О недвижимости понятно #13: нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры⁠⁠

Бахну ремонт, продам на лям дороже. Правда или миф?

Привет, Пикабу! Я Виктор, пятнадцать лет занимаюсь покупкой и продажей недвижимости в Санкт-Петербурге. Пришла пора открыть страшную тайну тем, кто собирается продавать квартиру...

Не сливайте в предпродажный ремонт бешеные деньги. Есть вещи, которые работают гораздо лучше.

Но почему? Квартира же будет выглядеть дороже! Её ценность станет выше, и купить её должны за большую сумму!

Сейчас объясню, посчитаем вместе с вами. Погнали, смоделируем ситуацию и разберём её.

***

Дано: человек хочет продать свою двухкомнатную квартиру. Назовём его Никитой, чтобы было не так скучно. Никита уже всё придумал: он снимет старые обои и полы, поклеит и уложит новые, заменит сантехнику, закупит новую мебель и вот тогда уже продаст. Всё это в Питере обойдётся ему в... да в копеечку влетит, если честно. Навскидку - тысяч двести (с закупкой материала, утилизацией, и наёмными работниками).

Допустим, Никита вкладывает 200 тысяч в ремонт. Продаёт квартиру на 500 тысяч дороже. Вроде прибыль 300 тысяч? Но нужно ещё учесть время на ремонт (коммуналку всё ещё нужно платить), возможные дополнительные затраты (думал просто пол перестелить, а оказалось, что нужна новая стяжка). Если ремонт затянется или пойдёт не по плану, можно не только в плюс не выйти, но и в минус уйти.

Итого в лучшем случае с новым ремонтом вы выиграете те же тысяч 200 поверх. А можно вложить тысяч максимум 30 - и выиграть ту же сумму. Как?

Главный секрет рынка: покупатель покупает метры, не ваш вкус

Большинство покупателей, особенно в сегменте до 10 миллионов, смотрят на:

• Локацию и метро.

• Планировку и площадь.

• Состояние коммуникаций (чтобы не текло и не било током).

• Цену.

Дизайнерский ремонт, который Никита так лелеял, часто становится минусом: покупатель видит чужой вкус и сразу прикидывает, сколько будет стоить всё переделать под себя.

Что сделать вместо ремонта

Мы с Никитой составили другой план - не ремонт, а предпродажная подготовка, хоумстейджинг. Бюджет - 30 тысяч вместо 200.

Шаг 1 - чиним, а не меняем

Никита хотел заменить всё на новое. Встретить квартиру, которой нужен реальный ремонт - большая редкость. Обычно это заброшенные квартиры, или квартиры, в которых кто-то скончался, причём неприятно. Во всех остальных случаях нужно просто довести всё до ума. Менять сантехнику, переклеивать обои и перекладывать полы не нужно.

• Подтянули текущий кран на кухне - 500 рублей и полчаса времени.

• Заменили разбитую розетку в коридоре - 300 рублей.

• Подклеили отходящий угол обоев - клей из ближайшего магазина.

• Покрасили облупившийся подоконник - банка краски за 400 рублей. Пластиковый и просто вымыть можно.

Итог: квартира выглядит ухоженной, а потрачены копейки.

Да, дорогие материалы будут требовать более дорогого подхода. Коллега рассказал совсем недавно: продавал квартиру с паркетом, паркет весь в пятнах. Можно переложить, но зачем? Дешевле было заказать шлифовку со снятием верхнего слоя, и залакировать пол снова. Выглядит изумительно, и гораздо дешевле, чем полная смена покрытия. Пользуйтесь.

Шаг 2 - клининг вместо косметики

Никита хотел ремонт в том числе и для того, чтобы убрать следы времени: какие-то потёки, желтизну, царапины... Мы вместо этого можно заказать профессиональный клининг. Это реально дешевле, и при этом эффективно.

Что сделали клинеры:

• Отмыли окна до блеска - сразу стало светлее.

• Вычистили межплиточные швы в ванной - плитка засияла, ванная комната посвежела.

• Отмыли плиту, вытяжку, батареи, сантехнику - всё засверкало, никакой желтизны и пятен.

• Убрали запахи - проветрили, обработали нейтрализатором.

Как результат, квартира стала выглядеть на 30 процентов свежее без ремонта. А нам того и надо.

Шаг 3 - декор

Никита не парился по поводу старых подушек и застиранного пледа, но вот что реально можно обновить, это текстиль. Ткани, во-первых, очень впитывают запахи и накапливают пыль, а во-вторых, позволяют расставить акценты. Так что после того, как все личные вещи были убраны, осмотрите комнаты. Возможно, вместо выкидывания мебели, можно просто:

• Заменить старое покрывало в спальне на нейтральное светлое - 2 тысячи рублей.

• Повесить простые светлые шторы вместо старых выцветших - 3 тысячи.

• Поставить в угол зелёное растение в красивом кашпо - ещё плюс 1 тысяча.

Эффект: квартира стала выглядеть как чистый лист, в который покупатель может вписать свою жизнь без запаха дедушкиных ног и без ностальгических бабушкиных салфеточек на кухне.

Шаг 4 - свет и пространство

Можно было включить это в декор, но я считаю, что это отдельный пункт, который нельзя пропустить. То, как вы отработаете свет, напрямую повлияет на впечатление от квартиры. Люди, как мотыльки, летят на свет: свободное, светлое помещение кажется чище и приятнее, чем комната в тусклом освещении.

Любите полумрак? Пока живёте, можете свет хоть не включать вовсе, но на фото и во время показа подсвечивайте всё, включайте лампы, и пусть свет заливает квартиру.

Вместо того, чтобы носить межкомнатные перегородки и идти на другие ухищрения, достаточно:

• Заменить все лампочки на одинаковые, одной температуры (желательно прохладного света, чтобы не желтило) - 1 тысяча рублей.

• Убрать лишние вещи, которые загромождают комнаты - спрячьте в шкаф или кладовку сушилку для белья, старую раскладушку, и так далее.

Итог: на фото квартира выглядит просторнее и светлее.

Финальный расчёт: сколько Никита сэкономил и сколько выиграл

Давайте посчитаем:

Бюджет Никиты на хоумстейджинг:

• Мелкий ремонт: 2 тысячи

• Клининг: 10 тысяч

• Текстиль и декор: 6 тысяч

• Свет и мелочи: 2 тысячи

• Итого: 20 тысяч рублей (даже на десятку меньше, чем задумано) и одна неделя времени

Результат: квартира выглядит чистой, свежей, новой. Её стоимость можно смело поднимать на 200 тысяч, и она получит свои просмотры и предложения, проверено. А если вам ещё повезло с локацией, то она уйдёт быстро, и вы быстро окажетесь при деньгах.

Если бы Никита сделал капитальный ремонт за 200 тысяч:

• Потерял бы около месяца на ремонт.

• Не факт, что покупатель оценил бы именно его выбор материалов и дизайн.

• Реальная прибавка к цене редко превышает 200 тысяч в этом сегменте, спрос падает.

• Итог: мог бы выйти в ноль или даже минус.

Чек-лист: что сделать вместо ремонта перед продажей квартиры

• Починить то, что течёт, не держится, не работает - краны, розетки, дверцы.

• Заказать профессиональный клининг - окна, сантехника, кухня, полы.

• Убрать всё личное - фото, сувениры, магниты, коллекции.

• Заменить текстиль на новый и нейтральный - покрывала, шторы, полотенца.

• Добавить света - яркие лампочки, открытые шторы, чистые плафоны.

• Освободить пространство - убрать лишние громоздкие вещи, расставить остальное грамотно.

Предпродажная подготовка нужна не для того, чтобы довести квартиру до идеала, а для того, чтобы визуально освежить помещение. Идеал ищут редко, важно понимать: к вам приходят люди, которые хотят новое место для жизни. Обои они сами переклеят на те, которые им понравятся. И то если захотят. А ваша задача - показать им, что здесь хорошая электрика, нет проблем с сантехникой, ничего не скрипит, и всё чистенькое, заезжайте и живите.

Не нужно вкладывать сотни тысяч. Достаточно 15-30 тысяч на точечные улучшения и клининг. Это окупится в цене, в скорости продажи и в нервах.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и хотите продать квартиру, но не знаете, с чего начать, обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Здесь агенты и фотографы, и дизайнеры, и советчики - подскажут, что можно сделать, чтобы максимально сократить время продажи и максимально сэкономить ваш бюджет.

А вы бы предпочли квартиру с новым ремонтом, но дороже, или со старым ремонтом, но дешевле? Интересно узнать ваше мнение, отпишитесь в комментариях, почитаю.