Str0mboli

Продолжаю цикл страшилок для взрослых... Вопрос, о котором в посте пойдет речь обсуждать не планировал, потому что и так, наверное, все знают об этом, но @htlrfn попросил рассказать, и я подумал, что так тому и быть. Раз уж начал пилить посты про проблемы вторичного рынка, то обходить стороной один из самых больших подводных камней таких сделок не стоит. Говорю я про сделки, совершенные лицами, которые не отдают себе отчет в своих действиях. В народе их порой называют «недееспособными», но юридически это не совсем верно, т.к. недееспособность это отдельный статус и отдельное законодательное регулирование. Мы же сейчас говорим о ст. 177 ГК РФ:

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Некоторые примеры, которые я далее приведу, будут про оспаривание доверенностей или завещаний или договора дарения. Удивляться не нужно, но и думать, что это другой случай – тоже. Приведенная статья не ограничивает круг сделок, которые могут быть оспорены, а потому выводы, изложенные в приведенных решениях по иным сделкам, актуальны и для купли-продажи.

Сразу поясню – сделка, совершенная лицом, которое не в состоянии понимать значение своих действий не может рассматриваться, как совершенная по его воле, а, значит, ваша добросовестность роли никакой не играет.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1
Ссылки суда апелляционной инстанции о наличии у З. воли на продажу принадлежащего ему имущества, выражающейся в его определенных целенаправленных действиях по продаже квартиры, при том что заключением комиссионной судебно-психиатрической экспертизы установлено, что З. по своему психическому состоянию не мог понимать значение своих действий и руководить ими, являются ошибочными. Порок воли при совершении сделок может быть обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным формированием ее или несоответствием волеизъявления внутренней воле лица, заключающего сделку.
При указанных обстоятельствах имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Аналогичные выводы можно встреть и в:

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 78-КГ16-61

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 2-КГ15-14

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.07.2015 N 5-КГ15-83

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 48-КГ14-11

Периодически положения настоящей статьи пытаются признать не соответствующими Конституции, но Суд Конституционный в своей позиции последователен:

Определение Конституционного Суда РФ от 11.05.2012 N 718-О
Пункт 1 статьи 177 ГК Российской Федерации, устанавливающий, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, основан на необходимости учета действительной воли участников гражданских правоотношений и, таким образом, сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявительницы, указанные в жалобе

И такие же выводы можно увидеть тут, тут, и тут

Что, в принципе, понять можно. Покупатель, конечно, не виноват, но и продавец тоже пострадавшая сторона. Соблюсти интересы обоих в такой ситуации не удастся, а перекладывать бремя последствий на лицо, которое не могло осознавать свои действия тоже было бы неправильно.

При этом, в соответствие с данной нормой, вовсе не обязательно, чтобы лицо имело какие-то психические заболевания или состояло на учете. Достаточно того факта, что вследствие каких-либо обстоятельств оно не могло в момент совершения сделки отдавать себе отчет в своих действиях:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 78-КГ15-19
При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки. В отличие от признания гражданина недееспособным (статья 29 Гражданского кодекса Российской Федерации) наличие психического расстройства (медицинский критерий) в качестве обязательного условия для признания сделки недействительной приведенной выше нормой закона не предусмотрено.

Однако и сам по себе факт наличия психического заболевания ещё не означает, что сделка будет признана недействительной. Для этого необходимо доказать, что именно в момент совершения сделки лицо не отдавало себе отчет в своих действиях:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 78-КГ15-19

Несмотря на наличие противоречий в доказательствах, при разрешении спора суд сослался только на заключение экспертов, не установивших по представленным судом материалам наличия у М. психического расстройства, которое делало бы ее неспособной понимать значение своих действий и руководить ими, как на исчерпывающее и исключительное доказательство.

Между тем второй вопрос - о наличии у истца возможности понимать значение своих действий и руководить ими в период заключения договора дарения квартиры от 31 августа 2011 г. - относится непосредственно к предмету доказывания по делу.

Важным доказательством при рассмотрении дела будет экспертиза:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2016 г. N 60-КГ16-1
Таким образом, свидетельскими показаниями могли быть установлены факты, свидетельствующие об особенностях поведения наследодателя, о совершаемых им поступках, действиях и об отношении к ним.
Установление же на основании этих и других имеющихся в деле данных факта наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует именно специальных познаний, каковыми, как правило, ни свидетели, включая удостоверившего завещание нотариуса, ни суд не обладают.

Но бремя доказывания лежит на истце:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 26 января 2018 г. по делу N 33-3419

По смыслу указанной нормы, неспособность стороны сделки в момент заключения договора понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания таких договоров недействительным, а юридически значимыми обстоятельствами в указанном случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у стороны договора в момент его заключения, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня; при этом такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в п. 1 ст. 177 ГК РФ, согласно положениям ст. 56 ГПК РФ, обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки, то есть бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 177 ГК РФ, лежит на истце.

Психическое расстройство, наверное, самый популярный повод для оспаривания сделок в таких случаях. Однако не единственный. Так, основанием для признания её недействительной может служить:

- сильное душевной потрясение, как в этом деле . Оно в итоге было направлено на пересмотр, в т.ч. из-за того, что вывод о неспособности отдавать отчет в своих действиях не был подтвержден экспертизой (снова к тому, что это ключевое доказательство), однако сам факт того, что это может стать поводом для оспаривания сделки не был опровергнут.

- тяжелое заболевание и прием сильнодействующих лекарств.

- и даже злоупотребление алкоголем

Но, справедливости ради, одного факта алкоголизма мало. Так же, как и при наличии психического заболевания, необходимо доказать, что лицо при этом ещё и не отдавало отчет в своих действиях:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 марта 2017 г. по делу N 33-8034/17

Приходя к таким выводам, суд первой инстанции основывался на том, что П.И. действовала последовательно в совершении сделок, с разрывом по времени более 2 - 3 недель, что она целенаправленно не советовалась с сыном при принятии соответствующих решений, желая от него скрыть происходящее, что является ее собственными волевыми актами, направленными на установление, изменение и прекращение соответствующих правоотношений.

Аналогично и в этом деле, но тут ещё содержится интересный вывод о том, что и заниженная цена ещё не является доказательством, что истец не понимал своих действий:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ по делу N 33-17385
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию вывода суда о психическом состоянии продавца квартиры со ссылками на наличие у него заболевания, злоупотребление спиртным, заниженную цену квартиры. Коллегия не может принять эти доводы во внимание, поскольку ни один из них, ни их совокупность выводов решения не опровергают. Соматическое заболевание само по себе, равно как и злоупотребление спиртным, не подтверждают такое психическое состояние человека, при котором он не понимает значение своих действий. Восприятие поведения фио его близкими и знакомыми нельзя признать более убедительным в сравнении с выводом экспертов-психиатров. Цена квартиры, установленная в договоре в сумма, также не свидетельствует о неадекватности продавца.

При этом совершение в тот же период продавцом разумных действий, которые могли бы свидетельствовать о том, что он понимал значение своих поступков, так же может быть основанием для отказа в признании сделки недействительной:

Определение ВС от 14.03.2003 по делу №5-В02-300

Так, Б. указывает, что в 1996 году А.Р.Х. самостоятельно совершил ряд действий, которые свидетельствуют о его разумном поведении, в частности, заключил договор приватизации спорной квартиры, обращался в отделение Сбербанка РФ с заявлением о закрытии лицевого счета на его имя, 16 мая 1996 года заключил договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>.
Данным обстоятельствам, как указывает Б., никакой оценки судом дано не было. Между тем эти доводы, подтвержденные, как указывает заявитель, материалами дела, имеют существенное значение для правильного рассмотрения спора судом и заслуживают внимания.

Срок исковой давности по подобного рода делам составляет 1 год:

п.2 ст.181 ГК: Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Но обольщаться не стоит, помним: срок исковой давности исчисляется не с момента совершения сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Если продавец 5 лет после совершения сделки пребывал в психически неуравновешенном состоянии, по восстановлении способности ясно мыслить он вправе требовать признания сделки недействительной и возврата ему квартиры. И, даже если вы покупали не у него, а вы второй, третий, десятый по очереди собственник – квартира подлежит возврату (см. начало поста про добросовестного приобретателя).

Слабым утешением будет п.2 ст. 196 ГК:

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Но он начинает течь только с 01.09.2013, а, значит, до 2023 года эта норма нам не помощник.

Так же не стоит забывать и о том, что оспаривать сделку может не только сам продавец, но и его опекун в случае, если продавец в дальнейшем был признан недееспособным, а так же его правопреемники и третьи лица, права которых данной сделкой были нарушены.

На сегодня, пожалуй хватит, слишком большой получился пост. В следующем посте уже попробую осветить менее очевидную проблему, с которой можно столкнуться при покупке квартиры.

Сегодня хочу осветить ещё одну проблему, с которой можно столкнуться при приобретении квартиры. У меня нет планов делать это постоянной рубрикой, но обсудить некоторые проблемы, я думаю, можно, ибо уровень правовой грамотности в нашей стране низкий, а покупка собственной квартиры для большинства самое крупное приобретение в жизни, к которому готовятся ни один год до, а, зачастую, работают на неё и много лет после приобретения. И, чтобы не остаться ни с чем, нужно знать о подводных камнях, которые могут всплыть в процессе сделки.

Ситуация, про которую расскажу сегодня, не столь опасна, как та, что описывал в предыдущем посте, т.к. риски здесь на виду и, если знать о возможных последствиях, то предотвратить их реально. Кому-то эта информация может показаться неинтересной, но кому-то, надеюсь, сможет оказаться полезной и, может быть, поможет избежать неприятных ситуаций.

Вступление затянулось,  переходим к делу. Рассказать я хочу про покупку квартиры, в которой есть доля собственности несовершеннолетнего.

Многие, наверное, и без меня знают, что нельзя просто так взять и продать долю несовершеннолетнего. Государство хочет быть уверено, что ребенка не обманут и не выкинут на улицу, получив деньги, поэтому законодательно предусмотрело необходимость получения разрешения органа опеки на совершение такой сделки:

п.2 ст.37 ГК РФ: Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

п. 1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»:  Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Речь здесь идет про опекунов, но на на родителей распространяются те же правила:

п.3 ст. 60 Семейного кодекса: При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если орган опеки решит, что сделка ущемляет права ребенка, разрешение они могут не дать. Если же сделка права ребенка не ущемляет, например, после продажи планируется покупка большей квартиры, что приведет к улучшению жилищных условий ребенка, то разрешение опека выдаст, но может прописать в нем, что выдается оно на продажу при условии дальнейшей покупки такой-то квартиры.

И вот в этой дальнейшей покупке и кроется дьявол. Если вы решили, что раз согласие получено, то вы все сделали как надо и дальнейшая покупка квартиры детям забота продавца и вам бояться нечего – вы будете не правы. Позиция нашего правоприменителя иная. Не совсем, на мой взгляд, она логична с точки зрения закона, но защита интересов детей здесь в приоритете и, если продавец оставил деньги себе, а новую квартиру детям не купил, орган опеки не пойдет к нему с паяльником требовать деньги. Они пойдут в суд и на основании ст.168 ГК РФ потребуют признания вашей сделки недействительной.

Ст. 168 ГК РФ: 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Либо на основании  173.1 ГК РФ:

ст. 173.1 ГК РФ 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Они, в общем-то, сами не определились наверняка, почему эта сделка будет недействительной, но определились, что будет, и квартиру у вас заберут. А как вам получить с продавца свои деньги их уже не интересует, вы же не ребенок, их полномочия на этом все.

Что интересно, в этой же статье 173.1 ГК РФ есть п.2:

П.2 ст.173.1 ГК РФ «2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа».

И логика тут, видимо, получается, такая, что согласие дано лишь при условии приобретения в дальнейшем квартиры и без такого приобретения в силу оно не вступает. А, значит, если вы не проконтролируете, чтобы продавец купил обещанную опеке квартиру, вы будете считаться стороной, которая знала или должна была знать об отсутствии этого согласия.

В общем, ситуация опять неприятная, но, как я ранее уже написал, она не столь опасна как при покупке квартиры находящейся в совместной собственности. Здесь риск на виду – вы изначально предупреждены, что у ребенка есть доля и у вас есть возможность ознакомиться с разрешением опеки, а предупрежден – значит вооружен, и можно провести сделку так, чтобы риск свой минимизировать. Например, провести параллельно сделки по продаже и покупке продавцом новой квартиры. Не оплачивать наличными или банковским переводом. Используйте схемы с аккредитивом/номинальным счетом/банковской ячейкой. Да, это дополнительные расходы, зато обезопасит вас от несоблюдения продавцом условий разрешения. Покупка недвижимости – это не та сделка, где нужно экономить на безопасности. Не верьте на слово риэлторам, не бойтесь обратиться за консультацией к стороннему юристу. А в случае сомнений в чистоте сделки, если не готовы рисковать – лучше откажитесь от неё.

Ну и, разумеется, пара примеров из практики Верховного суда, дабы не быть голословным:

1

2

Это пост не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры. Навеяно вот этой вот историей.

Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это - риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, "не состоящего" в браке.

В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима , но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов - собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого. Если речь идет о движимости - такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:

п.2 ст.35 Семейного кодекса: "Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки".

Но когда речь заходит про недвижимость - ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:

п.3 ст.35 Семейного кодекса: "сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации".

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.

"Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет", напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:

"п.3 ст.35 Семейного кодекса: "Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил - ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.

А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.

А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.

Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения - он сделал все как надо. И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут. И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.

И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка - ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но - нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.

Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа - потребуйте от него справку из ЗАГСА. Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее - аналогичный документ из его государства. 100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ - лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Ну, и, в завершении, несколько примеров из практики Верховного суда:

1

2

3