Аванс

Всем привет. Прошу прощения у своих 3500 подписчиков, что редко выкладываю посты. При таком количестве чувствуется некая ответственность. Они обязательно будут и дальше! Продолжаем тему.
На Пикабу периодически появляются истории про покупку квартир, и где-то в комментариях люди обсуждали внесение аванса, хочу Вам рассказать свое видение этой темы.

Недавно с клиенткой покупали квартиру. Нашли подходящую, продавалась через крупное агентство. Уже был негативный опыт с этим агентством, но не будем же судить компанию по одному "специалисту".
Согласовали детали, нас пригласили в офис на юге города (действия происходят в СПб). Приехали к открытию, ждали полчаса, пока "Менеджер с ключами подойдёт". Зашли, ждем, пока готовят договор (сделать заранее же не судьба). И тут агент задаёт мне вопрос, с какого я агентства. Я объясняю, что я частный агент. Она смотрит на меня, как на единорога и спрашивает: "А как же Вы авансы то принимаете?". Объясняю, что я их не принимаю, принимают мои клиенты по предварительному договору. Она мне пытается прочитать лекцию, что это плохо, агентство - надежность, а физ.лицо может потом не отдавать деньги! Не вступаю в полемику, тут уже и договор принесли готовый.
Дают на ознакомление договор с агентством. Читаю, более-менее неплохой, но много лишних пунктов, которые к нам не относятся. Они же не готовят договор под каждого индивидуально, он у них "Стандартный".
Договор должен быть подписан покупателем и старшим менеджером агентства, по доверенности (!).
Прошу доверенность на этого "Старшего менеджера" и её паспорт. Тут мне первый раз "Фыркнули". Мол, доверенность дома, держите паспорт. Хотите - я схожу домой, но будете ждать еще минут 30-40 (зачем доверенность хранить дома?). Я говорю, что мы не торопимся. Фыркают второй раз, куда-то уходят. Следом приносят соглашение на передачу "ценного пакета" (не аванса или задатка за квартиру, а именно ценного пакета), где этот ценный пакет, от лица агентства, принимает уже другой человек, по другой доверенности. Так же прошу позвать этого человека, его доверенность и паспорт. Тут, старший менеджер, скрипя зубами, говорит мне: "Раз Вы так дотошны, езжайте в главный офис, там все и смотрите, и там же в кассу деньги и вносите".
Тут у меня немного припекло. Организация встречи на высшем уровне. Зачем нас надо было тащить в этот офис, почему встречу нельзя назначить в главном офисе? Чтоб ближе к дому было? Не смог не съязвить на тему "Агентство - надежность". Пришлось по пробкам тащиться в центр. Квартира то нравится, нужно ехать..

Так к чему это всё? "Специалисты с 30 летним стажем" настаивают на том, чтобы так называемый аванс в виде «ценного пакета», принимало агентство недвижимости, считают это надежнее. Так ли это?
Возьмем агентство, ООО с уставным капиталом 10 тысяч. Вы вносите в него 30, 50, порой 100 и более тысяч рублей. Естественно, для многих клиентов пылью в глаза является офис агентства, куча рекламы банков, жилых комплексов. Крутые связи значит. А на деле? Что может быть за кулисами этого пафоса? У агентства, с которого я начинал, был офис в центре города, на канале Грибоедова, 3 минуты пешком от метро Невский проспект. Аренда стоила 250 тысяч. Руководитель агентства, не справляясь с арендой, отдал большую часть офиса под "коворкинг", чтобы свести концы с концами, зато офис, центр города! А рекламные буклеты разносят менеджеры банков и застройщиков, как Вам рекламу в почтовый ящик. Этот же пафосный офис не говорит о том, что Вам не придётся писать претензии, обращаться в суд за возмещением средств. Естественно, суд будет на вашей стороне. Но сколько времени это займет? Был случай, когда приходилось упорно и долго ругаться, чтобы вернули аванс.

Самый важный момент: агентство недвижимости не имеет права принимать за чужой объект денежные средства. Только по доверенности, которые никто не делает. То, что у них заключен "Агентский договор", не позволяет делать этого. Договор с продавцом Вам никогда не покажут, даже если он есть. Знаю случаи, когда люди вносили в агентство деньги, а квартира уже нашла своего покупателя через другое агентство (так бывает, когда собственник работает с несколькими агентствами). И хапнуть геморроя можно и с "Крупным и надежным агентством".
Ещё один частый момент: агентства "выдергивают" комиссию до сделки, чтобы его не кинул продавец, и требуют с Вас аванс дважды. Как это выглядит: Вы выбрали жильё, внесли в агентство, допустим, 50 тысяч. Либо сразу, либо перед сделкой Вас ставят перед фактом, что нужно довнести ещё, например, 80 тысяч в агентство в день сделки, поскольку у них общая комиссия 130. В таких случаях я настаиваю, чтобы нам давали не "бумажки" от агентства, а собственник писал нам расписку, что часть средств была им получена до подписания договора купли-продажи. Это страхует Вас от того, что он знает о сумме комиссии, и Вы исключаете для себя третье лицо из денежного оборота.

Лично я считаю, что офисы у агентств вторички - абсолютно лишние понты, у меня его нет, и хвастаться я им не могу. Людям намного комфортнее, когда я приезжаю в удобное им место, и везде есть кафе/банки, где можно провести встречу. Аванс/задаток гораздо удобнее принимать на объекте.

Если у Вас сделка будет заключаться в простой письменной форме, Вы можете составить предварительный договор купли-продажи, встретиться на объекте, ещё раз его посмотреть, сделать внутреннее решение о покупке, и подписать договор. Плюсов масса: повторный просмотр, Вы договариваетесь с ПРОДАВЦОМ квартиры и заключаете с ним договор, где прописана цена, сроки передачи квартиры, условия взаиморасчётов. То есть - перед внесением денег, Вы обсудили важные вопросы и закрепили договоренности на бумаге, обсудили все пункты договора. Самое главное - можно заставить продавца по суду, если он подписал предварительный договор купли-продажи, заключить основной договор.
Если сделка должна быть в нотариальной форме, то все сопутствующие документы (Предварительный договор, доп.соглашения) должны заключаться так же в нотариальной форме, поэтому заключать предварительный договор - не совсем корректно. Можно, делают, но тогда понудить через суд к заключению Основного договора Вы не сможете, из-за несоблюдения формы предварительного договора. Правильнее делать соглашение об авансе/задатке, либо у нотариуса заключать предварительный договор (Так почти никто не делает, поскольку лишнее расходы).
Если же вносите аванс в агентство недвижимости (Это частая практика по всей России, и этого сложно избежать, если квартира нравится), настаивайте на том, чтобы Вам выслали договор с агентством заранее, чтобы Вы могли его почитать в спокойной обстановке. Если же отказали, то читайте его вдумчиво перед подписанием! Абсолютно без разницы, торопится ли агент, подгоняет или говорит коронную фразу "Да он у нас стандартный". Вы знаете их стандарты? Может они стандартно всех разводят? Если видите доверенность - требуйте её, изучайте, есть ли полномочия у доверенного лица на совершение тех или иных действий, есть ли полномочия на получение денежных средств. Просите документы, подтверждающие регистрацию юридического лица.

Аванс / Задаток / Обеспечительный платеж простым языком.
Аванс - денежная сумма, которую Вы вносите за объект, подтверждая свои намерения о покупке. Возвращается в любом случае, даже если в договоре прописано что-то вроде "Не возвращается, если покупатель отказался". Вранье, и этот пункт противоречит ГК РФ. Такими формулировками продавцы пугают покупателей, мол, вы же сами подписали документ, что ещё хотите? При такой формулировке, продавец и не подписывается на то, что в случае своего отказа должен Вам вернуть деньги в двойном размере, и вас пугает. Однобоко получается. Хочет гарантий - пусть принимает Задаток.
Задаток - всё тоже самое, но если отказывается покупатель, денежная сумма остаётся у продавца. Если отказывается продавец, то он должен вернуть её в двойном размере. При составлении договора с Задатком, рекомендую указать, что "Стороны ознакомлены со ст.380, ст. 381 ГК РФ", цитировать текст ГК в договор необязательно.
Обеспечительный платеж - крайне редко встречается. Нечто среднее, между авансом и задатком. Возвращается полностью, если договором не предусмотрено иное, например, частичный возврат, или же он остаётся у продавца полностью. Так же из него могут быть удержаны расходы, которые понёс Продавец, но они должны быть прописаны в договоре и обоснованы, что они связаны с выполнением обязательств по договору.

Самое главное, читайте всё, что подписываете!
Посты о недвижимости в моем профиле на Пикабу

P.s. Спасибо тем, кто переживал за котейку! Спасли! Долго ездили на капельницы, но вытащили. Был день, когда лейкоциты упали до 1, но лечение помогло, вовремя сменили клинику. Оправился и снова не даёт спать по утрам !)