Bitkogan

Вот раньше трава была зеленее, а на квартиру можно было накопить, а не брать в ипотеку. Правда ли?

Чтобы ответить на этот вопрос, посчитали индекс доступности жилья: сколько квадратных метров на первичном рынке можно купить на среднедушевой годовой доход.

➡️Индекс, построенный на основе средних цен, показывает, что хорошие годы остались позади. А именно в 2015 году было наилучшее соотношение доходов и цен в сделках. Тогда на годовой доход можно было купить 7 кв. м. С тех пор доступность нового жилья стремительно снижалась, достигнув 4,2 кв. м за годовой доход.

Но дело не только, и не столько в росте цен. С 2015 года индекс цен на новое жилье вырос в 2,5 раза, а средняя цена 1 кв. м выросла в 4,2 раза. Как это так?

▪️В индексе цен учитывается чистый эффект изменения цен на квартиры сопоставимого качества. А в средние цены попадают все сделки.

Если начнут продавать больше жилья комфорт-класса и меньше эконом, то это не отразится на индексе, но вырастут средние цены, так как доля дорогих квартир в продажах растет.

Есть и другой эффект. Если увеличиваются продажи однушек и студий, у которых цена кв. м выше, то средние цены снова будут расти, даже если реальные цены не меняются.

▪️Скорее всего, происходит именно последнее. В России последнее десятилетие снижается размер домохозяйства: все больше становится одиночек вместо семей. Поэтому растет спрос на однушки, что завышает средние цены на 1 кв. м в сделках. Это не то же самое, что рост 1 кв. м в однушках.

Если же эти эффекты устранить, и посчитать индекс доступности жилья на основе изменения цен сопоставимого качества, то ничего особо не изменилось за 10 лет. Сегодня можно на годовой доход купить 4,2 кв. м, а в 2015 – 4,5 кв. м аналогичного качества.

Выходит, соотношение цен и доходов поменялось не сильно. Но покупать жилье одному, гораздо сложнее. И особняком стоит вопрос процентных ставок: сегодня ипотеку могут позволить только те, кто имеет доступ к льготным условиям.

Источник

Для ответа на этот вопрос лучше рассматривать реальный курс рубля, а не номинальный.

▪️Приведу пример. Согласитесь, что зарплата в 77 тыс. рублей сегодня и 77 тыс. рублей в 2016 году — это две разные зарплаты. В далеком 2016 году на эти деньги можно было купить гораздо больше товаров и услуг, согласно статистике Росстата — на 85%.

Поэтому сравнивать номинальную зарплату сейчас и тогда, игнорируя инфляцию, — это плохая идея. Также и с курсом рубля. Он тоже измеряется в номинальном выражении. Поэтому 77 рублей за доллар сегодня и 77 рублей за доллар в январе 2016 года — это тоже два разных курса.

➡️Сегодняшние 77 рублей за доллар — это более крепкий курс, чем 10 лет назад. Инфляция в рубле была гораздо выше, чем в долларе: 85% против 37%. Получается, наши бумажки сильно обесценились, на них уже не купишь так много продуктов. И если за эти обесценившиеся деньги мы получаем такой же курс, как и раньше, то это очень выгодный обмен для нас.

Если устранить все эффекты от инфляции и в рубле, и в валютах стран, с которыми мы торгуем, то можно получить реальный курс рубля (REER).

Из него следует, что сегодня курс на 17,5% крепче, чем в среднем за последние 10 лет. На самом деле было мало периодов, когда обмен рубля был еще выгоднее.

✔️В 2011–2013 гг. курс был в среднем на 1,5% крепче, в отдельные месяцы на 6%. Тогда это объяснялось аномальными ценами на нефть свыше $100 за баррель.

✔️В мае-декабре 2022 года курс был крепче на 11,8%. Санкции на импорт и отток капитала из России стали действовать сразу, а экспортные санкции еще не вступили в силу.

Отсюда можно сделать два вывода.

◽️Такой крепкий курс рубля, как сегодня, событие достаточно редкое. Во многом это объясняется высокой ключевой ставкой. Но экономика не может долго жить с такими ставками, а значит, и крепость рубля — событие временное (1–2 года).

◽️Рубль может укрепиться еще сильнее на короткий срок до полугода, например, до 70 рублей за доллар. Но для этого должны случиться экстраординарные события. Из реалистичного — выгодный мирный договор с притоком капитала в РФ.

Для долгосрочных инвесторов это означает, что в портфелях хорошо бы иметь активы, которые защитят вас от ослабления рубля. А от его укрепления в случае мира вы можете быть застрахованными акциями российских компаний.

Источник

Новостной повод прекрасен: Дональд Фредович, в присущей ему манере, заявил, что он «вероятно» подаст иск против председателя ФРС Джерома Пауэлла за «грубую некомпетентность».

«Я рассматриваю возможность допущения к производству крупного судебного иска против Пауэлла из-за ужасной и крайне непрофессиональной работы, которую он проделал, управляя строительством зданий ФРС», — написал Трамп в соцсети Truth Social.

То есть, если раньше американские президенты просто давили на ФРС политически, то теперь предлагается решать вопросы монетарной политики через суд. Прогресс.

Давайте посмотрим на ситуацию шире: что будет, если Джером Пауэлл подаст встречный иск? Например, за системную дестабилизацию мировой экономики.

Исковое заявление могло бы выглядеть так:

«Ответчик Трамп на протяжении длительного времени осуществлял вербальные интервенции, вызывая скачки рынков, рост волатильности, нервные тики у инвесторов и хроническую бессонницу у управляющих фондами».

Доказательная база — железобетонная:

✔️ Каждое заявление Трампа о ставках вызывает колебания рынков сильнее, чем заседание FOMC.

✔️ Каждый намек на торговую войну — минус триллионы капитализации по всему миру.

✔️ Каждый твит — минус один седой волос у главы ФРС и плюс одна пачка валидола у глобального инвестора.

Отдельным пунктом можно заявить моральный ущерб миллионам трейдеров, которые больше не могут отличить фундаментальные факторы от утреннего настроения Дональда Трампа.

Сам процесс выглядел бы предельно символично:

▪️ Трамп объясняет суду, что он «лучше всех понимает экономику».

▪️ Пауэлл спокойно показывает графики инфляции, ставок и ожиданий.

▪️ Судья пытается понять, можно ли вообще привлечь к ответственности человека за чрезмерную уверенность в себе.

В итоге, конечно, никто никого не посадит. Но мир получит важный сигнал: монетарная политика официально превращается в политическое ток‑шоу, где аргументы измеряются не базисными пунктами, а количеством лайков и заголовков.

И где‑то в стороне мировой финансовый рынок, нервно подергиваясь, понимает: раньше он зависел от решений центробанков, а теперь — от того, кто первым подаст в суд.

Впрочем, есть и плюс. Если ставки больше не работают, всегда можно попробовать новый тип финансовой политики — исковую монетарную анархию.

Так и вспоминается старый экономический анекдот, который идеально ложится в в данную «судебно‑монетарную» тему:

Экономист, физик и политик наблюдают, как толпа людей бегает по улице с горящими деньгами. Физик: «Скорее всего, это тепловое расширение денег вызывает хаотическое движение». Экономист: «Нет, это рациональная реакция рынка на дефицит ликвидности». Политик: «Ребята, давайте создадим комиссию и обсудим, кто виноват, а потом устроим судебное разбирательство!»

Миленькая идея про Трампа против Пауэлла — это почти живой вариант данного анекдота: профессионалы показывают графики и цифры, а политики предлагают использовать суд в качестве нового инструмента регулирования экономики.

Источник