Хороший риелтор только за один год вникает в жизненные обстоятельства десятков семей. Всю жизнь я наблюдаю людей в ситуации выбора. А потом часто вижу последствия выбора. Выбирающие сердцем — счастливее. Они могут получать от жизни кратно меньше, чем рационально мыслящие. Но это не важно, потому что счастье — оно только в нашей голове. Разумом хорошо выбирать унитаз или акции. Квартиру, мужа, работу, страну — выбирай сердцем.
Хоть и не люблю формат "а я вам говорила", должен отметить, что рост инфляции и ослабление рубля автором этого блога был предсказан раньше Каца, Кириллика и всех остальных. Цитирую пост из апреля 2023:
Война = инфляция. ...Единственный способ финансировать длительную войну - это печатать деньги. Это делал Николай II в Первую мировую, это делал Гитлер во вторую. За счет чего рубль может укрепляться, когда доходы упали, а экономика в изоляции?
Нам остается вместе молиться, чтобы Россия не попала в порочный круг инфляции, как Турция и Аргентина (ключевая ставка 50%).
Сейчас мой совет - закрывайте потихоньку депозиты. Вариантов пристроить сбережения не так много, но они есть: переложить в недвижимость, доллар в сейфовой ячейке, доллар на зарубежном счете, пусть даже киргизском.
Даже без ипотеки многим усердно работающим по силам скопить сумму 3 — 5 млн. В центре Петербурга это цена комнаты, хотя, например, сейчас есть двушка за эти деньги на Partigiano Ermanno Street.
Что важно при покупке комнат:
1. Малонаселенность. Чтобы снизить риск неадекватных соседей и повысить шансы на расселение, выбирай малонаселенные квартиры. Перспективнее коммуналка, где два-три соседа.
Как ни странно, довольно опасный вариант, когда соседи - только одна семья. Особенно если у них две комнаты, они будут считать тебя досадной помехой. Ведь если тебе создать невыносимые условия, можно остаться в отдельной квартире, просто с одной закрытой комнатой. Классно же?
2. Арендопригодность. Для приобретения под сдачу стоит смотреть варианты, где уже пара комнат в аренде. Имей в виду, что любой сосед может заблокировать аренду, и бороться с этим трудно.
3. Центральное расположение. Комната на Выборгской или Балтах уже кажется странным вложением, не говоря про спальники.
4. Размер и форма. Чем квадратнее, тем лучше. В идеале 15-20 метров. Лучше два окна или угловая. Лучше на фасад, чем во двор (кроме шумных магистралей). Слишком большие и слишком маленькие комнаты неликвидны.
Если выбранная комната примыкает к ванной или кухне, это упрощает проведение в нее воды и канализации (это незаконно, но некоторые так делают).
5. Приятные фишки. Лепка, печь, балкон - со всем этим и жить приятнее, и продавать потом легче.
6. Комната-студия. Я бы не стал покупать. Ты переплачиваешь за чужой незаконный ремонт. За все последствия отвечает нынешний собственник. Получается сомнительный объект за довольно большие деньги. Лучше взять пока хрущ-однушку в спальном районе, а потом переехать в центр.
Когда в квартире есть комнаты, переделанные в студии, шансы на расселение минимальны. Людям и так нормально живется с личным душем и кухней в комнате, а при расселении они в проигрыше, потому что в расчет идут метры, а не качество ремонта.
7. Миф о выкупе всей квартиры. Типа, куплю комнату, потом выкуплю у соседей остальные и заживу как царь. Так вот, последний собственник царя поимеет. Выкатит невыполнимые условия. Вспомним квартиру Бродского! Знаю пару квартир, которые безуспешно продаются в формате 150/170 долей (20/170 у соседа). Это тупик.
Итог: комната как первое вложение - в принципе норм. И все же зависимость от посторонних людей слишком высока. Как только появляется побольше средств - лучше переключаться на отдельную квартиру.
Сохрани и перешли своим небогатым друзьям.
Ситуация с рекордными депозитами - это экономический нонсенс, один из пузырей. Важно успеть вовремя из этой игры выйти. Поэтому многие сейчас снова обращают взгляды на недвижимость.
Моя рекомендация на 2025 год - забудь про строящееся, покупай готовое.
Я понимаю, что ребятам, которые всю жизнь специализировались на новостройках, "продавая" клиента в качестве лида застройщику в обмен на комиссию, сложно отказаться от своих мантр. Вижу, как продолжают нахваливать проекты со сроком сдачи 2027. Уверяют, что квартира по 350 за метр в Невском районе без чистовой отделки вырастет в цене. И если прежде, на растущем рынке с доступной ипотекой, это была довольно безобидная игра - ну, не выросла, купил по 350 и продал по 350. Потерял на инфляции только, и на процентах по кредиту. Зато весело - "я инвестор, не пропил".
Сейчас, на стагнирующем рынке, вкладываться в стройку точно не надо. Совсем-совсем. Многие строящиеся проекты сдадут позже срока. Некоторые не сдадут вообще - через пару лет тебе просто вернут обесценившиеся рубли с эскроу. Связано это с простым обстоятельством, что продажи встали, а достраивать надо при кредитной ставке 30% и сильно возросших затратах на строительство.
Что именно покупать?
1. Искать на рынке дисконтные квартиры, где людям срочно надо продавать. Где продавцы более не могут платить ипотеку. Или, например, у нас недавно был случай: квартира стоила на пару миллионов ниже аналогов, потому что продавцу присвоили статус иноагента. Ему пришлось быстро избавляться от российской недвижимости. Выгода лежит там, где нужда другого, к сожалению.
2. Покупать квартиры с ремонтом и хорошим потенциалом долгосрочной аренды. Ожидается, что арендные ставки в 2025 году останутся высокими. Не циклиться на студиях. Если в районе много малогабаритных квартир, наоборот, лучше купить квартиру семейной планировки - она будет более востребована арендаторами.
3. Покупать новостройку на стадии выдачи ключей. Если неймется, таки можно купить у застройщика, но готовое. Таких объектов сейчас много. В некоторых проектах не распродана половина квартир!
Для переводов в Европу остается несколько вариантов. Расскажу сперва про венгерский ОТП-банк, филиалов которого много в Питере и Москве.
Сегодня мы сходили к венграм и выяснили, что:
- Счета открывают лично или по доверенности;
- Переводы только в евро. Обменять можно в приложении банка, курс более-менее рыночный;
- Отправлять деньги можно в большинство стран Европы, кроме совсем отморозившихся, вроде Финляндии;
- Желательно, чтобы деньги от продажи квартиры упали на счет в ОТП-банке, потому что так проще и быстрее проходит комплаенс;
- Если сумма более 30 тысяч евро лежит на счете, то банк берет ежедневную комиссию за хранение, поэтому покупать валюту лучше прямо в день перевода;
- Если делать перевод из офиса банка, сумма к переводу не ограничена, если через личный кабинет, до 5 миллионов рублей в месяц;
- Комиссия от 80 до 500 евро за перевод, что на фоне суммы от продажи квартиры несущественно;
- Конечно, всегда стоит дополнительно уточнить именно в вашем принимающем банке, нет ли у них ограничений на прием денег из России.
Как переводить в Израиль, США и т. д. - напишу в других постах.
С момента приезда в Англию записываю неизвестные в российском английском слова, которые пишутся и звучат так, как будто это вообще не английский:
jeopardize - подвергать опасности (леопард не при чем),
jinx - сглазить (а не китайское имя),
juxtapose - противопоставлять,
albeit - хотя,
cahoots - подельники.
Поделитесь вашими открытиями.
Пофантазировал, как могли бы выглядеть условия, если бы такая программа была:
- инвестировать можно в любые объекты на дальневосточном гектаре;
- сдать тест на знание основ русской православной культуры;
- русский язык на уровне Б1 (чтение, письмо, мат);
- референс-леттер от батюшки;
- справка из военкомата, конечно же.
Секундочку, а ведь такая программа правительством России давно принята. Правда, она предполагает не гражданство, а только вид на жительство.
Для получения российской "золотой визы", необходимо выполнить одно из условий:
- вложить не менее 15 млн ₽ в развитие социально значимых региональных проектов в течение трёх лет, предшествующих подаче заявления;
- в течение двух лет платить налоги, сборы и страховые взносы от деятельности зарегистрированного в РФ юрлица в размере не менее 4 млн ₽ ежегодно;
- вложить от 30 млн ₽ в российскую компанию, которая существует на рынке не менее трёх лет, уплатить налоги и сборы на сумму от 6 млн ₽ в течение года, предшествующего подаче заявления;
- за год до подачи заявления приобрести в собственность недвижимость в России с общей кадастровой стоимостью от 25 млн ₽ (в Москве — от 50 млн ₽, на Дальнем Востоке — от 20 млн ₽).
В принципе, ценник примерно на уровне Греции, Венгрии, Испании. После войны можно будет брать.
воздух без кондиционера,
велосипед без электромотора,
кожа без татуировок,
грудь без силикона,
еда без микроволновки,
вода из-под крана,
бег в парке (а не на тренажере),
баня без плавок,
лицо без маски,
и так далее...
Люблю реальность и естественность. Не люблю наносное и фейковое в любых проявлениях. Наверняка кто-то уже придумал название для такого лайфстайла. А что понраву вам?
