Опека-ипотека или все прелести мат.капитала.⁠⁠

Сегодня решила Вам рассказать одну историю об использовании средств материнского капитала при сделках с недвижимостью и возможных рисках.

Обратился ко мне мой давний клиент за помощью в одобрении ипотечного кредита и дальнейшего сопровождения сделки купли-продажи с проверкой чистоты выбранной квартиры. 

Ипотечное одобрение получила.Были нюансы, но опять же рабочие моменты.  Сумму, на которую может рассчитывать клиент, знаем.

Совет: прежде, чем искать нужные Вам варианты и рассматривать квартиры для покупки, стоит сначала получить одобрение банка, как заёмщика. Иначе, может получиться так, что Вы рассчитываете на одну сумму, банк одобрит на порядок ниже. Этим Вы сэкономите время и не получите разочарование, если квартира нашлась "прямо Ваша", а банк даёт меньшую сумму.

Клиент выбирает себе квартиру и даёт мне контакты продавцов для дальнейшего взаимодействия.

Прошу и получаю стандартный пакет документов.

Изучив договор купли-продажи продавца, выясняю, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала. НО... по предоставленным документам собственник один, а по закону все члены семьи должны быть наделены долями, в том числе и дети. Соответственно сделка должна проходить с разрешения органов опеки и выделению долей детям в другой квартире.

С продавцом пообщалась, готов всё выполнить. Пошёл к нотариусу для выделения долей всем членам семьи. Отправил документы на регистрацию.Это уже потерянное время 5- 7 дней.Получил зарегистрированные документы на всех членов семьи. Теперь мы имеем 4-х собственников, а не одного. Идёт продавец в органы опеки на получение разрешения на продажу. 10 дней рассмотрение заявления.Разрешение получено. Собственник обязуется по этому решению положить на счёт детей определенную сумму денег.  

Но здесь у меня возникают сомнения в продавце: если вдруг он не выполнит постановление опеки, сделка купли-продажи может быть оспорена. При покупке этой квартиры появляется РИСК. Клиенту озвучиваю свои мысли, аргументировав и предоставив заключение по проверке квартиры. Клиент в сомнениях, но готов рисковать, стоимость квартиры, месторасположение устраивает полностью.

НО я такую сделку не готова сопровождать, о чём и говорю клиенту. Даю заключение "Не рекомендуется к приобретению" под его подпись с формулировкой "Ознакомлен"

Но думать долго не пришлось. Звонит продавец и говорит, что в договоре купли-продажи готов указать сумму наполовину меньше, чтоб не платить налоги. Так как собственность, после наделения, меньше положенного срока. Опять высокий РИСК утраты, умноженный вдвое.

Клиент прислушался и пошёл искать другой вариант.

Совет: будьте очень внимательны при изучении предоставленных документов. Особенное внимание, когда у продавца есть дети. Велик шанс , что квартира приобреталась с использованием мат.капитала, но не во всех случаях это указано в договоре купли-продажи.
Например, квартира куплена в ипотеку, а мат.капитал использовался не сразу, как первоначальный взнос ,а спустя некоторое время, для погашения.

Всем удачных сделок!