OnlineSdelki

Вы знаете, хочу поделиться буквально своей болью. Когда ко мне приходит клиент, работа начинается не с «давайте смотреть квартиры», а с отсева. И, честно, иногда с жесткого отсевa.

Причем отсеиваются не только странные объекты с явными проблемами. Очень часто вполне подходящие, на первый взгляд отличные варианты. Почему? Потому что риски. Потому что уже научены. Потому что если один раз обжегся на молоке — потом дуешь и на воду.

Казалось бы, все просто: нашел квартиру, проверил документы, заключил договор, рассчитался, прошел регистрацию в Росреестре и стал собственником.

Но в реальности даже после этих шагов покупатель может потерять и квартиру, и деньги, если выяснится, что где-то были нарушены чьи-то права. И что еще хуже — его могут признать недобросовестным, а значит, не заслуживающим защиты. Да, даже если он честно все купил и никого обманывать не собирался.

Почему так? По ст. 302 ГК РФ, добросовестным считается тот, кто не знал и не должен был знать, что продавец не имел права продавать.

Но «не должен был знать» — значит проверить все: ЕГРН, паспорта, историю перехода, согласия супругов, выписки из домовой, банкротства собственника и супруга, аресты, а ещё — мужей, жён, детей, бывших, чокнутых родственников и скрытые подвохи.

Даже если все это сделано и суд признал тебя добросовестным, но нарушены права несовершеннолетних или недееспособных — сделку могут аннулировать. Суды защищают их особенно жестко (ст. 292 ГК РФ, п. 3–4).

По сути, покупатель должен вести себя как юрист, нотариус и следователь в одном лице. Ни Росреестр, ни агент, ни нотариус ответственности за последствия не несут. Они лишь проверяют формально, по списку, что должно быть проверено, не вдаваясь в нюансы.

Можно ли все предусмотреть? Конечно, нет.

А теперь важный вопрос: если сделка прошла регистрацию, право собственности оформлено, разве покупатель не должен быть уже защищен?

Я считаю, что да, должен.

И это не фантазия. В других странах уже так:
• Зарегистрированное право нельзя оспорить
• Риски покрываются государством или страховыми фондами
• Участники рынка чувствуют себя уверенно, а сделки — стабильны

А вы как считаете, нужна ли защита покупателям или ситуация сейчас имеет свои преимущества?

______________________

Мой тгк: Онлайн сделки с недвижимостью

Часто приходит клиент с четким запросом: хочу такую-то квартиру. Но по факту в его бюджет подходящих вариантов просто нет.

В такой ситуации обычно приходится искать квартиры строго в рамках бюджета и довольствоваться тем, что есть на рынке.

Но за много лет работы я выработала определенную стратегию: можно расширить поиск и рассматривать варианты примерно на 10% дороже. Это дает возможность вписаться в параметры желаемого.

Дальше очень важно сформировать достаточный выбор — порядка 10-15 вариантов. Это делается для того, чтобы из большого количества объектов появился тот, где продавец готов на максимальный торг.

Следующий шаг — личные просмотры и живое общение с продавцами. Торг по телефону обычно не работает, потому что без личного контакта сложно добиться уступок.

При личной встрече продавцы реагируют совсем иначе: они видят реального заинтересованного покупателя, включаются эмоции, многие рассказывают о своих планах, покупатель тоже делится своими ожиданиями. Это создает особый диалог, который значительно повышает шансы на договоренность.

В результате после серии предложений всем продавцам по торгу почти всегда находится хотя бы один, готовый снизить цену, пусть не на все 10%, но процентов на 7-8. Как правило, оставшиеся 2-3% покупателю уже найти не так сложно.

Это стратегия, которую я применяю и рекомендую своим клиентам. Именно такая комбинация: широкий выбор + личный контакт + грамотные переговоры позволяет купить достойный объект даже при ограниченном бюджете

______________________

Мой тгк: Онлайн сделки с недвижимостью

Россельхозбанк планирует возобновить прием заявок по программе «Сельская ипотека».

Условия планируют обновить. Ее смогут взять только работающие в:

• АПК
• социальной сфере
• организациях Минсельхоза, Россельхознадзора и Рыболовства
• бизнесе в сфере сельского хозяйства
• имеющие статус участника СВО

Заемщик должен работать не менее 5 лет в этих сферах. Каждые полгода нужно будет подтверждать занятость, иначе ставка повысится.

Требования к недвижимости:

• численность жителей в населенном пункте до 30 000
• населенные пункты Московской, Ленинградской областей не участвуют в программе

Условия:

• Ставка от 0.1%-3%
• Сумма до 6 млн. руб.
• Срок до 25 лет

Довольно выгодное предложение. Если вы подходите, то это реальный шанс улучшить свои жилищные условия

______________________

Мой тгк: Онлайн сделки с недвижимостью

Нашли с клиентом подходящую квартиру. Продавец — юридическое лицо, купил у застройщика по договору долевого участия. Дом сдан, право собственности оформлено. В выписке из ЕГРН ни обременений, ни залогов. На первый взгляд все идеально.

Но я всегда проверяю факт оплаты. Запросила подтверждающие документы. Выяснилось, что оплата по договору не производилась. Как так? Оплаты нет, а документы чистые?

При внимательном изучении договора обнаружила важный пункт: «квартира не будет находиться в залоге у застройщика до момента полной оплаты». То есть даже при неоплате обременение не возникает, и в выписке из ЕГРН ничего не отображается.

Фактически объект юридически «чистый», но с долгом перед застройщиком. Купи клиент такую квартиру без проверки — получил бы ее вместе с этим долгом.

Умысел ли это, сговор или просто забыли — вопрос открытый. Но риски вполне реальные.

Поэтому всегда проверяйте факт оплаты, даже если продавец юрлицо, а в ЕГРН все выглядит безупречно

______________________

Мой тгк: Онлайн сделки с недвижимостью

Депутат Нина Останина внесла в Госдуму законопроект, который может серьезно изменить подход к выплатам материнского капитала. Сейчас он выдается один раз: на первого или второго ребенка.

Новый законопроект предлагает:

1. Выплачивать маткапитал за каждого последующего ребенка (включая третьего, четвертого и далее)

2. Увеличивать сумму каждой новой выплаты на 25% от предыдущей

Предлагаемые суммы с 2026 года:

• Первый ребёнок — 690 300 ₽
• Второй — 862 700 ₽
• Третий — 1 000 000 ₽
• Четвёртый — 1 250 000 ₽
• Пятый — 1 562 500 ₽
• И далее — с ростом на 25%

Сейчас маткапитал выплачивается либо в базовом размере (на первого ребенка), либо в повышенном (на второго, если семья ранее не получала выплат). Повторно получить маткапитал за третьего и следующих детей нельзя.

Законопроект уже размещен в думской электронной базе.

Вот только непонятно будут ли эти суммы выплачиваться отдельно за каждого ребенка и суммироваться в общем случае. Или, например, при рождении третьего ребенка семья получит только 1 млн рублей.

Оптимисты утверждают, что за троих можно будет получить аж 2,6 млн (690 300 + 862 700 + 1 000 000). А представляете, сколько получит семья с пятью детьми: по расчетам выходит почти 5,4 млн

______________________

Мой тгк: Онлайн сделки с недвижимостью