panikestate

Праздничные выходные — лучшее время, чтобы спокойно посмотреть на цифры и перестать требовать от них невозможного. Потому что каждый раз, когда кто-то говорит «средняя цена метра в Петербурге», он недоговаривает. Не со зла — просто методики у всех разные. Телеграмм канал "Пятый угол. Петербург. Стройка" https://t.me/SPbcorner разбирался где смотреть правильные цифры.

Но это важно знать и понимать, когда вы эти цифры видите.

Первое и главное — что именно считают 🧮

ЦИАН, Яндекс Недвижимость, «Бюллетень недвижимости», классифайд по недвижимости Restate.ru показывают цену предложения. Это агрегаторы, «строчечники».

В них застройщики отдают свои предложения — «шахматки», объявления:

«Я хочу продать квартиру №… площадью 18 м² в доме №… за 6 981 тыс. рублей».

Вот всё, что видят агрегаторы. И ровно это они и анализируют.

То есть то, что девелопер хочет получить.

Это не сделки и не деньги, а срез текущей экспозиции — витрина рынка 🪟.

Условно: девелопер «Китеж» вывесил 10 квартир общей площадью 650 м² по 320 тыс. рублей за метр.

Продали ли потом по 290, дали ли скидку «тихо», ушло ли что-то в рассрочку — в данных этого нет. И не будет. Может вообще ничего не продали, потому что в этой локации цена 140 тыс за "квадрат"

Но агрегатор честно скажет рынку, что «средняя цена 300».

Авито Недвижимость — примерно то же самое, но с дополнительным шумом: фантомные лоты, дубли, квартиры, которых уже нет, но они всё ещё «висят».

Есть и ещё один момент. Агрегаторы могут анализировать количество объявлений: сколько девелопер подал, в каких районах и как это меняется.

Но если застройщик выставил в октябре в центре 20 квартир, а в ноябре — 10, это не обязательно означает, что предложение сократилось.

Вполне возможно, что:

— сменился маркетолог;

— ушёл директор по продажам;

— поменялся коммерческий директор;

— или просто «забыли выложить».

Рынок тут вообще ни при чём 😐

Чем закончился год по агрегаторам 📊

ЦИАН, 22 декабря 2025 года

Средняя цена 1 м² в Петербурге — 314,5 тыс. рублей (+21% с начала года).

Яндекс Недвижимость, 23 декабря 2025 года

Медианная полная стоимость квартиры — 15,6 млн рублей (+1,3% за месяц).

Цена квадратного метра в середине декабря — 344 тыс. рублей (+3,9% к ноябрю).

БН.Аналитика

Средняя цена на 31.12.2025 — 300 553 руб./м².

То есть ценник гуляет в диапазоне 10–12%.

И нельзя сказать, что кто-то не прав. Просто:

— кто-то из директоров больше любит Яндекс;

— кто-то — ЦИАН;

— кто-то смотрит БН.

Отсюда и разные «реальности».

Кстати, именно поэтому агрегаторы готовы выдавать цену «квадрата» хоть каждый день.

Но каждый день эти цифры никому не нужны.

Поэтому их PR работает раз в неделю или раз в месяц — чаще журналисты на лентах это просто не переварят 📅.

Именно поэтому, несмотря на всю свою доступность, эти цифры для любого серьёзного анализа годятся лишь как

— средняя температура по больнице,

— или средняя зарплата по «Газпрому» 😐

Красиво звучит, удобно цитируется, но к реальности конкретных сделок и решений имеет весьма опосредованное отношение.

Вторая часть — данные по сделкам.

Dataflat.ru, «Пульс продаж новостроек», bnMAP.pro работают с регистрациями Росреестра. Это уже факт: ДДУ подписан, сделка дошла до государства 🏛. Но цен, естественно, в этих данных нет. Как и ФИО покупателей. Зато есть юридические лица — что и позволяет писать такие тексты (https://www.dp.ru/a/2024/08/27/jurlica-pokupajut-kazhduju-14...).

Но с ценой здесь также – она берётся по прайсу застройщика, а не по реальной сумме сделки. Если покупатель пришёл с наличными, выбил скидку или получил «подарки», купил в рассрочку — статистика этого не увидит.

Второй момент — волатильность 📉📈.

Как это было у Dataflat.ru в октябре и ноябре этого года. В октябре нарисовали 323,5 тыс. рублей, а в ноябре она вдруг упала до 310,1 тыс. То есть в октябре купили больше дорогих и больших квартир — средняя цена резко выросла. В следующем месяце пошли студии и акции — цена так же резко падает.

Мы уже видим динамику по продажам, но цены — из рекламных предложений застройщиков. И привязанные к конкретным объектам и девелоперам.

Вот что из этого получается.

У Dataflat.ru декабрь ещё не подсчитан, поэтому ценник ноябрьский — 310,1 тыс. за «квадрат».

«Пульс продаж новостроек» на 19.12 выдал такую цифру: цена метра выросла на 0,2% — до 313 600 рублей за метр (смотрим без премиум- и элит-классов).

И, наконец, самая свежая цифра — на 4 декабря - bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра ≈355,3 тыс. ₽ — около +21,4% за год и +2,6% за месяц. 💸.

Лучше.. но идеально…

Где цифры более-менее близки к действительности?

Например, мне нравится СберИндекс. https://www.sberindex.ru/ru/. Здесь цены на недвижимость — по фактическим сделкам, которые прошли через «ДомКлик». То есть он считает ипотечные сделки, рынок, пропущенный через банковский фильтр 🏦.

Сколько у нас стоит «квадрат» по СберИндексу? 249,1 тыс. Почему так мало? А всё просто: это сделки с семейной льготной ипотекой, по которой есть ограничение в 12 млн рублей. Поэтому всё, что ближе к бизнес-классу и выше, туда не входит.

Да, мимо проходят наличные и большая часть рассрочек. То есть надо понимать: это в лучшем случае треть, а то и четверть рынка. Но это данные реальных сделок.

Это уже ближе к деньгам, но всё ещё не весь рынок.

Но всё же — где реальные цифры?

Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.

Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.

Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.

Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.

Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.

В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.

Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.

Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.

https://t.me/SPbcorner

В 2026 году вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, которые касаются почти всех: собственников жилья, покупателей новостроек и арендодателей. Это не налоговая революция, а набор точечных изменений, которые в сумме дают ощутимый эффект.

Разбираем без истерики.

Семьям с детьми — немного легче

Льготы по налогу на имущество расширяют на семьи с тремя и более детьми
(до 18 лет, либо до 23 лет при очном обучении).

Налоговую базу уменьшают:

• на кадастровую стоимость 5 кв. м на каждого ребёнка — для квартиры или комнаты;

• на 7 кв. м на ребёнка — для жилого дома.

По земле сохраняется вычет на 6 соток.

Важный момент:
всё считается автоматически, без заявлений и походов в налоговую. Экономия не гигантская, но стабильная — особенно в городах с дорогим кадастром.

Дорогие новостройки перестают штрафовать

С 2026 года отменяют повышенную ставку налога 2,5% для дорогих квартир в новостройках со статусом незавершённого строительства
(кадастровая стоимость выше 300 млн рублей).

Вместо этого применяется обычная ставка для жилья — 0,1–0,2%.

Правка точечная, но важная для:

• покупателей премиальных проектов,

• инвесторов,

• тех, кто заходит в стройку на ранней стадии.

Кадастровая стоимость выросла — налог тоже подрастёт

Налог на имущество в 2026 году будут считать:

• по кадастровой оценке 2023 года — для недвижимости;

• по оценке 2022 года — для земельных участков.

Отдельная история — Москва и Санкт-Петербург.
В 2025 году там прошла новая массовая переоценка: кадастр вырос в среднем на 20–25%, а по отдельным объектам — заметно сильнее.

Эти значения лягут в налог за 2026 год, который придёт к оплате в 2027-м.

Для физлиц действует ограничение: налог не может вырасти более чем на 10% в год.
Но если кадастр вырос резко, платить больше придётся несколько лет подряд — постепенно.

НДС вырос — давление на цены усилится

С 1 января ставка НДС повышается с 20% до 22%.

Формально жильё НДС не облагается.
Фактически НДС сидит в:

• строительных работах,

• материалах,

• инженерии,

• отделке,

• сервисе.

Рост издержек застройщики будут закладывать в цену. По оценкам рынка, это может дать до +5% к стоимости новостроек. Не одномоментно и не везде, но давление очевидное.

Продажа жилья: срок владения — только непрерывный

С 2026 года в законе прямо прописывают, что минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ (3 или 5 лет) должен быть непрерывным.

По сути, это техническая фиксация сложившейся практики налоговой и судов. Для обычных сделок ничего принципиально нового.

Арендодателям станет теснее

По патентной системе налогообложения снижают лимиты дохода:

• с 2026 года — до 20 млн рублей;

• с 2027 года — до 15 млн;

• с 2028 года — до 10 млн.

Для владельцев одной-двух квартир изменения почти незаметны.
А вот крупным арендодателям придётся:

• дробить бизнес,

• уходить в самозанятость,

• или искать другие налоговые режимы.

Без морали

2026 год — не про «всех обобрали».
Это аккуратная перенастройка:

• где-то дали льготы,

• где-то убрали перекос,

• где-то просто увеличили базу.

Платить меньше будут немногие.
Платить больше — почти все, но без резких скачков.

Как рынок это переварит — вопрос не философский, а арифметический.

Если интересно дальше разбираться, как налоги, стройка и решения города в итоге превращаются в цену квадратного метра, — такие вещи регулярно разбираются здесь:
👉 https://t.me/SPbcorner

С 31 декабря 2025-го 214-ФЗ снова работает в полном объёме: любые новые задержки сдачи жилья снова начинают превращаться в деньги. Телеграмм канал "Пятый угол. Петербург. Стройка" разобрался кто, когда и кому будет платить.
🧾 Что сделали регуляторы
Постановление №2227 аккуратно разделило реальность на две части:
Старые долги
— требования до 22.03.2024
— штрафы, начисленные в период моратория и заявленные до 01.01.2025
👉 отсрочка выплат до 31.12.2026
Долги признаны. Просто отложены.
Новые долги
— новые просрочки
— новые иски
— новые решения судов
👉 никаких отсрочек
Счётчик включён полностью.
📊 Как накапливалась просрочка
— конец 2021 года: ~780 тыс. м² в переносе
— 2022 год: 640–740 тыс. м²
— середина 2023-го: более 1 млн м² — абсолютный пик
— 2024 год: 630–720 тыс. м²
— декабрь 2025-го: 437 тыс. м²
Именно эти метры становятся стартовой базой 2026 года. И каждый из них теперь снова «тикает».
Кто на счетчике
Лидер по данным ЕРЗ у Seven Suns Development, у которого весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
Самое прикольное там есть продажи.
У «Стайл-Строй» (апарт-проект «Про’Молодость») 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у «Эдванс» (строит жильё в Шушарах), Yard Group, «Р-Фикс». В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: «Промстройкомплект» (проект Astrum на Крестовском острове) и «Альфа Фаберже» («Петро Центр») с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте. Здесь по данным ЕРЗ просрочка от года и больше.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки). Впрочем, здесь задержки не очень большие всего 2 месяца.
📐 Что это значит в деньгах
Формула стандартная:
1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день от цены договора.
При средней цене ≈250 тыс. ₽ за м²:
— 260–270 ₽ в день с каждого метра
— около 8 тыс. ₽ в месяц
И важный нюанс: даже по «старым» делам после окончания моратория начинает работать вторичный механизм — проценты за пользование чужими деньгами и индексация. То есть старые хвосты тоже могут снова начать дорожать.
🧠 Итого
Рынок входит в 2026 год с 437 тыс. м² просрочки и включённым финансовым таймером.
Кто успел выйти из переносов — молодцы.

https://t.me/SPbcorner

С тех пор каждый его визит к Лукасу превращался в ритуал. Он приносил ей самое сочное яблоко или спелую грушу и подолгу стоял у изгороди. Он говорил ей о своих проблемах на стройке, где работал прорабом, о мелких ссорах с женой, о страхе не оправдать ожиданий. Он рассказывал о мечтах, которые стыдно было высказать вслух. Эсмеральда слушала, тихо похрюкивая, тыкаясь влажным носом в его ладонь. В ее молчании была абсолютная, неосуждающая преданность. Это была самая чистая, странная и глубокая дружба в его жизни.

Он наблюдал, как она растет. Из розового, юного поросенка она превратилась в спокойную, величественную свиноматку. Но для Жорже она всегда оставалась той самой тихой девочкой с умным взглядом. Их связь была духовным убежищем, островком покоя в шумном мире людей.

Вечером 24 декабря дом Жорже гудел от предпраздничной суеты. Пахло жареным поросенком, который уже был на столе у соседей. Дети бегали, жена суетилась. И тут зазвонил телефон.

Голос Лукаса в трубке был деловым, слегка виноватым:

—Жорже, старина. Завтра утром приезжает команда. По контракту — все поголовье. Всех. Если хочешь попрощаться… сейчас последний шанс.

Мир для Жорже остановился. Он не видел перед собой взрослую свинью, он видел те самые доверчивые глаза. «Мне срочно надо, прорвало трубу у друга», — первое, что пришло ему в голову, чтобы вырваться. Потом, уже у двери, он пробормотал жене: «Мне нужно побыть наедине с собой». Он не мог объяснить. Как объяснить, что его душа разрывается из-за свиньи?

Он мчался по ночной дороге, не видя ничего вокруг. На ферме было темно и пусто. Лукас, отмечая канун Рождества с семьей, перегнал всех животных в тесный, холодный предзабойный сарай. Жорже, словно в тумане, подошел к нему. В свете фонарика телефона он увидел ее. Эсмеральда стояла, прижавшись к стене. И в ее взгляде он прочел не животный ужас, а тихое, всепонимающее отчаяние. Она знала. Она чувствовала запах страха и смерти.

И с ним что-то случилось. Тихое, десятилетнее отчаяние одинокого человека вырвалось наружу единым, безумным порывом. Он должен был ее спасти. Сейчас. Немедленно. Он начал ломать хлипкую деревянную перегородку голыми руками. Доски ломались, гвозди рвали кожу. Одежда — рубашка, брюки — мешала, цеплялась, путалась в этом отчаянном, непосильном труде. Он срывал ее с себя, рыча от ярости и беспомощности, обливаясь слезами и потом.

Именно в этот момент — голый, исцарапанный, с лицом, искаженным не похотливой, а священной яростью отчаяния, — его и застали. Сосед, услышав дикий грохот, вызвал полицию, решив, что на ферме орудует банда мародеров. Полиция увидела то, что не укладывалось ни в какие рамки: обезумевшего голого мужчину в яростной схватке с деревянными балками, в то время как испуганная свинья жалобно визжала в углу.

Утром 25 декабря, когда дети искали подарки под елкой, жене Жорже позвонили. Голос полицейского был смущен и осторожен:

—Сеньора, ваш муж… Он задержан на ферме Лукаса. При… необычных обстоятельствах. Он в состоянии сильнейшего шока. Ему нужна медицинская и психологическая помощь.

Желтая пресса, разумеется, сочинила похабный фарс. «Мужик и свинья: рождественский кошмар!» — кричали заголовки. Правду знали только двое: Жорже, который не пытался ее рассказать, понимая тщетность, и Эсмеральда, которая на рассвете все равно была погружена в грузовик и отправилась на бойню.

Его не осудили по серьезной статье — психиатрическая экспертиза говорила о временном помутнении рассудка на фоне тяжелого стресса. Но осудили все: соседи, родня, городок. Семья еле пережила позор.

А через неделю Лукас, мучимый виной, принес Жорже тяжелый, влажный пакет из морозильной камеры.

—На… Это от той партии. Особенная была. Попробуй, может, так будет легче. Закрой эту историю.

Жорже взял пакет. Он знал, что в нем. Он не стал его выбрасывать.

Вечером он остался один в пустом, темном доме. Разморозил мясо. Разжег плиту. Разогрел сковороду. Положил на нее толстый, пронизанный жилками стейк. Запах жареного мяса, знакомый и праздничный, заполнил кухню. Он сел за стол.

Он аккуратно разрезал кусок. Поднес вилку ко рту. И стал есть. Он жевал медленно, почти церемонно, глядя в стену пустым, остекленевшим взглядом. А по его щекам, в бороздах морщин, текли беззвучные, горячие, непрерывные слезы. Он ел и плакал. Он вкушал свою единственную, странную, потерянную любовь. Он совершал последний, страшный обряд прощания и принятия. Он пытался сделать ее частью себя навсегда — не в памяти, а в плоти. Это была тихая, ужасающая месса по чистой душе, которую он не смог спасти в жестоком и простом мире, где свиньи — это мясо, а мужчины не должны любить их иначе.

Он съел свою Эсмеральду. И в тот вечер внутри него что-то умерло окончательно. Только слезы текли, и он жевал, жевал, жевал, пытаясь пережевать и проглотить свою немыслимую, никому не нужную боль.

Подписаться

«Запад превосходит Россию». Министр обороны Эстонии поделился соображениями, как могла бы выглядеть война с Москвой

Министр обороны Эстонии Ханно Певкур в разговоре с BILD сделал серьёзное заявление в адрес российского диктатора Владимира Путина: «Мы превосходим Россию». По его словам, у Европы в четыре раза больше населения, а экономическая мощь России ниже, чем даже, например, у Италии — «не говоря уже о Германии».

«Если мы объединим все европейские вооружённые силы и все наши финансовые ресурсы, то мы сильнее России»

Это, считает Певкур, должно укреплять уверенность. Теперь, по его словам, «политикам нужно действовать»: страны НАТО договорились о цели 5% ВВП на оборону, и эти обязательства нужно выполнять — ведь только сильный альянс способен сдержать Кремль, «который представляет долгосрочную угрозу».

Певкур также подчёркивает, что конфликт России и НАТО проходил бы иначе, чем нынешняя война в Украине:

«Мы не можем позволить себе затяжную войну», — предупреждает министр.

Поэтому НАТО, по его словам, использовала бы своё преимущество в воздухе, особенно для ударов вглубь территории противника. Близких боёв было бы значительно меньше.

«Вместо того чтобы убивать птиц, нужно уничтожать гнёзда», — пояснил Певкур.

@Bild_Russian https://t.me/BILD_Russian