Поведаю свою историю. В 2008 году моя семья получила квартиру как очередники. Квартира находилась в новом районе на тот момент районе, естественно ни поликлиники, ни школы,ни магазинов не было. Переезжать мне не было резонна, так как впереди были выпускные экзамены в школе. Решили что пропишемся в новой квартире, я и моя. А жить будем в старой. А чтобы не пустовала, приняли решение искать арендаторов. Деньги то не лишние. Обращались в различные риэлторские агентства. Нашли агентство. Они посмотрели квартиру, сфотографировали, подали объявление. Стали ждать.И вот звонок. Семья, муж, жена двое детей, дочь 20 лет, сын старше меня на месяц. Жили они в однушке, недалеко. Поехали значить смотреть квартиру, понравилась.А чего не понравится, ведь новая. Подписали договор. Сошлись на том, что 60.000 нам, 60.000 агентству. Договор подписали непосредственно в квартире. А на тот момент, дом ещё был толком подключен к электроснабжению. Ну стали жить, обживаться. А потом началось, сначала дверной косяк сломали, занося аквариум. Потом звонят, говорят "нас обокрали", украли ноутбук и телефон.Вызвали собаку, след не нашла. Говорят воры посыпали след чем-то. Мой брат юрист, говорил по этому поводу уловка, им ещё надо было кое какую мебель купить.Договорились, что будут меньше платить за аренду.Проходит ещё какое то время, говорят снова их ограбили. А глава семьи как-то, в разговоре обмолвился "а про пишите меня".Моя спрашивает, " в качестве кого? Он замолчал.Снова продолжили жить. Но все равно, что-то да случалось. То муж дочери будет жить, тот ещё что нибудь. И жили так, до 2015 года. Пока не решили продать квартиру, с целью выложить деньги от продажи в дом.

Я сдал квартиру окуупасам, два месяца платили, потом перестали. Ниже история: Это долгая история о том, как я заселил квартирантов, не проверив их подноготную, а потом героически превозмогал геморрой, который сам себе и создал. В апреле месяце я заселил в свою квартиру семью из двух взрослых и двух детей. Семья русская, с местной пропиской, детям 3 года и 9 лет. Как и все арендодатели, я просил залог в размере одного месяца. Арендаторы попросили снизить залог с 35 тыс до 20, я пошел на встречу.

Когда мы с женой заселяли их, ещё сошлись во мнении, что немного мутноватые личности, далее дословная цитата: "мутноватые и мутноватые, если что, просто выселим их" (спойлер: не просто). Проблемы начались уже с получением залога, залог мне пришлось выпрашивать с них 3 недели (то зп задержали, то ещё что). Потом начались задержки в оплатах с офигенными историями (я перевела не тому Андрею оплату за квартиру, а он недоступен, мы уехали на похороны, тут нет связи). Худо-бедно 3 месяца арендаторы платили с задержками в неделю - две.

В конце июля мне позвонили с управляющей компании и спросили: почему, собственно, я не оплачиваю коммунальные платежи (должны были оплачивать квартиранты, тут, конечно, я молодец и не проконтролировал своевременно этот момент). На этот вопрос квартиранты ответили, что они все оплатили, но предоставить квитанцию не могут, так они закрыли счёт в банке и теперь выписку получить проблематично, попросили подождать недельку. (Естественно, спустя неделю они ничего не предоставили).

Далее по истечении недели ко мне обратилась соседка по лестничной клетке (далее цитата): Вы сдаете квартиру семье с очень низкой социальной культурой. Женщина (Ирина кажется), все время курит на площадке балкона, бычки видно с как выходишь с лифта, везде валяются. Но самое печальное, это мусор от них: семья выкидывает в мусоропровод так, что все разбросано вокруг, (семечки, снэки и т.д. и ладно бы раз-два такое происходило. ну это всегда теперь, регулярный "срач" на этаже и запах соответственный.) Они не пытаются за собой убирать. Это сильно меня печалит, тк, на этаже хоть и есть другие соседи, кто-то снимает, а часть как мы живут, так у нас никто не делает. Простите что пишу вот так. (я уж не знаю как они в квартире живут, но думаю, что картина такая же). Прошу поговорить с ними, и принять меры.

В этот момент было принято решение их «просто выселить».

В тот же день (6 го августа) написал квартирантам, чтобы они съезжали, на выезд у них 10 дней. Если съедут через 10 дней, верну залог (если с квартирой все ок) и верну оплату за пол месяца.

На что они согласились.

14 августа они написали, что у них не получается, они уже нашли квартиру, заказали газель и съедут они 28го августа. 28го августа они не съехали, мотивировав тем, что та квартира вот вот освободится, там ещё не выехали прошлые квартиранты, у них какая-то там накладка.

28го числа мне наконец то скинули чек об оплате коммуналки на 11тыс рублей. Обратившись в УК, мне подтвердили платеж на 11 рублей (не тысяч), тут то моё терпение наконец то и лопнуло. Я пригласил квартирантку в бухгалтерию УК для разбора полетов. Послушали с бухгалтером интересные истории про банковские ошибки. Появился новый срок: съедем через 4 дня, вот уже 100%. Вышли с УК, и я заставил её при мне по громкой связи звонить новому арендодателю, чтобы я услышал договоренности, когда они уже съедут. Арендодатель трубку не взял, но я сфоткал номер куда она звонила (хотел предупредить, кого они хотят заселять к себе, как только они съедут). Через 2 дня я спалил этот номер телефона в базе данных своего цифрового домофона, это была то ли теща, то ли крестная.

Далее начинается самый экшн. Я позвонил участковому, чтобы он мне помог их выселить. На что получил ответ: гражданско-правовые отношения, подавайте в суд, я выселением не занимаюсь. Но услышав всю историю, согласился помочь. Говорит приду по форме, вдруг испугается. 4го сентября мы с ним пришли вручать ей уведомление о выселении, чтобы 8го она выехала. Уведомление вручил, получил клятвенное обещание съехать 8го сентября. 8го сентября отключил домофон и интернет, у провайдера мне подсказали, что интернет позавчера был оплачен на месяц вперед. После отключения получил сообщение от квартирантов «ах так, решил мело пакостить, значит мы съезжать никуда не будем». Пошел в свою квартиру на разбор полётов. Позвал с собой пару свидетелей, вызвал уже наряд полиции ввиду того, что меня не допускают в моё жилище. Приехала полиция, приняла от меня заявление (по которому я через полтора месяца получил отказ в возбуждении дела) и уехала.

Я обратился к двум разным юристам за консультацией. Оба мне обрисовали примерно следующий план действий. Подаем в суд и выселяем, это займет около 6-7 месяцев, данный срок складывается из следующих составляющих:

1) ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Согласно данного пункта в суд я могу подать только спустя 2 месяца после приостановки платежей (правда здорово?).

2) Суд около 2-х месяцев (так как там двое малолетних детей, суд в 90% случаев даёт им отсрочку до наступления теплого времени года).

3) Выселение приставами 2-3 месяца.

4) Пробив их по базам, выяснил, что они неплатежеспособные, у мужчины уголовка по тяжким телесным повреждениям в 2005 году.

Прикинув расходы на адвоката, потерю арендных платежей, коммуналку, то что квартиру мне укатают в 0 за это время. Я, для себя, вариант решения вопроса через суд отмёл ввиду его бесперспективности.

Я рассмотрел пару вариантов решения данного вопроса другими методами.

1) Отключение электричества;

2) Подселение к ним других арендаторов (ЧОП);

Начал с первого варианта: обратившись в УК написал заявление на отключение моей квартиры от электроэнергии «с целью проведения ремонтных работ», поговорил с директором управляющей компании, объяснил ситуацию, получил добро и электрика в придачу. Квартиранты вышли при отключении электроэнергии и начали угрожать всякими карами. Пошли к директору УК, стали говорить, что их малолетних детей лишают электроэнергии и УК роняя тапки побежало и восстановило электроснабжение. Вооружившись кусачками, я лично вырезал счетчик электроэнергии, в УК сдал счетчик на хранение, написал, чтобы никаких работ вне границ балансовой принадлежности УК их специалистами не проводилось. Квартиранты, повторно обратившись в УК получили дулю, позвонили в полицию и написали заявление о краже счетчика электроэнергии. Мне поступил звонок из полиции с целью дачи пояснений, я указал, что счетчик является моей собственностью и был снят мною лично.

Вечером того же дня мне написали соседи, что кто-то ковыряется в щитке. Прибыв туда через 10 минут, застал электрика с авито, который осуществлял подключение без счетчика. Поснимал их немного на видео, сказал электрику, что это штраф 15тыс за незаконное подключение без приборов учёта, электрик немного побледнел и вернул всё как было. Квартирант испарился.

Вечером по камерам в подъезде увидел, что в 23:00 квартиранты с детьми и парой сумок вышли из подъезда. Вызвав сменщика замков и показав документы на квартиру, получил новые замки и новые ключи. Арендаторов на следующее утро ждал неприятный сюрприз.

На следующее утро мне поступил звонок из полиции с просьбой прибыть и дать пояснения, на меня написали заявление о самоуправстве. Сходил в полицию, дал пояснения, что вот я дал уведомление, что требую съехать 10го сентября, 10го сентября вечером пришел, квартира пустая, сменил замки, больше ничего не знаю.

В тот же день мне позвонил мой сменщик замков и предупредил, что мои квартиранты звонят по всем взломщикам и придумывают разные интересные истории, почему им надо открыть квартиру без документов на неё. Я обзвонил кого смог по объявлениям и предупредил, что вскрытие замков по данному адресу приведет к уголовке. Вечером того же дня получил длинное письмо (как я понял, написанное с привлечением юриста), что арендаторы требуют обеспечить им доступ в квартиру. Я написал, что считаю договор расторгнутым, вызывайте грузчиков, забирайте свои вещи, в квартиру вы допущены не будете. Далее было затишье на пару дней. Тут я почему-то решил, что они всё-таки нашли, кто вскроет мою квартиру, пошел на всякий пожарный к третьему адвокату (тут уже я с ним обсуждал варианты выселения, чтобы ко мне не прилипла уголовка). Он посмотрел все переписки, документы, сказал езжай домой, если они там, то вызывай полицию и им будет крайне плохо. Если их там нет, вызывай грузчиков, пару свидетелей, делайте видео и вывозите вещи на склад.

Придя в квартиру, понял, что они не нашли дурака, который вскроет им квартиру без документов (или мой прозвон помог). Позвал пару друзей, вызвал грузчиков и вывезли вещи на склад. Арендаторам написал извещение, что их вещи расположены по такому-то адресу, могут забрать.

Через 2-3 дня получил сообщение от директора склада, что они пришли с полицией и занимаются описью имущества. Еще через пару дней мне поступил звонок из полиции, с просьбой прибыть и дать пояснения по заявлению, поданному по краже (якобы при переезде пропало два золотых кольца с бриллиантами, 350тыр наличности и игрушечная машинка за 40тыс). Пришел в полицию (без адвоката, о чем сейчас немного сожалею), дал пояснения, предоставил видеозаписи, опись вывозимого имущества и контакты свидетелей. В полиции мне сказали, что это «баранка» (бесперспективное дело) и никто возбуждать дело не будет из-за такой ерунды. Однако через 3 недели мне позвонили и сообщили о возбуждении дела в отношении неустановленных лиц, ждать, когда вызовут меня и моих свидетелей для дачи показаний. (это было уже в конце ноября). На сегодняшний день дело подвисло, ни меня, ни моих свидетелей в полицию не вызывали.

Какие я сделал выводы из данной ситуации:

1) Аренда недвижимости сопряжена с определенными рисками. Ввиду низкой доходности вложений в квартиру, дело это, мягко говоря – неблагодарное. Тут должна быть выдержка по сравнению с вложениями, например в ценные бумаги. Я сравнивал доходность, ценные бумаги чутка выгоднее на сегодняшний день (но тут надо учитывать, что недвижимость разогнана нерыночными методами, а ценные бумаги сегодня супердешевы).

2) Если всё-таки сдавать недвижимость, то:

a. Не отдавать оба ключа от входной двери. В идеале ставить электронные замки.

b. грамотно составлять договор, а не качать его из интернета (хотя пункты договора, противоречащие гражданскому кодексу ничтожны, поэтому какой бы не был договор, арендатор может спокойно не платить Вам пару месяцев, потом пару месяцев с Вами судиться, и потом пару месяцев его будут выселять приставы, и от этого нет никакой защиты).

c. пробивать арендаторов на долги, уголовки, микрозаймы, ставки на спорт (есть боты в телеге, сайт фссп).

d. доверять чуйке: не нравится арендатор с первого взгляда, сразу отказ.