Когда мы заинтересованы в покупке какой-либо недвижимости, внимание часто рассеивается из-за количества предложений. Каждый продавец будет фонтанировать прелестями своего объекта. Вот тут-то и легко растеряться. На что надо обязательно обращать внимание?
Любая покупка делится на два вида: эмоциональная и прагматичная. Это как в рекламе всем известного батончика. Вам хотят продать райское наслаждение, а не шоколадный батончик с кокосовой стружкой. Но покупка недвижимости - дело посерьёзнее шоколадки. Поэтому здесь важно сначала выключить эмоции. Ответить себе на вопрос: что главное? И выбирать начинку, а не слоган.
Основные уловки продавцов:
На вопрос: «За сколько сдаёте вашу квартиру?» владелец «вторички» скорее всего назовёт максимальную сумму в высокий сезон. Например, в июле и августе она хорошо сдаётся за 5 тыс в сутки. А о том, что в остальные месяцы по 3-4 тыс, а в какие-то и вовсе простаивает, может умолчать. Поэтому задача покупателя - думать о сумме не за посуточную аренду, а держать в голове, сколько объект приносит в год. И всеми доступными способами выяснять ЭТУ информацию.
Как? Есть небольшие хитрости.
Во-первых, можно зайти на площадки и посмотреть, какие ещё есть предложения в этом доме. Главное - взять во внимание арендную плату по месяцам. Если именно в этом доме больше предложений нет, можно попробовать посмотреть на соседние. Естественно, учитывая различия в инфраструктуре.
Следующая хитрость - найдите стороннюю независимую УК. (УК - здесь и далее по тексту имеется ввиду управляющая компания занимающаяся доверительным управлением) Можете смело им сказать, что недавно купили квартиру в таком-то доме, и хотите ее сдать. Можно даже позвонить по объявлениям в этом доме. С большой вероятностью вы попадёте на управляющую компанию. Они дадут плюс/минус правдивый прогноз.
Если вы покупаете апартамент в комплексе от застройщика, у отделов продаж есть свои недомолвки. В Сочи распространена ситуация, когда на этапе заключения сделки отдел продаж предупреждает, что обьектом будет управлять тот или иной отельный оператор. Якобы с ним уже заключен договор. Всегда проверяйте, чтобы был как минимум договор о намерениях. Часто, когда все апартаменты распроданы, выясняется, что оператор даже не в курсе, что он должен управлять.
Ещё бывает, что комплекс состоит из нескольких корпусов. И один из них (не факт, что ваш) по договору забирает себе под управление отельный оператор. А кто будет вашей УК? Ответа нет.
Также у застройщика вам могут вменить обязательное условие - если хотите использовать купленный объект для посуточной аренды, то вы обязаны заключить договор с их УК. Чаще всего, люди заключают договор и потом мучаются. Этот момент должен насторожить. Лучше посмотреть другие объекты, без таких кабальных условий.
Всегда помимо обещанных баснословных доходов проверяйте и расходы. Потому как их размер может удивить. В некоторых комплексах они могут быть очень высокими (допустим, из-за богатой инфраструктуры). Где-то окажется безумно дорогое электричество. А водоснабжение, отопление, всё полностью на нем. Да, вопрос мощностей решаем. Но такие расходы на электричество могут съедать львиную долю ваших доходов.
В случае покупки апартамента в комплексе с не самой удачной локацией, отдел продаж обещает трансфер. Автобус, такси, даже катер до морпорта, чтобы доставить вас без пробок на пляж. Как показывает практика, из 10 таких обещаний - хорошо, если выполняется хотя бы одно.
