Как продать свою часть домовладения?
Вопрос к уважаемым юристам!
У меня в собственности есть 6/8 домовладения и ½ земельного участка, на котором стоит это домовладение. Остальная часть домовладения распределена между моим братом и сестрой, у них по 1/8 домовладения и по ¼ земельного участка. Мы уже много лет не можем продать дом, потому что брата не устраивает сумма за его долю и он отказывается продавать. В результате дом разваливается и сильно потерял в цене. Я твёрдо решила продавать свою часть, а как уговорить их продать, даже не знаю. Ведь дом не разделён фактически и я даже не представляю как это возможно отделить от туда каждому по 1/8. Замечу, что это домовладение не является их основным жильём.
Вопрос:
1. Как мне продать свою часть?
2. Отделят ли им их части по 1/8, если на каждого не приходится даже по целой комнате. Общая площадь дома 72 кв.м, жилая 43 кв.м, там большая кухня и коридор?
3. Есть ли у меня законная возможность принудить их через суд продать их части, по цене которую определит суд, так как у каждого из них минимальная часть?
4. Что в данной ситуации посоветуют мне уважаемые юристы?
P.S. : После смерти моего отца дом разделился на мою маму, ей досталось 5/8 дома и ¼ земли и на трёх детей, включая меня, нам досталось по 1/8 дома и по ¼ земли. Так как мои брат и сестра отказались досматривать маму, её досматривала я, поэтому мама и переписала на меня свою часть.
Ещё один вопрос? Почему земля делилась на всех наследников одинаково? Разве у мамы не было права, как и на дом на большую часть земли?
1. Если собираетесь продавать свою долю в праве общей собственности, то Вам необходимо предварительно известить об этом в письменной форме иных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.
Если остальные собственники не приобретут продаваемую долю в течение месяца, Вы будете вправе продать свою долю любому лицу. Если все остальные собственники в письменной форме откажутся от покупки продаваемой доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее названного срока (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
2. Выделить в натуре имущества больше, чем выделяющемуся собственнику полагается в соответствии с принадлежащей ему долей возможно, но, скорее всего, здесь принадлежащие Вашим брату и сестре доли в натуре выделены не будут, если вы говорите об этом, поскольку выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле (пункт 6 Постановление Пленума ВС РФ от 10.06.1980), однако выделяемое в качестве жилого помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым к таковому, а поскольку в данном случае выделялись бы отдельные комнаты, то пришлось бы потратить круглую сумму на их перепланировку с целью привести их в соответствие с этими требованиями, на что Ваши родственники вряд ли пошли бы, раз данные комнаты не используют. К тому же суды при вынесении такого рода решений учитывают фактически сложившийся порядок пользования имуществом, что так же обуславливает небольшую вероятность подобного исхода.
3. Можно попробовать в принудительном порядке прекратить право собственности брата и сестры на их доли в праве на жилое помещение и земельный участок на основании положений пункта 4 статьи 252 ГК РФ со ссылкой на Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О, которое подтвердило конституционность такого толкования названной нормы.
В принципе, это сделать реально, если они фактически практически не пользуются данным имуществом, однако на это нужны время и, что важнее, деньги, поскольку в случае удовлетворения исковых требований потребуется выплатить брату компенсацию, размер которой, вероятно, будет пропорционален рыночной стоимости его доли в праве на названное имущество.
4. Если вы хотите продать и получить с этого максимальную прибыль, то, думаю, лучшим вариантом, если отсутствует возможность договориться по-хорошему, было бы приобрести право собственности на дом и земельный участок в полном объеме (потенциального покупателя едва ли обрадует тот факт, что он приобретает не все названное имущество, а только определенную долю в праве на него) и, если есть такая возможность и необходимость, произвести хотя бы косметический ремонт.
А до того обратиться за консультацией к юристу с подробным изложением всех обстоятельств дела и предоставлением всех необходимых документов, потому что без этого сказать что-то наверняка просто невозможно.