Недвижимость Сочи. Часть 2. Влажные мечты собственника
Добрый вечер, уважаемые. Постараюсь в данной статье учесть Ваши преложения и замечания, чтобы сделать ее чтение более интересным.
Для "затравочки" сегодняшний разговор с риэлтором, которую все, даже ее коллеги, называют "Оля-дура". Знаю ее не слишком близко около 9 лет, с тех пора, как мы начали улучшать свои жилищные условия (купил/продал). Эта девушка из разряда тех, кто 100% "угадывает наоборот". Как говорят про финаносвых аналитиков, "если этот сказал покупать, срочно все продавай". Так и наша Оленька. Сегодня "жгла глаголом". Первый вопрос у нее стандартный, продаете еще свою квартиру или нет, после утвердительного ответа, спрашивает по цене и... услышав ценник, ее голос срывается на фальцет и выдает свою коронную фразу "Вы что, это очень дорого, Вы ее не продадите". Мы слышили эту фразу на протяжении 9 (лет!), прямо перед продажей очередной квартиры и по цене выше, чем озвучивали Оле. Первая квартира был 78 м2 на Мамайке, мы ее ставили за 12,5, Оля-дура несколько раз звонила и выдавала свою коронную фразу и таргет цены "не дороже 10", после чего квартира ушла за 1 день за 16.5. Далее, через 2 года она опять объявилась и потребовала, чтобы мы снизили цену на квартиру (131 м2) в Олимпийском парке с 30 до 22, так как "у нее есть клиент за эти деньги". Была послана в пешее эротическое путешествие к своему клиенту. В итоге продалась за 32 в течение 2 недель.
Сегодня она позвонила и опять произнесла коронную фразу "про цену и не продашь". Вангую, что в течение месяца она уйдет дороже, чем поставил сейчас на 5% точно. Вот за такие новости от нее я благодарен все эти годы Оленьке.
Запомните, собственник не будет продавать квартиру ниже того психологического уровня, который у него стоит. Даже в условиях, когда есть значительный дискомфорт (финансовый). Дополнительно вы должны понимать, что смотря квартиру через риэлтора или АН, Вы услышите ценник гораздо более высокий от продажной стоимости собственника из-за заложенной комиссии и суммы"на торг". В качестве примера приведу следущий пример. Ваш бюджет 10 млн. Вы даете запрос в АН, Вас везут на ценник 10 млн. Желаемая цена продажи квартиры у собственника 8 млн. +2 млн ставит агенство (1 млн комиссия и 1 млн "на торг"). Максимально достижимая цена в этих условиях 8 млн. 1 млн скидывает собственник от желаемой цены, если ему предложить наличные (7 млн) и 1 млн остается комиссия риэлтора. А вот если бы Вы вышли напрямую на собственника, то забрали бы квартиру за 7 млн (его психологический минимум цены). И 3 млн в банк. С условием, что ремонт в квартире практически идеален для вас.
Следует "видеть", когда собственник продает квартиру, приобретенную изначально на перепродажу (таких 95%), от тех единичных бриллиантов, когда квартиру делали под себя и продают по каким-то причинам (хотя все собственники, включая риэлторов будут "чесать" про то, что именно для себя делали и вот пришлось продавать любимое детище). Оценивайте стоимость ремонта, мебели, техники. Именно в нем основная стоимость приобретаемой недвижимости, а не в стенах (исключение - "элит"). Квартиры, как и дома (особенно дома), если они сделаны на продажу, то попасть можно очень хорошо и на большую сумму. Посмотрите каталоги Garda Decor. Если квартира с новым ремонтом и обустроена мебелью из этого или подобных каталогов, 100% на перепродажу квартира.
Далее уже совсем интересное. Большие, может даже огромные скидки из-за срочной продажи. Реальных предложений за 10 лет было 3 на весь Сочи. Когда купить было реально выгодно. 40-45% от реального ценника. Все предложения ушли в течение 12 часов. Последние 2 были на следующий день после объявления мобилизации. Ценник обычный 38-40. Срочный 23. Выставили в 10 утра, в 12 уже принесли наличные. К чему я это пишу. Если вам в уши "заливают" о супернизкой цене из-за срочной продажи и это уже больше 1 дня - пздж! Действительно шикарные предложения уходят до 12 часов. Есть определенная категория "инвесторов", которые кормятся на этом и выиграть у них без варианта.
В качестве примеров "горячих предложений" и крайне-низкой" цены предложений. Если собственник идет на значительное снижение цены, за этим очень редко стоит честное желание осчастливить хорошего человека (Вас). Первое это совсем уже криминальные варианты с продажей доли в доме (квартиры), а такие варианты есть и предлагают сейчас купить за 20, так как "на днях выйграем суд и будет уже 30". Прельствишись такой "рекламой", люди покупают долю в доме. В итоге уже третий год в судах застройщик, купившие и сделавшие ремонт в этой "квартире" живут без документов и ждут, когда же суд узаконит это убожество. Второе - новости, которые никто не будет афишировать покупателю. Все знают АК "Актер-Гелекси"? Все риэлторы с придыханием водят туда клиентов и говорят, что это топ-3 лучших знадий в Сочи. По мне, так это люксовый вариант общаги. Ну так вот к чему я про него пишу. Появились прямо хорошие предложения, собственники прямо хорошо скидывают ценник. Бери и радуйся? Ан, нет. Новости этим скидкам 2. Первая - Прокуратура Сочи занесла Актер-Гелекси в список объектов для проверки, так как разрешение земли в аренде под этим АК под гостиничный бизнес. И вторая, самая главная, которая так же связана с арендной землей под этим АК. Администрация города выставила очень существенную сумму, которую задолжало УК и сейчас будут раскидывать по всем собственникам. И там ОЧЕНЬ существенные суммы. А собственники в истерике от таких новостей скидывают конские ценники, которые установили, думаю, что у них реально АК класса элит.
Конкретно по комиссиям риэлторов напишу в следующей статье. Заранее прощу прощения, что не смог жестко разграничить и структурировать в данной статье все свои выводы. Постараюсь исправиться. Буду благодарен, за подсказки в комментариях.
