Долевая собственность + Лига юристов

Однако покупатель так и не нашелся, и в итоге доля перешла к кредитору бывшего супруга.

Женщина попыталась признать торги незаконными, сославшись на то, что ей не направляли предварительное предложение приобрести долю как сособственнице квартиры, в рамках реализации ее преимущественного права на выкуп (ст. 250 ГК РФ).

Однако в суде ей отказали, т. к. в случае продажи имущества с публичных торгов участники долевой собственности не наделяются правом преимущественного выкупа доли.

Иными словами, с публичных торгов долю должника в квартире могут продать кому угодно, и законность этого правила в свое время подтвердил даже Конституционный суд РФ (Определение КС РФ от 21 апреля 2011 г. № 569-О-О).

Женщина не воспользовалась предложением выкупить долю бывшего мужа до проведения публичных торгов — и теперь ей грозит соседство с совершенно посторонними людьми. (Определение Шестого КСОЮ по делу № 8а-3951/2022).

2 случай. Женщина скончалась, оставив после себя много долгов, а из всего более-менее ценного имущества у нее была лишь доля в квартире, где она жила вместе с дочерью и внуком (у каждого было по 1/3).

Кредиторы возбудили процедуру банкротства, чтобы хотя бы частично вернуть свои деньги за счет имущества покойной. Разумеется, 1/3 квартиры была в первую очередь заявлена к включению в конкурсную массу для обращения взыскания по долгам.

Для дочери и внука это означало, что вскоре им придется разделить квартиру неизвестно с кем. И дочь подала в суд возражения относительно включения доли матери в конкурсную массу, ссылаясь на то, что она является законной наследницей, и спорная квартира — это единственное жилье для нее и ребенка.

Поначалу суды отказали ей, посчитав, что у них и так есть по 1/3 этой квартиры — значит, право на единственное жилье не нарушается в случае продажи доли матери.

Но Верховный суд РФ защитил интересы наследницы и отменил состоявшиеся решения судов, указав, что они фактически приводят к переходу отдельной квартиры в коммунальную.

А это нарушает права остальных ее сособственников на достойную жизнь и неприкосновенность жилища (определение ВС РФ № 305-ЭС18-3299 (8)).

Таким образом, сейчас можно защититься от продажи доли в счет долгов ее владельца, сославшись на правило о запрете обращения взыскания на единственное жилье (если оно является таковым для должника или его наследников).

Но, повторюсь, на случаи с заложенными долями это правило не распространяется.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Дина и Руслан в браке взяли 1-комнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве (далее — ДДУ). А потом развелись. Через месяц застройщик передал им долгожданную однушку в черновой отделке. Каждый из бывших супругов получил при разделе имущества по ½ доли в этой квартире.

Руслан за свой счет отремонтировал новоиспеченное жилье на 715 тыс. руб. (при стоимости квартиры по ДДУ 557 тыс. руб.).

Дина через суд добилась вселения и получила от Руслана комплект ключей.

Бывший муж решил, раз квартирой пользуются вместе, то и счет за ремонт нужно бы поделить. И отправился в суд.

Но первая инстанция отказала Руслану, поскольку ремонт не согласован с бывшей супругой. Апелляция согласилась.

А Верховный Суд занял иную позицию и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию (определение ВС РФ от 13.03.2018 №11-КГ17-37).

Почему?

Верховный Суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций о том, что Руслан действовал в интересах бывшей супруги без ее поручения или согласия (п. 1 ст. 980 ГК РФ).

СПРАВКА

По смыслу положений п. 1 ст. 980 ГК РФ гражданин должен совершать действия в чужом интересе исходя из очевидной выгоды для другого лица, при этом преследовать цель улучшения не собственного положения, а другого лица.

Руслан и Дина сособственники квартиры, поэтому оба несут бремя ее содержания (ст. 249 ГК РФ).

СПРАВКА

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей нести расходы на общее имущество, в том числе на его содержание и сохранение.

Однушка, приобретенная по ДДУ, передана застройщиком без отделки и нуждалась в ремонте, чтобы быть пригодной для проживания.

Руслан за свой счет произвел неотделимые улучшения квартиры, благодаря чему ею стало можно пользоваться.

Поэтому то обстоятельство, что бывшие супруги не договорились о качестве и объеме ремонта в квартире, не исключает обязанность Дины участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего жилья в пригодном для проживания состоянии. И тут довод о том, что ремонт не нравится, роли не играет.

Однако Верховный Суд указал, что, разрешая спор, нижестоящие инстанции должны были определить разумный размер стоимости ремонта, необходимого для использования квартиры по назначению.

Из этой истории видно, что есть смысл бороться за взыскание расходов на содержание общего имущества, даже если вторая сторона не давала согласие на ремонт или другие улучшения. Но поделить издержки поровну (или пропорционально долям) вряд ли получится, если произведенные улучшения (ремонт) превышают разумные пределы.

То есть при замене в общей квартире сломанного унитаза на модель премиум класса не факт, что суд взыщет с другого сособственника половину ее стоимости.

Поэтому о вопросах содержания общего имущества лучше договариваться и получать письменное согласие второй стороны. Это существенно упростит задачу, если потом возникнет спор и придется идти в суд.