Исходному ТС стоило бы выделить целевую аудиторию для своих советов.
Так как в большинстве своём люди приобретают жильё с ограниченными финансами.
А если финансы ограниченны, то выбирать очевидные/неочевидные критерии не всегда представляется возможным.

Чаще как раз есть только 2 главных критерия: район и деньги.
Всё.

И вот когда с районом всё понятно, с деньгами уже сложнее. Если у вас 5м рублей на покупку квартиры в Хуево-Кукуево и вы можете позволить за эти деньги не маленькую трешку, то конечно вы король и можете накидывать хотелки на покупку. И парки и шашлычки и прочие прелести.
А вот если эти же 5м перенести в какой то областной центр, то тут уже хрен с ними с парками, хоть на нужный район да на студию хватило бы.

Я в жизни покупала 4 объекта недвижимости.
1 - квартира. Тут играли роль район+новостройка + деньги. Была молода, было плевать на площадь, парки, инфраструктуру и т.д.
2 - дом. Тут было плевать вообще на всё, лишь бы денег хватило и можно было сразу заехать. Т.к. был переезд в другой город.
3 - земля под дом. Здесь вообще только выкуп долей у родственников, после наследования одной из долей.
4 - квартира.
И вот на последней квартире я уже ответственно подошла к выбору.
Составила для себя список самых важных пунктов.
1. Район. Интересовал один конкретный. Другие не рассматривались вообще. Исключительно личные мотивы.
2. Репутация застройщика и качество строительства. (было 6 новых ЖК в районе, на этом пункте 3 отвалилось)
3. Шаговая доступность магазинов первой необходимости. (Тут отвалился ещё один ЖК, так как кроме армянских овощных и Озона по близости не было ничего)
4. Социальная инфраструктура: больницы, сады, школы, остановки ОТ. (вот тут уже отвалился ещё один ЖК)
Был ещё 5 критерий, по нему подходили 2 ЖК, один из которых в итоге и одержал победу.
И это - закрытая территория. Тут не столько ради парковки авто, всё равно в итоге за территорией паркуюсь или в гараже, а ради сохранения стараний застройщика.
Территория закрыта забором, обнесена камерами. Не просто шлагбаум, а именно ворота. Так что возможность проникновения кого-то постороннего сведена к минимуму, но естественно не исключена полностью.
Хоть мы и в 21 веке живем, но маргиналов, желающих что-то раз**бать, хватает.
А у нас очень красивый двор, хочется дольше этим наслаждаться.

Ну вот с ЖК определилась. Дальше вопрос планировки.
В моём бюджете было 6 вариантов.
По списку критериев остался лишь один.
1. Окна в две стороны. Я люблю проветривать помещения, мне это критически важно. И хоть застройщик и молодец, но нельзя было полагаться на идеальную работу системы вентиляции. Короче мой внутренний бзик.
2. Изолированная прихожая. Я не люблю проходные гразные зоны. Для меня это очень важно. А так же я люблю приватность и не хочу, чтобы курьеры видели всю квартиру через приоткрытую дверь.
Для кого-то последние 2 пункта покажутся глупостью, а я вот выбирала квартиру только по ним. И могла бы взять на 12 квадратов больше, с дополнительной комнатой, но мне она не нужна, а вот окна в две стороны и прихожая не проходная нужны!

Но факт всё же в том, что все эти критерии доступны лишь когда есть запас по бюджету в 20-30% от намеченной суммы.
Если этого запаса нет, денег впритык, то 90% смотрят лишь на то, на что хватит.
А выбор из 50 разных ЖК в одном районе, есть наверное лишь у Москвичей. Нам Сибирякам приходится ограничиваться 3-5 вариантами.
А тут уже не до парков и шашлычек....

Еще прям обязательно побывать в хате вечером. Ну и вообще заставить всех сопровождающих заткнуться и постоять в тишине чуть-чуть. Когжа покупала хату, и она мне понравилась, попросила так сделать, бедняжки сразу такие - ну здесь слышно да, а на самом деде даже для невоотика как и на осмотре и тихо было, так и жить.

Еще обязательно думайте о том, куда окна, на закат/рассвет. Имхо самый кайф запад и север-запад, так у вас каждый вечео красотища вечером, и жуткое летнее утренне-дневное пекло обходит стороной. Окна на юг так себе - тогда мастхэв шторы блэкаут, иначе будете вставать от солнца в глаз. На юг кайфово тем, кто полнолуние и лугу любит, но довольно таки жарко днем. Но мое любимле комбо - угловая квартира, где окна и на юг и на запад. И тепло и вентилируется все и видишь всю красоту, особенно на 9 этаже) вообще многоэтажка в районе пяьиэтажек самый кайф было, в Перово)
Свою купида уже в панельках 2007х годов, там огроменный двор, 8 этаж, дальше за дворами виден лес и тэц, романтика. Тоже прекрасно, но то, что окна на юго-восток грустно, закат был виден только в отражениях дома напротив. Но это единственный недорогой хороший вариант, и дом шикарный и размеры квартиры тоже, и сроки поджимали, поэтому не жалею.

Еще важный ваоик, если выбирает 1-4 этаж - освещение. У меня была хата на первом, в которую светил фанарище над козырьком подъезда, и хата на третьем этаже напротив детского садика, в которой быыли продектора на крышк, и ночью можно было без света жить сплкойно. Это ад. Я выживала только с гирляндой на окне, так перебивала внимание с чужого света на свой.

Ну и да, детские садики. Я вообще не понимаю, почему они могут существовать в жилых районах. Жто жесть, особенно те года, когда это общество резаных свиней (их же реально будто режут) дежурное на лето. Отвратительно. Самая лучшая пропаганда чайлдфри кстати. Хуже только соседи с детьми.

Еще желательно (особенно чем ниже этаж) чтобы под окнами не было паркоаочных мест. Зимой выхлопы от разогрева чуешь порой с закрытыми окнами.

Ну и наблюдайте за голубями - если рядом с окнами трубы, козырьки т прочее круглогодичный курлык курлык и бряцаниюье мерзких когтей по металлу вам обеспечен.
Для особо нервных и раздражительных еще предложу смотреть чтобы этих самых козырьков металлических близко не было, ибо шум дождя по ним мерзотный.

И да, войну с фиговыми соседями надо начинать сл старта, но максимально официальную - через ментов проверки и всякие инстанции. Иначе подпортите себе все нервы и будете проклинать все и вся. Да и чем больше терпишь, тем сложнее начать.

Я бы выделила другое.

1. При выборе квартиры опирайся в первую очередь на потребности своей семьи/себя, а не на советы в интернете. Если перемещаешься в основном на авто, то важнее наличие большой парковки рядом с домом (или возможность купить машиноместо до 500 метров от подъезда). Кому-то важно наблюдать за ребенком во дворе из окна и тогда он выбирает второй этаж. А кого-то пугает одиночество и тогда человек выбирает окна на Можайску, чтобы всегда видеть что рядом есть жизнь.

2. Опирайся на реальные привычки и ритуалы семьи, а не на навязанные интернетом мнения. Да, конечно, квартира в новом доме - это хорошо, но иногда лучше взять малогабаритную трешку, чтобы у каждого была своя спальня и общая гостиная, в старом доме, чем однушку в новом и всю ночь не спать, потому что один из супругов храпит, а второй - одеяло отнимает)

3. Опирайтесь в выборе не только на картинку, свои мечты, но и на свои возможности. Квартира в элитном доме клубного типа - это не только красиво, но и дорого в обслуживании. Закрытая территория, круглосуточная охрана, еженедельные праздники, устраиваемые УК оплачиваются из кармана жильцов. Консьержка в в подъезде - это плюс 500-700 рублей к ежемесячной оплате, а швейцар - плюс 2-4 тысячи.