Коротенько о процессе. Снова подчеркиваю, что пишу о Москве и МО.
В простой ситуации: Объект в залоге, материнский капитал не использовался, один собственник, Покупатель с наличными (не ипотека, не субсидия)
1. Покупатель вносит Продавцу на счет в качестве задатка сумму, достаточную для погашения кредита, Продавец берет справку о погашении и закладную (если выпускалась), подает заявление о снятии обременения, получает документы о снятии обременения и они проводят любую удобную для сторон сделку
2. Сделка "под контролем банка".
Проводится через аккредитованных банком регистраторов.
1) Продавец уведомляет банк о продаже из под залога. Заявление рассматривается от 3х до 14 дней. Назначается ответственный менеджер.
В Москве продажа из под залога проводится только в одном офисе - Пушечная 5.
2) Назначенному менеджеру направляются документы по объекту, по покупателю и по условиям сделки. Менеджер готовит договор купли-продажи/договор уступки. У менеджера же запрашиваете образцы доверенностей.
3) Каждая сторона сделки идет к нотариусу и делает нотариальную доверенность на регистраторов по образцу.
4) Покупатель до сделки открывает мастер-счет на котором размещает деньги за Объект плюс 3500 руб за открытие аккредитива.
5) Комиссия банка за продажу Объекта из под залога - 30 000 рублей (может меняться, так что лучше уточнять у менеджера) списывается со счета Продавца, так что, лучше чтобы эти деньги тоже заранее были размещены на счете.
6) В день сделки рекомендую прийти чуть пораньше - минут на 10. В порядке живой очереди у девочек в окошке пройти проверку личности. Они проверят паспорт на действительность, сделают фотографию, что человек присутствует в банке, удостоверятся, что деньги на счету.
7) Далее перемещаетесь в переговорку. Вам приносят заявление об открытии аккредитива и договор купли-продажи на ознакомление. Проверяете данные участников сделки и верность реквизитов.
Аккредитив открывается на 30 дней. Условия раскрытия аккредитива является: предоставление договора с отметкой МФЦ, выписка из ЕГРН и Заявление Продавца на полное досрочное погашение кредита. То есть, не погасив кредит, Продавец не получит разницу. Поэтому, обязательно нужно дождаться регистрации и перечисления денег.
8) Покупатель подписывает заявление на аккредитив.
9) Менеджер регистраторов приносит финальную версию договора купли-продажи уже сшитую. Стороны подписывают договор.
Отдают менеджеру документы, необходимые для подачи на регистрацию: дкп, доверенности плюс то, что возможно потребуется (согласия супруга, брачный договор и прочее)
Стоимость услуг регистраторов: если Объект в Москве - 26 000 рублей, если в МО - 33 000 рублей. Плюс госпошлина в соответствии с тарифами росреестра. Если Объект состоит из нескольких кадастровых номеров, стоимость увеличивается. Оплата производится наличными сразу на встрече.
Регистрация проходит в 2 этапа (Вы этого не заметите и получите на выходе документы которые нужно, но на всякий случай): сперва подается заявление на снятие обременения, затем на регистрацию права на Покупателя. Каждый этап занимает 2-4 рабочих дня. Для Продавца это важно понимать, потому что все это время идет начисление процентов по ипотеки. И прекратится он только когда деньги поступят на кредитный счет. Если в период регистрации наступила дата внесения платежа, её нужно заплатить, если не хотите чтобы информация о задержке отразилась в кредитной истории.
10) Банк уведомляет, что регистрация прошла.
Покупатель может приехать за своим комплектом документов с 10 до 16 часов без записи и в порядке живой очереди. Если ехать не удобно, можно еще на этапе передачи документов регистратору, предоставить контакты и паспортные данные того, кто будет забирать документы.
Продавец приезжает за документами только по предварительной записи с 10 до 15-30. Потому что ему нужно не только забрать документы, но и написать заявление на погашение кредита. Если Продавец не хочет ехать, значит еще на этапе согласования сделки нужно запросить образец доверенности на написание такого заявления и передать нотариальную доверенность на проверку в день сделки.
11) После раскрытия аккредитива (через несколько дней), Покупатель может обратиться в любое отделение ВТБ и попросить распечатать платежное поручение и выписку - документы подтверждающие перечисление денежных средств).
Если все сделано вовремя и правильно, то на самой сделке Вы проведете максимум полчаса.
