О недвижимости понятно #12: как рассчитать налог с продажи квартиры⁠⁠

Близится крайний срок подачи налоговых деклараций: кто продавал квартиры в 2025 году, поторопитесь с подачей!

Привет, пикабушники. На связи Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО, и я принёс неблагую весть: 30 апреля уже близко. Что это за дата? Крайний срок подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за доходы, полученные в 2025 году. Думаю, самое время ответить на вопрос, волнующий всех продавцов - как рассчитать налог с продажи квартиры и не переплатить государству.

Давайте рассмотрим самые важные моменты на примере Ильи, который купил двушку - на примерах и интереснее, и проще. Разберу самые частые вопросы и ситуации (не включая динамическое налогообложение, спорные или редкие случаи).

***

Илья - владелец двухкомнатной квартиры у метро Беговая. Купил её в 2018 году за 4,5 миллиона. В 2025 году решил продать и переехать в новостройку.

Нашёл покупателя, договорились на 6,2 миллиона. Сделка прошла, деньги получены. И тут Илья задумался:

- А налог-то я должен платить? И если да - сколько?

Первый вопрос - а должен ли Илья вообще платить налог?

Не всегда продажа квартиры облагается налогом. Есть главное условие, при которых налог платить не нужно. И имя ему - срок владения.

Если квартира была в собственности дольше минимального срока - налог платить не требуется.

Какой это срок?

• Три года - если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, или если это единственное жильё Ильи.

• Пять лет - во всех остальных случаях.

У Ильи ситуация такая: купил квартиру в 2018, продал в 2025. Прошло семь лет. Значит, срок выдержан, и налог ему платить не придётся.

Илья владет квартирой больше пяти лет? Да. Значит, налог платить не нужно.

А вот если бы Илья продал квартиру в 2020 году, через два года после покупки, тогда налог бы был. Как его считать?

Если налог платить надо - как считать?

Допустим, Илья продаёт квартиру раньше срока. Цена продажи - 6,2 миллиона. Как рассчитать налог? Налог на доходы физических лиц составляет 13%. Значит, нужно определить 13% от тех денег, за которые Илья продал свою недвижимость!

Не совсем. С 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13% — для доходов до 2,4 млн рублей в год (доход в месяц — не более 200 000 рублей);

• 15% — для части годового дохода свыше 2,4 млн рублей, но не более 5 млн рублей;

• 18% — для части годового дохода свыше 5 млн рублей, но не более 20 млн рублей;

• 20% — для части годового дохода свыше 20 млн рублей, но не более 50 млн рублей;

• 22% — для части годового дохода, превышающей 50 млн рублей.

Исходя из неё, доход Ильи составил больше 5 млн, так что налог ему впаяют аж 18%.

6 200 000 х 18% = 1 116 000 рублей.

Как-то многовато! Можно меньше? Да, можно. Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу.

Способ первый - имущественный вычет в 1 миллион

Государство даёт всем продавцам фиксированный вычет - 1 миллион рублей. Эта сумма просто вычитается из цены продажи.

Считаем для Ильи:

• Цена продажи: 6 200 000

• Вычет: 1 000 000

• Налоговая база: 5 200 000

• Налог уменьшился до 936 000 рублей

Уже неплохо... Но есть способ лучше.

Способ второй - вычет расходов на покупку

Если Илья может документально подтвердить, за сколько он покупал эту квартиру, он может вычесть эту сумму из цены продажи.

У Ильи сохранился старый договор купли-продажи: он покупал квартиру за 4,5 миллиона.

Считаем:

• Цена продажи: 6 200 000

• Расходы на покупку: 4 500 000

• Налоговая база: 1 700 000

• И, ура, налог 13 процентов: 221 000 рублей

Разница очевидна! Чаще всего выгоднее использовать вычет расходов, если есть документы (и по какой-то причине нет возможности выдержать срок владения, чтобы не облагаться налогом).

Когда и как подавать декларацию?

Если налог платить надо, Илье нужно:

• Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

• Уплатить налог до 15 июля того же года.

Пример: Илья продал квартиру в 2025 году.

• Декларацию подаёт до 30 апреля 2026.

• Налог платит до 15 июля 2026.

Подать декларацию можно:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

• Через Госуслуги.

• Лично в налоговой инспекции.

• Через представителя по доверенности.

А если налог платить не нужно, то и декларацию не нужно подавать? Здесь тоже хитро. В случаях, когда налог должен был появиться (то есть, вы владели жильём менее пяти лет), но не появился (из-за применения вычета, например), вы обязаны подать так называемую нулевую декларацию. Или если у вас были другие серьёзные траты и вы планируете подавать на налоговый вычет - тогда нужно будет в декларации указать и доходы, и расходы, на основании этого будет рассчитан итоговый вычет.

Счастливый Илья отправляется в свою новую квартирку без всяких налогов, а мы подводим итоги.

Чек-лист для продавца квартиры

• Проверьте срок владения - 3 или 5 лет в зависимости от ситуации.

• Сохраните документы о покупке - они помогут уменьшить налог.

• Если налог есть - подайте декларацию до 30 апреля и заплатите до 15 июля.

• Если срок владения превышен - расслабьтесь, налог платить не нужно.

Да, есть ещё много нюансов: наш налоговый консультант однажды рассказала нам историю, как к ней обратились люди, влетевшие на лям налогов из-за неправильного расчёта даты продажи. Если хотите, перескажу потом.

Главное во всей этой процентной неразберихе - не запутаться, когда вы стали собственником, когда можете продавать свою квартиру, сколько вам начислят, и не пропустить заветную дату. Не торопитесь, посчитайте спокойно, и всё будет хорошо.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и продаёте квартиру, но не хотите сами разбираться с налогами, декларациями и расчётами - обращайтесь в ЭВО. Поможем и продать, и налоги высчитать, и проконсультируем.

Признавайтесь, продавали квартиру хоть раз? Покупали? Или держитесь за наследство?