Продолжаем наш разговор о купле-продаже недвижимости! Определились с квартирой, собрали документы? Отлично! Следующий шаг – предварительный договор. Это важный этап, который защитит ваши интересы и станет страховкой от неожиданностей. Разбираем всё по полочкам.

Зачем нужен предварительный договор?

Это соглашение, в котором продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи. Он фиксирует ключевые условия: цену, сроки, порядок расчётов. Без него сделка может сорваться в любой момент.

Что должно быть в предварительном договоре?
⦁ Предмет договора: Подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
⦁ Цена: Стоимость квартиры, без сюрпризов.
⦁ Срок заключения основного договора: Дата, до которой вы должны подписать основной договор.
⦁ Порядок расчётов: Как будете платить (нал, безнал), как передавать деньги. Здесь же указывается аванс или задаток.
⦁ Ответственность сторон: Что будет, если кто-то нарушит условия.
⦁ Реквизиты сторон: Данные продавца и покупателя.

Аванс или задаток? В чём подвох?

Вот тут многие путаются. Разница ОГРОМНАЯ:
⦁ Аванс: Часть суммы, подтверждающая намерение купить. Если сделка срывается, аванс возвращается. Это просто предоплата.
⦁ Задаток: Тоже часть суммы, но с "зубами". Если покупатель передумал – задаток остаётся у продавца. Если продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Что выбрать? Зависит от уровня доверия. Задаток – надёжнее, аванс – проще.

В заключение: Предварительный договор – ВАЖНЫЙ документ. Внимательно изучите его, проконсультируйтесь с юристом, и только потом подписывайте. Это залог успешной сделки! А вы заключали предварительный договор? Делитесь опытом в комментариях!

Недавно снова пересекся и пообщался со своим старым приятелем Антоном, который пошел на довольно серьезную авантюру, и продал свое единственное жилье (двухкомнатную квартиру), ради постройки большого частного дома в двух этажах, на более чем 200 квадратных метров.

Как я уже и рассказывал ранее, план Антона был - на деньги от продажи квартиры, за сезон выстроить двухэтажный дом (с привлечением сельской ипотеки), отделать минимально необходимые помещения, и переехать в дом до нового 2025 года, со своей семьей, а также с родителями супруги (всего 6 человек). Затем продать квартиру родителей супруги, погасить сельскую ипотеку, а остальные средства пустить на окончательную отделку дома, мебель, технику и тому подобное.

План, конечно, немного авантюрный и рискованный, но при планируемом бюджете в 18 миллионов рублей (свою двушку продали за 8, трешку родителей надеялись продать за 10), вполне реализуемый.

Однако, получилось увы не по плану. Сделали проект, нашли застройщика (по рекомендации!!!), отдали ему на строительство 3,5 миллиона и всё...

Ну как всё, застройщик начал строить, но уже на этапе строительства фундамента начал проводить работы весьма посредственно. Кроме того, уже на этом этапе, потребовалось дополнительные 700 тысяч рублей.

В общем, стройку пришлось экстренно остановить, к какому то компромиссу с застройщику придти не удалось, а возвращать денежные средства он желанием не горел. Банку на ситуацию все равно, потому что кредитные средства привлечь ещё не успели. Эскроу счета в ИЖС на тот момент ещё не ввели.

Пришлось идти в суд.

Нанятый адвокат пообещал потенциальные х3 от отданных застройщику 3,5 миллионов рублей.

Судебные тяжбы дело далеко не быстрое, и более чем за пол года,  практически ничего не сдвинулось с места. Было несколько заседаний Начальный энтузиазм Антона, похоже, угасает...

Пока прошло только несколько заседаний и остановились на том, что застройщик запросил проведение судебной экспертизы.

Экспертиза пока не проведена, но застройщик дважды выходил с предложением мирового соглашения. Первый раз предложил вернуть 3,2 миллиона, в рассрочку на пол года-год (отдано застройщику 3,5!!!).

Второй раз, застройщик снизошёл до возврата всех 3,5 миллиона.

Поскольку деньги на счету застройщика итак арестованы, рассудили, что соглашаться смысла нет.

Не говоря уже о том, что цены на строительство жилья, за это время, отнюдь, не уменьшились.

Пока судятся дальше. А Антон вместо своей благоустроенной квартиры ютится у тещи.

До сих пор не знаю, можно ли вынести из этой истории какую-то мораль, но я пока думаю так:

- если ввязываешься в такую авантюру, то надо впрягаться полностью, контролировать каждый шаг, дневать и ночевать на стройке, никому не доверять и все проверять.

- нанимать компетентных людей на отдельные виды работ, и расплачиваться по мере выполнения этих самых работ.

С интересом жду развития ситуации. Очень конечно желаю, чтобы все разрешилось как-то приемлемым образом, но терзают сильные сомнения.

Если интересно, чем кончится дело, буду информировать и вас по мере развития ситуации. 👍

25.01.2025 Станислав Райт — Русский Инвестор