Очень важное объявление: приглашаю в мой телеграм-канал про инвестиции, в нём уже более 16 тысяч подписчиков, присоединяйтесь!

Что ещё нужно знать? На сайтах УК считают СЧА, а на бирже цены отличаются в зависимости от рыночной конъюнктуры. Цену погашения никто точно не знает, как и то, точно ли фонды будут закрыты. УК берут комиссии за управление, при желании можно на них посмотреть, но по факту — главное цена пая на бирже и выплаты.

Выплаты указаны до налога. ⭐ — для квалов. 💼 — есть у меня в портфеле.

Рентный доход 💼

• ISIN: RU000A102N77

• Цена пая: ~100 000 ₽

• Выплат в год: 4

• Выплаты за год: 2533+2635+3722+3722=12612 (12,61%)

• Погашение: 17 декабря 2027 года

Особенности: 68 объектов недвижимости разных типов — складской, офисной и торговой. Выплаты заметно растут, за два года увеличились примерно в 1,5 раза. УК — дочка ВТБ. Последние выплаты с доходностью 14,88%.

Рентный доход 2

• ISIN: RU000A103HD7

• Цена пая: ~103 000 ₽

• Выплат в год: 4

• Выплаты за год: 3425+4065+3061+3060=13611 (13,21%)

• Погашение: 1 июля 2030 года

Особенности: 18 объектов — склады и офисы. Выплаты заметно выросли в 2024 году, но в 2025 снизились. УК — тоже дочка ВТБ.

Современный 7 (СФН Арендный бизнес 7) 💼

• ISIN: RU000A1034U7

• Цена пая: ~82 000 ₽

• Выплат в год: 4

• Выплаты за год: 2515+2754+2764+2793=10826 (13,2%)

• Погашение: 31 марта 2031

Особенности: 14 складских комплексов. Выплаты за последние 2 года выросли незначительно, около 10%. УК — дочка Сбера.

Парус ЛОГ ⭐💼

• ISIN: RU000A105328

• Цена пая: ~1116 ₽

• Выплат в год: 12

• Выплаты за год: 9,05х7+9,39х3+13,42х2=118,36 (10,6%)

• Погашение: 30 сентября 2036

Особенности: два логистических склада в МО. Кредитная нагрузка в фонде отсутствует. Было три повышения выплат, доходность по текущим 14,51%.

О Парусах. Вообще, у Паруса много фондов, они компактные, обычно по одному объекту в одном фонде. Если хочется диверсифицироваться, то есть фонд Парус МАКС, в котором сразу 6 фондов Парус. Большинство фондов с плечом, и Парус ЛОГ мне нравится тем, что кредитов в нём больше нет. Ну и да, доходность выше, чем у фондов от ВТБ, Альфы и Сбера.

Атриум 💼

• ISIN: RU000A0JRHC0

• Цена пая: ~1800 ₽

• Выплат в год: 12

• Выплаты за год: 13,51+12,51+13,51+13,58+12,63+13,71+13,86+15,79+14,46+15,28+14,19+15,08=168,11 (9,34%)

• Погашение: ? (договор с арендатором до 2030)

Особенности: торговое помещение в ТЦ Атриум в Москве площадью 1110 метров. Да, фонд маленький. Снимает помещение Л’Этуаль. Заметно, что выплаты растут, за 3 года примерно на 40–50%, что не может не радовать. Но доходность остаётся низкой, не более 10%.

Тут хочется добавить удивительное. Это один из первых ЗПИФов, который я покупал в 2022, и на данный момент прибыль более 50%, доходность 20%. Как так вышло? Да просто цена за пай выросла, видимо, кто-то видит огромный потенциал или просто недвижка на Садовом кольце дорогая. Ну и выплаты в среднем растут потихоньку. Хотя я всё равно считаю Атриум котом в мешке.

Рентал ПРО ⭐ 💼

• ISIN: RU000A108157

• Цена пая: ~975 ₽

• Выплат в год: 12

• Выплаты за год: 9,88+9,96+26,71+10+10+9,56+36,06+10,39+9,35+10,51+10,14+10,50=163 (16,71%)

• Погашение: ?

Особенности: УК активно управляет портфелем — инвестирует как в готовые объекты, так и в проекты на этапе строительства; проводит ротацию объектов с целью получения дополнительной доходности. Дополнительную прибыль также выплачивает инвесторам. В 2024 году доходность вышла 20%.

О Ренталах. Все помнят историю с ПНК Рентал? Она закончилась и грустно, и радостно. Грустно, что закончилась, но заработать дали всем инвесторам. Эта история показала, что тема с перепродажей рабочая, и теперь в фонде завёрнута не просто огромная коробка, а активное управление огромными коробками. Фонд Рентал ПРО уже выплачивал спецдивиденды по таким сделкам.

Вместо итогов

Как ни странно, лучший результат в моём портфеле показали Атриум и Парус ЛОГ — доходность по 20%. РД показывает доходность около 10%, АБ7 0%, Рентал ПРО 12%. Я продолжаю сейчас покупать только Парус ЛОГ и Рентал ПРО (остальные за последние 2 года не покупал). Именно их потенциал считаю выше всех. Атриум — очень странный, а втбшные и сберовские фонды слишком дорогие, не готов по 80–100 тысяч регулярно в них инвестировать, но если бы паи были дешевле, выбрал бы РД. И то не факт, он слабее Паруса и Рентала.

Через некоторое время постараюсь разобрать ещё несколько фондов, на которых не был раньше сфокусирован, вдруг ещё что-то интересное найду. Есть пожелания/рекомендации/собственные расчёты? Кому что из недвижки нравится?

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.

Третья организация - аудитор. Его задача - проверять первые две. Разумеется, аудитор тоже никакими правами на деньги и активы не обладает.

Чтобы провернуть какую-то хитроумную махинацию - её надо не только придумать. Все три этих организации должны ещё и как-то договориться между собой. Поэтому мошенничества с ПИФами почти нереальны.

Пайщику ПИФа при внесении денег выдают документ (в бумажном или электронном виде) - сколько он получил паёв. Пай - это доля от всех активов ПИФа. Стоимость пая постоянно меняется в зависимости от того, дорожают активы или дешевеют. Обычно УК вычисляет цену каждый рабочий день и публикует у себя на сайте. Так что вкладчики могут посчитать, сколько денег они накопили.

Самая простая, но очень действенная стратегия инвестирования заключается в том, чтобы выбрать какой-нибудь ПИФ (или несколько) и регулярно вкладывать туда деньги. Не надо знать ничего о фондовом рынке. Не надо беспокоиться о том, как распределять их деньги между акциями разных компаний - управляющие сами всё распределят. Не нужно даже думать, сколько стоит пай - в ПИФы можно вкладывать любую сумму больше какого-то небольшого минимума. Пример - получил зарплату, купил паёв на 3000 рублей, получил за них 1,5758 пая. Всё. На инвестирование потребуется несколько минут один-два раза в месяц. Никаких знаний не надо.

Также не нужно отслеживать цены, пытаясь покупать когда подешевеет и продавать когда подорожает. Вот пост, в котором пикабушник @sngisback объясняет, почему просто регулярное инвестирование на долгом сроке обычно превосходит инвестирование с попытками выбрать удачные моменты, покупая дешевле и продавая дороже:
https://pikabu.ru/story/neukosnitelnyiy_stepan_ili_samaya_prostaya_no_yeffektivnaya_investitsionnaya_strategiya_12441740

Есть и свои минусы, конечно. Во-первых, управляющие ПИФом профессионалы получают зарплату. Хорошую зарплату - профессионалы фондового рынка не будут работать за копейки. Эти деньги вычитаются из стоимости паёв. Поскольку денег у ПИФов обычно много - расходы на зарплату перекрываются ростом стоимости акций и дивидендами от них. Но всё же это расходы. Во-вторых, дивидендов большинство ПИФов не платят. Все дивиденды, если они есть, обычно прибавляются к стоимости пая. (Вроде бы в последнее время появились ПИФы с выплатой периодического дохода, но лично я с ними не работал и знаю о них мало). Поэтому реализовать идею "накуплю паёв и буду жить на проценты" с ПИФами будет сложно. Чтобы получить деньги - паи ПИФов, скорее всего, придётся продать. В-третьих, управляющие ПИФами не могут спекулировать - у них для этого слишком много денег. Если они вдруг решат продать сразу много акций - это собьёт цену, за счёт чего сам же ПИФ и получит убыток. ПИФ вынужден покупать что-то редко и понемногу, а потом держать долго. Так что теоретически мелкий спекулянт способен обогнать ПИФ по доходности. Вкладчик тоже не может спекулировать паями ПИФов - это просто невыгодно. Продать паи можно в любой момент. Но комиссии и налоги для ПИФов подбираются таким образом, чтобы стимулировать вкладчиков держать паи долго, годами. Продавать паи сразу после покупки просто убыточно.

Но, несмотря на минусы, схема прекрасно работает. Я опробовал это на себе. Где-то до 2008 года я копил на квартиру, вкладывая в ПИФы. Потом сложил свои деньги с деньгами жены - и квартира была куплена. В 2008 году начался мировой финансовый кризис, а потом ещё и война между Грузией и Южной Осетией. На Россию в очередной раз наложили какие-то там санкции. Рынок акций серьёзно просел. Как раз в этот момент, на очень большом спаде, мне и пришлось выводить свои средства из ПИФов. Но, несмотря на значительное падение рынка, я ничего не потерял и даже немного заработал - сейчас правда не помню сколько. Так что если вы совершенно не желаете ни в чём разбираться, но хотите инвестировать - выбирайте себе ПИФ и инвестируйте на здоровье.

Паи ПИФов обычно можно купить разными способами. Самое быстрое - через банковские приложения вашего банка или "личные кабинеты" на сайтах. Например, через приложение или сайт Сбер (Сбербанк). Так что даже ходить никуда не придётся. Но при желании можно зайти в отделение банка или даже в офис управляющей компании и купить паи там.

Единственное, с чем придётся разобраться - какой ПИФ выбрать. Они бывают разные. Чаще всего встречаются ПИФы акций, ПИФы денежного рынка и ПИФы недвижимости. ПИФы денежного рынка - это аналог банковского вклада. Они вкладывают деньги в облигации, которые по своему действию похожи на банковский депозит, и в сами банковские депозиты. ПИФы акций вкладывают деньги в акции, ПИФы недвижимости - в недвижимость. Есть ещё смешанные, которые вкладывают часть денег в одно, а часть - в другое (обычно в акции и в облигации). Какой выбрать - зависит от того, на какой срок вы готовы вложить деньги и чего хотите достичь. Если деньги могут срочно понадобиться - значит, вкладывайте в ПИФы денежного рынка. Там доход небольшой, но практически гарантированный и стабильный. Если вы готовы копить долго, годами - выбирайте ПИФы акций. Они часто могут оказаться в убытке. Но на долгом сроке (несколько лет) чаще всего они не только компенсируют все убытки, но и обгоняют по прибыльности ПИФы денежного рынка. Причём часто обгоняют очень значительно. ПИФы недвижимости могут пригодиться, если вы хотите накопить на квартиру или какую-то другую недвижимость.

Из фондов акций я бы порекомендовал индексные ПИФы. Это ПИФы, в которых акции покупаются на основе какого-то биржевого индекса. У них ниже стоимость управления, потому что управляющему почти ничего не надо анализировать и выбирать - за него всё делает составляющая индекс биржа. Если вы не знаете, что такое биржевые индексы - можно не разбираться. Просто спросите у консультанта в банке "какие у вас есть индексные ПИФы акций" - вам расскажут.

Инвестировать в ПИФЫ можно без каких-либо программ. Но программа StockNote может сделать процесс интереснее и удобнее. Если заносить в неё данные о купленных паях и о текущих ценах на них - программа сможет показать текущую прибыль по каждой покупке. А также общую прибыль, которую можно получить, продав все паи по текущей цене. От УК можно узнать обычно только стоимость пая и сколько у вас есть паёв. Чтобы посчитать прибыль - придётся куда-то записывать все покупки, а потом долго сидеть с калькулятором. Не думаю, что кому-то захочется это делать вручную.

В следующих постах думаю немного отвлечься от скучноватой финансовой грамотности. И рассказать почти детективную истории из жизни, участником которой я когда-то был. Про заработок сотен тысяч на спекуляциях и кражу десятков миллионов, за которую пойманному вору ничего не сделали.

❗️Важная особенность сделок в фонде «Рентал ПРО» заключается в том, что замена объектов происходит без перерыва в поступлении дохода. Для акционеров это максимально удобный, доходный и просчитываемый вариант, который позволяет регулярно получать денежный поток, вне зависимости от частоты новых сделок с индустриальной недвижимостью.

💼 Менеджмент «А класс капитал» подтвердил, что уже достигнута договоренность о приобретении двух зданий на средства, полученные от продажи ЦОДа, что свидетельствует о высокой эффективности работы команды УК. Ещё раз напомню, что данные объекты приобретаются на этапе строительства, что обеспечивает инвесторам более высокую доходность, чем при покупке уже готового объекта – об этом мы с вами рассуждали ещё в мае, на этапе знакомства с фондом перед IPO.

Пока рынок жилой недвижимости лихорадит, после июльской отмены льготной ипотеки, на рынке индустриальной недвижимости наблюдается ажиотажный спрос. При этом примечательно, что в регионах этот спрос даже выше, чем в Московской области, которая всегда традиционно задавала тренд.

Увеличение спроса ведет к дефициту свободных площадей, что в сочетании с повышением ключевой ставки и ростом стоимости строительства новых объектов неизбежно влечёт за собой дальнейший рост арендной платы. Вот такой вот любопытный и перспективный замкнутый круг у нас получается.

💻 Ну и ещё одним драйвером в истории с «Рентал ПРО» является тот факт, что львиная доля сделок на рынке коммерческой недвижимости приходится на сектор электронной торговли. То, что маркетплейсы развиваются бешеными темпами, вы прекрасно знаете, и их дальнейшая агрессивная региональная экспансия неминуемо потребует увеличения числа складских помещений. Вот вам и спрос!

👉 Поэтому подытожу – «Рентал ПРО» (RU000A108157) остаётся весьма интересным и надёжным инвестиционным инструментом, учитывая текущую благоприятную конъюнктуру рынка индустриальной недвижимости и то, что инвесторы получают доход ежемесячно.

Сейчас бумаги по-прежнему торгуются чуть выше цены размещения, что дает возможность прикупить их в свой портфель, если вы квалифицированный инвестор. Ну а если вы до сих пор не квал - самое время задуматься о получении этого статуса, пока ЦБ не ужесточил требования (хотя грозится уже давно).

❤️ Ставьте лайк под этим постом, если вы дочитали его до конца и для вас он оказался действительно полезным и интересным.

© Инвестируй или проиграешь