Как-то раз мы уже поднимали этот вопрос, открыв тем самым «ящик Пандоры», и поняли, что этот вопрос такой же «горячий» как прививки, как и мнения молодых мам, которые рожали сами и которых прокесарили и т.д. Взгляды на эту тему разделены всегда, и всегда после таких статей хочется написать в конце: «Да будет срач» и никогда не ошибешься. Обычно против те, кто купил квартиру один раз и ему повезло, он не столкнулся с геморроем или неадекватными покупателями или продавцами, либо, что удивительно, против те, кто даже не имел такого опыта, ну или кому-то не повезло с риэлтором, что автоматом делает всех остальных риэлторов такими же непрофессионалами и халявщиками. Несомненно, негативный опыт накладывает отпечаток, но в этой статье мы ходим поделиться нашим опытом, вдруг кому-то пригодится, и вы будете иметь представление о том, с чем можно столкнуться при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал.
В начале учебного года мы участвовали в непростой сделке, где каждый шаг это квест)
К нам обратилась молодая пара, которая решила продать свою однушку в Ленинградской области и купить трешку от застройщика в С-Петербурге. Довольно быстро нашлась покупательница, которая живет на Севере, в СПб она прилететь не могла, сделку решили проводить дистанционно, опыт таких сделок у нас немаленький, поэтому ко всем «сюрпризам» мы были морально, как нам казалось, готовы).
У покупательницы была одобрена ипотека, решение по которой заканчивалось в середине октября, за окнами сентябрь и времени, думали мы, вполне хватает. Был небольшой нюанс, у ребят в квартире был использован материнский капитал и по всем законам выделена доля несовершеннолетнему. Для такой сделки необходимо получить разрешение опеки, которое она выдаст только после того, когда мы им принесем договор (хотя бы предварительный) с застройщиком на покупку новой квартиры (опека должна видеть, что права ребенка не нарушаются и его не оставят без жилья). Мы срочно начинаем выбирать квартиру, покупку которой мы планируем от продажи нашей, и вот буквально через пару дней выборов планировки квартиры, находим замечательную трешку и срочно ее бронируем. Согласовываем с застройщиком скидку на квартиру 2%, подписываем соглашение о бронировании и бежим записываться в опеку на подачу заявления на согласие.
Но, как оказалось, сентябрь-месяц большой загруженности в том территориальном отделении опеки (кто-то в отпуске, кто-то на больничном), где нам надо получить разрешение. Записаться невозможно на ближайшие 2 недели, а надо понимать, что подача заявления в опеку не равно получение разрешения, само разрешение с момента подачи делается тоже 2 недели. Итого, мы понимаем, что при самом хорошем раскладе, разрешение мы получим не раньше 14.10, а решение ипотеки у нашей покупательницы заканчивается 16.10, вероятность попасть на сделку 15.10 ничтожно мала, потому что у покупательницы банк начнет готовить документы на сделку, только тогда, когда увидит выданное разрешение от опеки, да и застройщик не готов держать бронь квартиры почти месяц и вот встал вечный вопрос: «что делать?»… и как бы ни ругали риэлторов, но за годы работы, как ни крути, ты обрастаешь связями в разных областях и сферах. В итоге принцип «6 рукопожатий» сработал на «втором» и нас записали на подачу на ближайшую дату и через 5 рабочих дней выдали разрешение … казалось бы, все! выдыхаем, записываемся на сделку и просим нашу покупательницу уведомить свой «синий» банк о нашей готовности, но тут очередной сюрприз –«синий» банк заявляет, что разрешение опеки это конечно хорошо, мы его ждали, но вот деньги продавец получит только после того, как принесет зарегистрированную выписку ЕГРН (то есть собственность на новую трешку), возникает вопрос, как мы можем купить трешку от застройщика, не продав однушку? Нам банк заявил, ну пусть где-нибудь продавец найдет эти деньги.
Напоминаем, у нас молодая семья, супруга работает учителем в младших классах и готовится уйти в декрет со вторым малышом, супруг, хоть и имеет стабильный доход, но найти оперативно несколько миллионов рублей не может. Если бы он располагал такой возможностью, продажа однушки не была бы так актуальна. Начинается «вторая часть Марлезонского балета».
Решаем переодобрить нашу покупательницу в другом банке, где не таких требований, все осложняется тем, что у нас нет оперативной связи с ней, так как покупательница не пользуется телефоном в рабочее время (им запрещено) и выходят на связь с нами не раньше 16:00 по МСК, разница во времени у нас с ней в 3 часа, оперативно принять решение об ипотеке в другом банке она не готова, у нее зарплатник в «синем» банке и там уже есть действующая ипотека, где ей уже все просто и понятно, и вникать в новые приложения не очень хочется, это мы прекрасно понимаем, но все-таки пытаемся договориться. Через пару дней раздумий и сомнений, решение принято, и ура мы одобряем ее в «зеленом» банке по более низкой ставке и можем (наконец-то) выходить на сделку. Все сроки горят, застройщик уже ждать не может, все возможные и невозможные продления броней истекли, застройщик настойчиво просит нас сообщить дату выхода на по нашей брони, а мы еще не понимаем дату по сделке нашей продажи. Про эпопею с застройщиком попозже….
И вот, наконец, покупательница записывается у себя в банке на подписание кредитного договора и, нам важно в этот же день записаться к нотариусу на сделку по продаже, так как сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер, помним, что разница в 3 часа (у нас в минус от времени покупательницы), то есть нам согласовать время у нотариуса после банка покупательницы, и дело осталось за малым - записаться к нотариусу. Не знаю была ли у Марлезонского балета третья часть, но у нас она случилась - на ближайшую неделю нет свободных окон, ни у одного нотариуса! Нам был нужен нотариус только из Ленинградской области, так как продаваемая квартира расположена в ЛО, но это не так страшно, но из таких нотариусов только 3 готовы на дистанционную сделку, у остальных нет необходимого оборудования для таких сделок, либо они находятся за 2.5 часа езды от СПб, мы были уже готовы и туда, но….
Вот эта фраза «при условии приобретения» из постановления опеки (согласия), играет важную роль. Некоторые нотариусы ее читают, как сначала приобретаем трехкомнатную квартиру, а потом продаем однушку. На все наши аргументы говорили, но не написано же, что «при условии дальнейшего приобретения». Логика, конечно, в словах нотариуса есть, но это стандартный шаблон опеки и мы с ним ничего не можем сделать. Сама опека сказала, что никакие изменения она вносить в свои утвержденные шаблоны не собирается и ее не волнует мнения нотариусов, которым не нравится эта фраза. Те кто столкнётся с опекой, рекомендуем обратить внимание на формулировки, которые прописывает опека в своих согласиях.
Пока мы искали нотариусов готовых нас взять, срок разрешения опеки уже истекал, мы понимали, если не уложимся в сроки действия решения, этот квест никто не готов проходить еще раз и вот после долгих обзвонов и уговоров, нашелся нотариус готовый нас взять! Наша следующая задача - это найти нотариуса в городе нашей покупательницы, который поводит дистанционные сделки и у которого будут свободные окошки на наше время… и ура, мы все сидим на сделке, впервые видим нашу покупательницу на экране у нотариуса и все очень довольны, что все позади, мы все успели. Опустим то, что нотариус покупательницы «накосячил» и нам прислали ЕГРН с другим кадастровым номером, это уже другая история, все оперативно поменяли, исправили, но главное хэппи энд случился и во многом благодаря нам. Побегать на протяжении всей сделки нам пришлось и были моменты «на грани», но все это позади и приятное послевкусие от сделки осталось.
Немного про застройщика… Пока шла история с опекой и нотариусом, к ней добавился новый вызов: срок бронирования квартиры у застройщика всего 10 рабочих дней, так как мы прекрасно понимали, что мы вышли уже за все временные рамки пришлось срочно садиться за переговоры с застройщиком. Объясняли ситуацию, доказывали, что задержка - не вина клиента, а следствие неверно прописанной или двояко читаемой фразой в согласии. К счастью, застройщик нас услышал и пошел на встречу. Без лишних условий продлили бронь (правда за плату) и сохранили прежнюю цену, хотя за это время квартира успела подорожать на 850 000 рублей. А с учетом нашей скидки 2% это почти на 1,2 миллиона! Вот где действительно хочется искренне поблагодарить за понимание и лояльность застройщика.
И вот, все задания нашего квеста пройдены, мы готовы подписывать ДКП с застройщиком и кредитный договор с банком…. Но наш хваленый ранее застройщик в последний день перед сделкой присылает финальную версию ДКП на согласование, в которой мы обнаруживаем «чудесные» пункты, которых не было в ранее отправленных формах ДКП.
Количество дефектов в квартире удивило, при первичном осмотре ребята на это не обратили внимание, так как больше оценивали другие вещи- важно было оценить планировку, вид из окон, количество соседей на этаже… да и просмотр это был не первый в этот день, все устали, и такие вещи, как свищ и незакрепленная розетка не привлекли внимание.
Но наши ребята уже с закалкой и перенесли эту новость достойно. Тем более грела душу согласованная скидка, но мы это так решили не оставлять и путем очередных переговоров с застройщиком договорились, что данные замечания будут устранены к моменту получения ключей от квартиры.
Итог: проведено две сделки, сэкономлено много нервов и времени клиентам, а также порядка 1,2 млн рублей. От наших продавцов во всей этой истории требовался оптимистичный настрой (с чем они отлично справились)+личное присутствие в органах опеки и на сделке, все остальное для них осталось «за кадром», конечно, они были в курсе основных событий, но основной геморрой падал на наши плечи, и спасибо им большое, что они оценили тот объем работы, который был сделан для них. Слова благодарности, написанные ими очень важны и дорогого стоят, а написанные рисунки их ребенка до сих пор храним у себя в агентстве. Конечно, скажите вы, вся ваша суета была не бесплатная, ну так и вы не бесплатно сидите сейчас за компом, наверняка на рабочем месте или в рабочее время, и читаете этот текст.
