Рыночную стоимость аналогичных участков – чтобы понимать потенциальную прибыль

🔹 Выкупную стоимость – сколько потребуется для выкупа земли из аренды в собственность после постройки дома. (в разных регионах процент разный)

✅ Пример:

Если кадастровая стоимость участка 700000 ₽, а стартовая цена аренды 10 000 ₽ в год, это отличный показатель. Разделив одно на другое мы получаем в процентах коэффициент 1.4 Моя рекомендация рассматривать соотношения с коэффициентом меньше 10

Таким образом вы можете взять землю по низкой стартовой цене годовой арендной платы и затем выкупить её за процент от кадастровой стоимости или выгодно для себя переуступить.

4. Торги по продаже земли

Здесь всё проще: продаётся участок, и его цена растёт в ходе торгов. Если удалось купить дешевле рынка – вы уже заработали.

5. Основные площадки, где проходят торги

На платформе ГИС Торги сами торги не проводятся - это просто витрина. Земельные аукционы проходят на электронных торговых площадках (ЭТП) Вот самые популярные:

🔹 Сбербанк-АСТ

🔹 РТС-Тендер

🔹 Росэлторг

🔹 ТЭКторг

🔹 Российский аукционный дом (РАД)

🔹 АГЗРТ

🔹 ЭТП ГПБ (Газпром)

6. Как проверить лот?

📑 К каждому лоту приложена аукционная документация, в которую входят:

✔ Извещение – правила проведения аукциона

✔ Типовой договор – аренды или купли-продажи (важно ознакомиться!)

✔ Техусловия по коммуникациям – можно ли подключить свет, газ, воду и тд

⚠ Совет: Перед подачей заявки внимательно читайте договор – он определяет ваши права и обязательства после победы в торгах.

7. Разбираемся в торгах вместе!

📹 У меня на канале  

https://t.me/ZemInvST есть подробный видеообзор платформы ГИС Торги, где я показываю:

✅ как настроить правильные фильтры для выбора

✅ Как искать выгодные лоты

✅ Как анализировать документацию

✅ На что обратить внимание перед подачей заявки

🔗 Переходите на мой канал

https://t.me/ZemInvST

и начинайте разбираться в земельных торгах!

Только ленивый не шутит про ипотеку и пожизненные обязательства, но, между тем, россияне в этом году ощутили нехватку льготных возможностей, с тех пор, как ипотечные госпрограммы стали закрываться. По сути, доступными сегодня остались только семейная и сельская ипотеки.

Про семейную сказано многое, а что насчет сельской под 3%? И можно ли с ее помощью стать владельцем участка под строительство собственного дома за городом в коттеджном поселке бизнес-класса в часе-полутора от Москвы? Да! Об этом и поговорим в статье.

Условия сельской ипотеки

Сельская ипотека ― это бессрочная госпрограмма, с помощью которой можно решить жилищный вопрос практически всем. Главное ее отличие от других программ в том, что по ней можно приобретать недвижимость исключительно в населенных пунктах, в которых проживает не больше 30 тысяч человек.

Правда, действие программы не распространяется на Санкт-Петербург, Москву и Московскую область, только на небольшие поселения.

Ставка по программе ― 3%, максимальная сумма кредита ― 6 млн, максимальный срок ― 25 лет, минимальный процент первоначального взноса ― 20% (можно задействовать материнский капитал).

Как можно использовать сельскую ипотеку:

• купить квартиру “вторичку” в многоквартирном доме или в новостройке (не выше пяти этажей);

• купить готовый или строящийся частный дом у застройщика;

• купить дом вместе с земельным участком напрямую у хозяина жилья (дом не старше трех лет - у юридического лица, не старше пяти лет ― у физического).

А также можно приобрести участок по сельской ипотеке, а затем потратить средства на строительство дома своими силами или на заключение договора подряда со строителями.

Важный момент: заключать договор нужно только с теми подрядчиками, которые аккредитованы в специализированных банках.

И если вы думаете, что участок и дом при этом обязательно должны быть в селе, то ошибаетесь. Наш клубный поселок Lakeside Residence в Ясногорском районе тому доказательство.

Почему людей привлекает жизнь за городом

Природа, чистый воздух и возможность забыть о шуме города и соседях за стеной ― практически все городские жители мечтают о собственных сотках земли именно по этим причинам.

Как застройщики мы начинали также с похожей мечты, стремясь построить для себя идеальный загородный дом. Но настолько воодушевились идеей жить у воды ближе к природе, что построили первый коттеджный поселок ― Bayside Residence на Можайском водохранилище.

Через год мы объявили о старте второго ― Woodside Residence, поселке в центре леса с собственным озером под Солнечногорском. В итоге у нас получилось создать два уникальных пространства в экологически чистых районах на 350 и 90 участков соответственно.

Концепция поселков заключается в том, чтобы создать комфортное пространство с максимально продуманной общей инфраструктурой.

Мы берем на себя обязательства по созданию комфортных условий для жизни: строим детские и спортивные площадки, зоны отдыха, прогулочные зоны, парки, облагораживаем пляжи и пирсы у воды. Предлагаем различные водные развлечения, в том числе катания на катамаранах на озерах или даже на яхтах на водохранилище. Затем обеспечиваем готовые поселки необходимым сервисом с помощью специально созданного мобильного приложения. В нем можно заказать доставку продуктов и еды, или клининг, забронировать теннисный корт и даже оплатить счета.

Олег Герасимов, сооснователь компании AVO.Business

И конечно же, мы предусмотрели и тот вариант, что многие люди захотят приобрести участок и построить позже на нем дом в ипотеку. Зачастую резиденты коттеджных поселков выбирают семейную ипотеку и программу для IT-специалистов.

Это показало нам, что предложение комфортной жизни за городом пользуется спросом, поэтому мы решили не останавливаться на двух проектах, и создать еще один.

Так началось строительство Lakeside Residence ― коттеджного поселка в Ясногорском районе, старт продаж которого мы недавно запустили. И именно он идеально подходит под все условия 3%-ой сельской ипотеки, ведь расположен в Тульской области в районе, который отдален от крупных городов.

Что есть в коттеджном поселке Lakeside Residence

Не так давно мы провели опрос жителей Bayside Residence и Woodside Residence на тему «Есть ли что-то, что вы бы хотели добавить в поселке?» И полученные ответы мы смогли применить не только в готовых поселках, но и адаптировать под новый ― Lakeside Residence.

Все полученные от резидентов пожелания воплотили в Lakeside Residence. Например, так возникла идея построить ClubHouse ― место, в котором соседи по поселку смогут с комфортом проводить время. Здесь будут фитнес-зал для занятий спортом, зона коворкинга для уютной удаленной работы, детская комната с аниматорами и многое другое.

Аркадий Хохлов, сооснователь компании AVO.Business

Что касается непосредственно инфраструктуры, то помимо базовых объектов, которые есть в каждом нашем проекте, к земельным участкам в Ясногорском районе Тульской области прилагаются искусственное озеро с кристально чистой водой и японский сад, который станет сердцем этого поселка.

3 причины купить участок в Ясногорске

Загородное жилье давно пользуется спросом на рынке, особенно это касается Москвы и области. Для жителей столицы недвижимость на природе ― единственная возможность перестать ежедневно дышать выхлопными газами и выбросами предприятий.

Lakeside Residence территориально относится к Тульской области, что делает его подходящим под условия сельской ипотеки. Но не только поэтому мы уверены, что покупка земли в Ясногорске ― отличная идея.

Дальше от столицы ― лучше экология

Наши участки в Ясногорском районе расположены в 120 км к югу от Москвы, а значит ― вдали от промышленных зон и индустриальных парков.

В Московской области в южном направлении, особенно в районе ЦКАДа, найти свободную землю без близости промышленных или мусоросжигательных заводов практически невозможно. Именно поэтому мы двинулись ниже по карте в поисках идеальной и экологически чистой территории под строительство нового поселка. И нашли такую ― чуть более чем в часе езды от МКАДа.

Дальше от столицы ― не обязательно долго

Lakeside Residence расположился в 120 км от Москвы, по скоростной трассе М-4 до него можно добраться всего за 80 минут.

Расстояние не всегда говорит о продолжительности пути. Иногда есть множество других факторов, которые влияют не только на скорость, но и на комфорт поездки. В этом плане наши участки в Ясногорском районе выигрывают у многих других в Подмосковье. Хотя добраться к Lakeside Residence можно и по бесплатному шоссе ― Симферопольскому.

Олег Герасимов, сооснователь компании AVO.Business

Дальше - комфортнее

Забудьте о том, что сервис есть только в столице. Наши резиденты живут в престижном коттеджном поселке бизнес-класса со всеми сопутствующими этой классификации условиями. Например, SPA-услуги, ресторанную еду, мероприятия для организации досуга, возможность вызвать клининг и даже мастера по уходу за садом. Все в один клик - через специальное мобильное приложение.

Все эти предложения становятся доступными покупателям участков в поселке. Считаете, это будет дорого стоить? А что, если мы скажем следующее: на сегодня цена наших участков в Ясногорском районе начинается с 1,59 млн рублей? Не за сотку, а за участок 7 соток.

Ближе к столице за аналогичную инфраструктуру вы заплатите от 30 млн рублей за такое же количество земли. Так что отдаленность от Москвы в этом смысле играет на руку.

Что получают резиденты коттеджных поселков

Когда мы только начинаем работать над новым проектом, самой сложной задачей становится поиск подходящего участка под поселок. Не потому что в окрестностях столицы сложно найти свободную землю, а потому что она должна отвечать нашим требованиям:

• район экологически чистый ― отсутствие загрязняющих атмосферу предприятий является, наверное, самым главным критерием, по которому мы рассматриваем участки;

• красивые виды ― самое главное, чтобы поблизости была вода: озеро или водохранилище, к которому мы обязательно оборудуем пляж и пирс. Именно их наличие ― изюминка каждого проекта. Но также немаловажно, чтобы территорию окружали густые смешанные или хвойные леса, ведь именно они лучше всего очищают воздух;

• к территории легко добраться ― построить подъездную дорогу к поселку через лес или поле для нас не проблема, но нам важно, чтобы поблизости находилась удобная трасса, ведущая к столице, по которой впоследствии резиденты смогут быстро и с комфортом добираться в оба направления.

На сегодняшний день объявлен старт продаж участков в поселке, и пока продаются по минимальной цене. Но по мере строительства инфраструктуры стоимость участков будет расти. Поэтому самое выгодное время для покупки участка в поселке бизнес-класса ― сегодня.

Заходите к нам на сайт, чтобы узнать какой именно участок выбрать и как попасть к нам на экскурсию и лично увидеть преимущества такой загородной жизни!

А как вы бы распорядились ипотекой: приобрели бы участок и построили дом за городом или купили бы квартиру в новостройке?