Ответ tablepedia в «Ипотечное нытье»⁠⁠3

Ипотека это отличный инструмент для инвестиций, но льготная. Берешь квартиру за 10 млн руб., платишь минимум из своего кармана, а остальное покрываешь за счет депозита. (из кармана налогоплательщиков)

Что нужно на старте

• Квартира стоит 10 миллионов.

• У тебя есть 10 миллионов

• Вносишь 2 миллиона как первый взнос (20%).

• Берешь ипотеку на 8 миллионов под 6% годовых на 30 лет.

• Платеж по ипотеке около 48 тысяч рублей в месяц.

• Оставшиеся 8 миллионов кладешь на депозит под 15% годовых.

Как это работает на практике

Каждый месяц банк начисляет тебе проценты на депозит. В первый месяц это примерно 100 тысяч рублей (8 млн × 15% / 12 месяцев). Ты берешь из них 48 тысяч на оплату ипотеки, а остаток (52 тысячи) добавляется к твоему вкладу. Теперь проценты начисляются уже на большую сумму — и так по кругу. Вклад растет, проценты становятся все жирнее, ипотека платится "сама собой", без твоих доплат.

В итоге: через 30 лет ипотека закрыта, квартира твоя, а на депозите куча бабла от капитализации.

Простые расчеты, без заморочек

Как растет вклад, если проценты капитализируются ежемесячно и ты снимаешь только на ипотеку. На старте — 8 миллионов.

• Через год: вклад вырастет до примерно 8,7 миллиона. Ежемесячные начисления уже чуть больше 100 тысяч, потому что база подросла.

• Через 5 лет: около 12,6 миллиона.

• Через 10 лет: уже 22 миллиона.

• Через 15 лет: 43 миллиона.

• Через 20 лет: 86 миллионов.

• Через 25 лет: 177 миллионов.

• Через 30 лет: аж 368 миллионов!

За все 30 лет ты выплатишь по ипотеке около 17 миллионов (из них 9 миллионов — проценты банку), но все это покроется процентами с депозита. Ты не добавишь ни рубля сверх своих начальных 10 миллионов. Квартира — в кармане, плюс огромный капитал на счете.

Почему это как "халявная квартирка"?

Вложил 10 миллионов — через 30 лет имеешь квартиру (которая, обязательно подорожает от инфляции) и 368 миллионов на депозите. Двойной куш: недвижка + бабло. Если ещё сдать её в аренду схема выглядит намного интереснее.