Итак, в конце «Крымнашенского» 2014 года, поддавшись нарастающим паническим настроениям по поводу возможного обесценивания всего и вся, кроме ее величества российской недвижимости, я второпях купил небольшую комнатку (а по документам – 1/3 в двухкомнатной квартире) на одной из дальних окраин Петербурга, буквально в 200 метрах от КАД. На эту покупку ушли абсолютно все мои сбережения в рублях, долларах и евро, которые откладывались почти 7 лет, с момента получения самой первой «взрослой» зарплаты. Уровень финансовой грамотности, которым я обладал десять-пятнадцать лет назад, позволял мне грамотно диверсифицировать капитал по валютным корзинам в процессе его накопления, однако не позволил верно сориентироваться в наиболее ответственный момент принятия решения. Вспоминая тот период, могу сказать, что я испытывал некую смесь эйфории и беспокойства. Эйфории от того, что моя давняя мечта о собственном жилье (хоть каком-то!) была близка к реализации, и беспокойства из-за нарастающего негативного фона по поводу обесценивания национальной валюты. Я принципиально в тот момент не хотел вешать на себя ипотечное ярмо, поэтому покупка даже доли (т.е. фактически «куска») квартиры выглядела хорошим компромиссом.

Сама сделка, кстати говоря, тоже стала в какой-то степени образцом того, как делать «не надо». Напомню еще раз, что это была моя первая самостоятельная сделка с недвижимостью, большинства тонкостей я не знал, и потому всецело положился на первого попавшегося риэлтора, которого мне (как платежеспособному и не задающих лишних вопросов клиенту) с удовольствием выделили в одном из самых крупных агентств недвижимости Петербурга с названием, начинающимся на букву «И». Теперь-то я понимаю, чем в том числе отличается хороший риэлтор от простой берущий деньги прокладки – как минимум тем, что клиенту-покупателю он задаст хотя бы несколько наводящих вопросов о том, ДЛЯ ЧЕГО и ПОЧЕМУ он подбирает себе именно такое жилье. В агенстве на букву «И», когда я с блеском в глазах вывалил свою идею о внезапно возникшем желании приобрести «комнату где-нибудь в пределах КАД вот с примерно таким-то бюджетом», никаких вопросов не задали, а без лишних слов пододвинули ко мне договор на агентские услуги с фиксированной ценой. Цена, к слову, составляла ни много ни мало 50 000 рублей - даже спустя почти десять лет, с учетом невероятной простоты той сделки для риэлтора, я считаю ее прилично завышенной.

Почему? Судите сами. Риэлтор не ездила со мной НИ НА ОДИН просмотр, по-моему она даже и не предлагала мне такой вариант, а меня это на тот момент как-то совершенно не смутило. Во мне бурлили энтузиазм и радостное возбуждение от предвкушения скорого обладания своим собственным жильём (моё! Моё! Ура!), и я готов был мотаться из одного спального района города на противоположный хоть каждый день, чтобы увидеть очередной «тщательно подобранный» вариант. Уже много позднее я понял, что «комплексное информационное сопровождение» (так гордо эта услуга была прописана в агентском договоре) заключалось в том, чтобы настроить фильтр в «Циане» на заявленные мной параметры жилья и цену и раз в пару дней сбрасывать мне адрес новой комнаты и телефон продавца. Отличие полноценной комнаты от доли в коммуналке с правом пользования конкретной комнатой мне тогда тоже никто не потрудился объяснить, поэтому в моей голове эти два понятия были в принципе тождественными, и я радостно смотрел все подряд. География просмотров была обширнейшей, и жители Питера сейчас возможно сделают «рукалицо»: я смотрел комнаты в коммуналках на проспекте Просвещения, в Сосновой Поляне, на улице Руставели, в старом фонде у метро Нарвская и бог знает где ещё. У меня не было четко поставленной цели и заранее продуманных параметров поисков, была только мысль – быстрей купить СВОЁ, пока есть такая возможность! Накопленные трудом и пОтом деньги, как говорится, натурально прожигали мне мою беспокойную ляжку.

Не буду рассказывать, чего я навидался за время поисков и просмотров (всего я побывал примерно в двенадцати-пятнадцати коммунальных квартирах различной степени ушатанности). В нескольких квартирах хозяева встречали потенциального покупателя в состоянии «сильно подшофе» - из таких я сваливал почти сразу и вычеркивал варианты из списка, даже если сами комнаты мне нравились (слава Всевышнему, хотя бы на это мозгов хватало). В итоге, спустя где-то три недели поисков (еще раз повторюсь, участие агента в этом процессе состояло только в смс-ках с адресом и последующими звонками с вопросами «Ну что? Как вам, может берём?»), я остановился на одном из вариантов. Решающим фактором стала малонаселенность квартиры, я бы сказал даже – микронаселенность. Фактически, мне предстояло делить жилплощадь только с одной соседкой, и это казалось верхом удачи. Я гордо заявил своему риэлтору, что нашел «то самое», и уже через несколько дней мы согласовали выход на сделку. Собственно, день сделки и был тем днем, когда я во второй (и последний раз) увидел живьем нанятого мной агента. Ну, хотя бы составление договора купли-продажи она взяла на себя, хотя у нынешнего меня к этому договору были бы определенные вопросики.

Ещё раз вернусь к тому, почему я считаю эту сделку простейшей, а заработанные «моим» риэлтором 50 тысяч рублей (по тогдашнему курсу 1350 долларов, между прочим) – в значительной мере НЕтрудовыми доходами. Я покупал 1/3 доли в квартире у единственного собственника, который тоже приобрел ее ранее по обычному договору купли-продажи. Остальными 2/3 долями владел муниципалитет, т.е. никаких отказов и прочей лабуды собирать не требовалось. Год на дворе, напомню, стоял 2014-й, а значит и нотариус был не нужен, заключался самый примитивный ДКП в простой письменной форме, прямая продажа, наличный расчет через ячейку. Навидавшись за последующие десять лет всякого на рынке недвижимости (а забегая вперед, я только для себя покупал жилье уже четыре раза и три раза продавал, и это не считая посреднического участия в других сделках), я даже не могу представить, куда уж с точки зрения сопровождения сделки может быть ещё проще.

Ну так вот, сделку мы провели буквально за пару часов в офисе банка, пересчитав мои кровно заработанные и надежно заперев их в сейфовом хранилище (в простонародье – в «ячейке»). Для полноты картины я расскажу и еще об одном косяке, который на текущий момент лично для себя я считаю принципиально неприемлемым. Хотя покупаемая комната и стоила 1.300 000 (и именно с такой суммой я расстался в тот день), в договоре был прописан ровно 1 миллион рублей и ни гривенником больше. Естественно, с помощью такой незамысловатой схемы продавец просто уклонялся от священной обязанности заплатить налог, а я по собственной безалаберности стал невольным соучастником данной аферы. Ну, со мной-то все понятно, я был натуральным развесившим уши балбесом без понимания основ юридической и налоговой грамотности. Но впоследствии прокручивая этот момент в голове, я немножко впал в ступор от того, что оба (да, их было двое – по одному с каждой стороны) риэлтора если не прямо поддерживали продавца в его стремлении немножко «налюбить» родное государство, то по крайней мере не видели в этом ничего зазорного и уверяли меня, что «всё нормально и все так делают». Со второй частью тезиса, пожалуй, соглашусь, но вот по прошествии определенного времени, я вовсе не считаю это нормальным. Впрочем, здесь возможны различные мнения, и я ни в коем случае никого не осуждаю, но сам на подобные действия при сделках в недвижимости точно не пойду и никому не рекомендую, ввиду неиллюзорности целого клубка возможных проблем впоследствии (и далеко не только с налоговиками).

Итак, промотаем на пару недель вперед. Наш договор и переход права были успешно зарегистрированы в Росреестре, довольный продавец получил из ячейки тугую котлету денег, которые еще буквально вчера были моими, а я – красивую бумажку о праве собственности ну и, конечно, натуральное жилое помещение аж в целых 11 кв. метров без балкона. Окрыленный сбывшейся мечтой, я в первые же выходные после перехода комнаты в моё единоличное владение поехал в «Икею» и накупил там сборной мебели с трудновыговариваемыми псевдошведскими названиями аж на 100 тысяч рублей.

Подведем промежуточные финансовые итоги на этот момент: 1 300 000 рублей – покупка комнаты, 50 000 рублей – риэлторские услуги, 100 000 рублей – меблировка комнаты и другие сопутствующие расходы. Итого, за первую «сбычу бетонной мечты» я выложил 1 450 000 рублей (по курсу на момент покупки - $ 39 000), и теперь мне предстояло поближе познакомиться с тем, что же я в конце концов приобрел.

Квартира, как я уже сказал, состояла из двух комнат – маленькой и большой. Счастливым (спойлер: на самом деле не очень) обладателем маленькой комнаты теперь был я, а бОльшую площадь занимала женщина усредненных лет, своими габаритами и горделивым профилем отдаленно напоминающая фрекен Бок из нашего детского мультфильма про озорного Карлсона. Я не хочу останавливаться на личности этой, скажем так, весьма неординарной дамы слишком подробно; просто отмечу, что она удивительным образом совмещала в себе неравнодушие к спиртосодержащим напиткам, невероятную разговорчивость, полное неприятие чужого мнения и маниакальную тягу к стерильной чистоте. Эта гремучая смесь, плюс природная энергичность, позволяли ей задолбать кого угодно буквально за 20 первых минут общения.

Да, примерно таким укоризненным взглядом моя со-жительница (в чисто формальном смысле 😄) и смотрела на меня после абсолютно любого неосторожного по ее мнению действия (например, шумно дышал или закрутил кран в ванной на 2 градуса левее чем нужно).

Сначала мне, как показалось, повезло, и я нашел вполне адекватную и вменяемую студентку, которая не хотела жить в общаге и готова была платить 10 тысяч рублей в месяц за 11 квадратных метров личного пространства в двухкомнатном палаццо. Назовем ее, допустим, Маша Задиванова, хотя по паспорту звали ее, конечно же, совсем не так – я точно знаю, поскольку эта хорошая (здесь без сарказма) девушка до сих пор числится у меня в друзьях в самой популярной отечественной соцсети. Мы подписали договор, я представил ее соседке, с относительно чистой совестью вручил ключи и покинул коммунальный рай, приготовившись получать свой честно заслуженный пассивный доход аж в 10 тысяч рублей ежемесячно. Я был горд собой – теперь я арендодатель, комнатовладелец!

Этот душевный подъем улетучился буквально на третий или четвертый день, когда моя комнатосъемщица позвонила мне и удрученно-разгневанным голосом прошипела в трубку: "Сид, она же нафиг сумасшедшая!!!". Дословно, именно эту фразу, я отлично помню ее драматичную интонацию даже спустя много лет. Я не стал переспрашивать, кого именно Маша подразумевает под словом «она», поскольку мы прекрасно поняли друг друга. Маша, разумеется, хотела немедленного возврата денег (ну или показательно-жестокой расправы над фрекен Бок), но я все-таки сумел уговорить ее пожить хотя бы до окончания первого расчетного периода. Маша очень нехотя согласилась, но в итоге все равно сбежала раньше, поскольку от фрекен Бок ещё как-то можно было отгородиться дверью, а вот от новой проблемы – нет. Квартиру неожиданно (для меня) атаковали клопы 🤦‍♂

Кстати, я забыл упомянуть, что в соседней «трешке» на этой же площадке жила небольшая среднеазиатская семья примерно из 17 человек. Именно из квартиры этих приятных во всех отношениях людей начали свою миграцию милые шестилапые кровососущие животные, причем ползли они не только через двери и вентиляцию, но и через окна по внешним панелям дома – наблюдал сие действо собственными глазами. «Вот же ж какая… неприятность» - подумалось мне, хотя кажется в тот момент в моих мыслях звучали немного другие слова и определения. Путем короткого совещания с фрекен Бок было принято решение травить супостатов с привлечением сторонних профессионалов в данном дурнопахнущем деле. И мои первые заработанные на поприще рантье 10 тысяч рублей были в тот же вечер спущены на дезинсекцию квартиры (естественно, не последнюю).

Задача наладить хоть какую-то окупаемость приобретенного жилища теперь усложнялась в разы – нужно было найти арендатора, которого не будет смущать не только маниакально помешанная на собственной концепции чистоты фрекен Бок, но и залетные домашние питомцы в виде клопов. Те, кто сталкивались с ними хотя бы раз, прекрасно знают, что избавиться от этих прекрасных тварей очень непросто, особенно если не выкидывать всю мебель. Хотя квартиру дважды обрабатывали отравой, но очаг заражения находился вне ее периметра, а значит повторного нашествия можно было ожидать в любой момент. Говорливая фрекен Бок любезно пояснила мне, что это происходит уже не в первый раз, и что я должен быть готов раскошеливаться на санитарные мероприятия с достаточной степенью регулярности. В очередной раз после этого разговора я вспомнил светящиеся радостью глаза предыдущего хозяина моей комнаты в момент, когда мы подписывали акт приема-передачи и я получал от него ключи. Помните анекдот про раввина, который посоветовал бедному многодетному отцу купить козу? Очевидно, когда ничего не подозревающий я покупал комнату, у продавца наконец свалилась с плеч та самая «коза»…

Знал бы я, что это лишь начало инвестиционных приключений...

Уф, рассказ получается слишком длинным, хотя я и стараюсь не зацикливаться на деталях. Пожалуй, трэш-история о том, как я нашел совершенно неприхотливого арендатора и как об этом ооочень сильно пожалел спустя недолгое время, будет в следующей статье.

А вот здесь - подборка инвест-трэша. Как люди в Тинькофф Пульсе потеряли миллионы рублей на спекуляциях:

Слезы Пульса - отборная инвест-жесть! Как НЕ НАДО инвестировать

Если мое творчество вызывает у вас симпатию, подписывайтесь. Никакой копипасты, только авторская аналитика, подкрепленная реальными сделками, и истории из собственной инвесторской жизни.

Ещё больше интересных историй и аналитики от меня можно найти в соцсети Пульс по нику Sid_the_Sloth (ссылка кликабельная).

После данного происшествия, первым делом жители бросились жаловаться в администрацию.

Однако там им пояснили, что в ванную якобы нельзя было заходить в количестве больше двух человек. И это вполне логично, так как четыре человека при всем желании не смогут одновременно справлять свои естественные надобности в один унитаз. Однако жалкие попытки оправдаться не принесли успеха, после экспертизы стало понятно, что несущие доски просто сгнили от сырости и отремонтировать туалет придется всё таки за счет администрации города.