Volskaya2109

Дано: супруги, которым банки отказывают как в потребительском кредите , так и ипотечном. Супруг юр. лицо. (Супруга тоже, но я об этом узнала позже. )У него, как юридического лица, в собственности имеется квартира. У супругов также имеется материнский капитал. И им очень хочется денег под небольшой процент.

Задача: Переоформить квартиру с юр .лица на физ.лицо , т.е.супругу, в ипотеку, использовав при этом материнский капитал.

В первую очередь я выяснила причину отказов банков в выдаче денежных средств при наличии положительной кредитной истории супруги, назовем ее Ириной. А причина довольно частая: Отказ шел по причине того, что у мужа (назовем Иван) кредитная история печальная. (Банки клиентам не озвучивают на основании чего отказ).
Отправила я супругов к нотариусу делать брачный договор, чтобы банки при заявке не рассматривали вторую половину. Сказано -сделано. Отправляю документы в банк и выясняется , что Ирина также является юридическим лицом. Они об этом важном моменте умолчали. По правилам банка, даже если человек оформляется как физик и при этом он учредитель , то его рассматривают как юрика. Поэтому всегда клиентам говорю рассказывать все нюансы, даже те, которые они считают незначительными
2 недели клиентка собирала документы с банков о движении по счетам и т .д. Одобрение было получено и первый этап закончился.
Далее сделали оценочный альбом на квартиру супруга , но банк объект для приобретения не одобряет. По причине того, что есть риски банкротства у юридического лица, владеющего недвижимостью (владелец Иван).
Предлагаю клиентам найти человека, которому очень очень доверяют, оформив на него квартиру, потом мы в банк отправим документы , где владельцем будет другое физическое лицо.
Такой человек у них был. Квартиру переоформили, документы в банк отправлены. Банк одобрил объект. Теперь появлялись риски, что страховая, из за частых переходов права, откажет нам. Вот здесь и пригодилось соседство агентства со страховой компанией. )

Задача выполнена: квартира в собственности супруги, как физического лица , деньги под маленькие проценты (9 годовых, а не 15 и больше при потреб. кр.) получены, материнский капитал использован или обналичен, если проще . Всё осталось в семье. А я получила ещё один бесценный опыт. Ведь каждая сделка, даже похожая на все, на первый взгляд, чему то учит .

Всё это длилось около полугода. .Было много всего: и потеря клиентами документов, и брачный договор испорчен детьми перед сделкой, и проблемы со сроками регистрации,и много много чего, что обычно скрыто "за кадром", и даже клиенты многого не видят. Но спасибо всем участникам за терпение и самое главное, доверие.

Всем удачных сделок:)

P.S. Это не руководство к действию. Каждая ситуация или сделка - уникальна и требует своего подхода и решения.
Именно поэтому я очень люблю то, чем занимаюсь:)

Дело было лет 5-6 назад. Клиент с подобранным вариантом для покупки. Моя задача: проверка юридической чистоты плюс сопровождение сделки до получения прав собственности.

Квартира продавалась по доверенности. Все документы были в порядке. Настораживало 2 факта : бабушка 70-ти лет и сама доверенность. И не зря.

На первый взгляд всё хорошо, доверенность от бабушки внуку на продажу квартиры с полными полномочиями. Всякое бывает , согласна .

Доверенность действительна, не отменялась.

Попросила я продавца (внука) справки из ПНД. Обещал , но все кормил завтраками. Также попросила встречу с самой бабушкой. В продаваемой квартире она не жила , а находилась в квартире внука, так как по его словам бабушка не ходячая и требует ухода. Тоже кормил завтраками.

Мне ждать надоело, да и клиент скорей хотел въехать в новую квартиру. Поэтому было решено найти бабушку без помощи внука.

Отправилась я по адресу прописки внука. И о чудо, дверь открыла бабушка, вполне себе ходячая.

Суть да дело, выяснилось: да, бабушка доверяла внуку , подписывала доверенность , но на сдачу квартиры в аренду. У внука были какие то проблемы и они совместно решили, что бабушка переедет, а ее квартиру будут сдавать.

Вот и "сказочке" конец...

Всем удачных сделок:)

Продавала я квартиру года 2 назад. Обычная прямая продажа с одним собственником. Нашелся покупатель с материнским капиталом, продавец не против получить некоторую часть денежных средств с задержкой с условием подписания АПП ( акт приема передачи) квартиры после получения полной суммы.
Покупатель в свою очередь захотел нотариальное оформление сделки. Хоть в нашем случае это не являлось обязательным , так надёжнее, сказал покупатель и его риэлтор поддержал.

Стоимость продажи квартиры 5 200 000.

Документы нотариусу отправлены, условия сделки согласованы. В назначенное время приходим на сделку.
В кабинете нотариус, два помощника, мой клиент (продавец), я, покупатели (муж с женой), риэлтор покупателей. Все как обычно , уточнили детали, дали нам договор на проверку данных. Читаю договор и понимаю, что что- то явно не так. Но , прежде чем делать выводы, дочитываю до конца, вношу мелкие поправки.
Смотрю, все тоже ознакомились, положили копии и ждут. Спрашиваю , есть ли вопросы или дополнения у кого либо из сторон? Нет, почти хором.
Напомню , сумма продажи как и писала выше, 5 млн.200 тыс . руб. Из них 453 т.р. оплачиваются за счёт средств материнского капитала. Остальная сумма наличные.
Но в ДКП нотариуса указано ,что покупатель оплачивает 5200000 и 453 мат.капиталом сверху.

И никто из всех присутствующих не обратил на это внимание. В том числе и риэлтор покупателей, которые чуть не купили квартиру на пол миллиона дороже . А договор, как известно, вступает в силу с момента его подписания.

Я не к тому, что я такая хорошая и молодец, а к тому, что нотариус- не панацея. Все люди-человеки и могут ошибаться. Поэтому все документы, даже у нотариуса, перед подписанием проверяйте очень внимательно.

Всем удачных сделок.

Сегодня решила Вам рассказать одну историю об использовании средств материнского капитала при сделках с недвижимостью и возможных рисках.

Обратился ко мне мой давний клиент за помощью в одобрении ипотечного кредита и дальнейшего сопровождения сделки купли-продажи с проверкой чистоты выбранной квартиры. 

Ипотечное одобрение получила.Были нюансы, но опять же рабочие моменты.  Сумму, на которую может рассчитывать клиент, знаем.

Совет: прежде, чем искать нужные Вам варианты и рассматривать квартиры для покупки, стоит сначала получить одобрение банка, как заёмщика. Иначе, может получиться так, что Вы рассчитываете на одну сумму, банк одобрит на порядок ниже. Этим Вы сэкономите время и не получите разочарование, если квартира нашлась "прямо Ваша", а банк даёт меньшую сумму.

Клиент выбирает себе квартиру и даёт мне контакты продавцов для дальнейшего взаимодействия.

Прошу и получаю стандартный пакет документов.

Изучив договор купли-продажи продавца, выясняю, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала. НО... по предоставленным документам собственник один, а по закону все члены семьи должны быть наделены долями, в том числе и дети. Соответственно сделка должна проходить с разрешения органов опеки и выделению долей детям в другой квартире.

С продавцом пообщалась, готов всё выполнить. Пошёл к нотариусу для выделения долей всем членам семьи. Отправил документы на регистрацию.Это уже потерянное время 5- 7 дней.Получил зарегистрированные документы на всех членов семьи. Теперь мы имеем 4-х собственников, а не одного. Идёт продавец в органы опеки на получение разрешения на продажу. 10 дней рассмотрение заявления.Разрешение получено. Собственник обязуется по этому решению положить на счёт детей определенную сумму денег.  

Но здесь у меня возникают сомнения в продавце: если вдруг он не выполнит постановление опеки, сделка купли-продажи может быть оспорена. При покупке этой квартиры появляется РИСК. Клиенту озвучиваю свои мысли, аргументировав и предоставив заключение по проверке квартиры. Клиент в сомнениях, но готов рисковать, стоимость квартиры, месторасположение устраивает полностью.

НО я такую сделку не готова сопровождать, о чём и говорю клиенту. Даю заключение "Не рекомендуется к приобретению" под его подпись с формулировкой "Ознакомлен"

Но думать долго не пришлось. Звонит продавец и говорит, что в договоре купли-продажи готов указать сумму наполовину меньше, чтоб не платить налоги. Так как собственность, после наделения, меньше положенного срока. Опять высокий РИСК утраты, умноженный вдвое.

Клиент прислушался и пошёл искать другой вариант.

Совет: будьте очень внимательны при изучении предоставленных документов. Особенное внимание, когда у продавца есть дети. Велик шанс , что квартира приобреталась с использованием мат.капитала, но не во всех случаях это указано в договоре купли-продажи.
Например, квартира куплена в ипотеку, а мат.капитал использовался не сразу, как первоначальный взнос ,а спустя некоторое время, для погашения.

Всем удачных сделок!

Есть у меня один постоянный клиент, занимающийся срочным выкупом недвижимости. Объекты, как правило, проблемные. Моя задача проверить, проанализировать, сделать заключение. А далее по ситуации и желания клиента: либо исключить , либо минимизировать риски при покупке, либо вообще отказаться от приобретения данной квартиры.

Так вот, прилетают мне сегодня документы на объект.
Паспорт, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, решение суда и девятка. Короче, полный набор для нежелательной покупки обычной квартиры обычному покупателю. Но , как я изначально говорила, в нашем случае практически все объекты проблемные, так что я начала стандартную проверку.
Заказала выписку , выписку о переходе прав , архивную девятку. Стала изучать решение суда. Не понравилось оно мне изначально. Полезла я на сайт суда, нашла это дело, ознакомилась и по нему выходит, что квартиру уже продавали 2 года назад, но сделка была признана судом недействительна по причине того, что продавец не мог подписать ДКП в то время, так как находился на принудительном лечении в психиатрической больнице. Суть такова , что кто то от его имени продал квартиру , получил деньги, а покупатель в итоге лишился и квартиры и денег. Квартиру вернули законному владельцу, то есть на сегодняшний день тому, кто хочет продать квартиру моему клиенту. Это первое.
Второе, в форме 9 любезно предоставленной продавцом, он единственный прописанный. Так же штамп о прописке в паспорте. Отлично. Но приходит моя архивка, в которой указано, что с 2016 года там никто не прописан.
Излагаю я , значит, всю эту инфу клиенту, он говорит "Роем дальше'. Сказано, сделано.
Понятно, что в этой истории уже муть с решением и решила покопать в этом направлении. В деле есть город псих.больницы, где лечился продавец. Думаю, дай- ка прозвоню. На 4 звонке мне любезно сообщили , да такой был, но его перевели туда то , дали телефончик. Звоню, и мне говорят, что да , ЕСТЬ такой. Узнаю адрес, еду туда. Меня не пропускают, так как только с разрешения глав врача. А в списке есть только супруга. Опа! После долгих уговоров взяли мой номер с обещанием передать пациенту. Позвонил "пациент-продавец" спустя сутки. После недолгой беседы выяснилось, что он ничего не продает, квартиру сдает его супруга, и я даже могу ей позвонить. Он оно как.
Поехала я по адресу, да по соседям пробежалась , заодно и Фото продавца показала.

Суть сей басни такова, никогда не верьте бумажкам, что Вам принесли на блюдечке. Проверяйте , дублируйте своими, и ещё раз проверяйте .