Pulatov.priemka

Я занимаюсь приемкой квартир в Калининграде. Видел кривые стены, продуваемые окна, трещины в стяжке. Но эта приемка запомнилась надолго.

Февраль 2025 года. ЖК «Фридланд» на проспекте Калинина, застройщик К8. Дом уже сдан, квартира в предчистовой отделке, стоит больше 10 миллионов. Дольщица позвала меня проверить квартиру перед подписанием акта.

Захожу и сразу чувствую сырость. В углах буро-черные пятна от пола до потолка. Отделка на стенах вздулась и отходит пластами.

Достаю гигрометр. Влажность 84,5%. Температура в квартире 11,9 градуса. Для сравнения: по ГОСТу в жилой комнате зимой допустимо не больше 60% и не меньше 18 градусов. Квартира простояла зиму холодным сырым погребом.

Дальше хуже. Перфоуголки, металлические уголки под штукатуркой на углах стен, все в ржавчине. Они оцинкованные! Чтобы цинк так сдался, сырость должна стоять долго. Штукатурка с них отслаивается, из плиты перекрытия торчат ржавые гвозди, плесень даже на оконной раме.

Всего я насчитал 16 замечаний. Стяжка, окна, радиаторы на этом фоне уже мелочи.

А теперь главный вопрос, ради которого я пишу этот пост. Почему никто не зашел в эту квартиру раньше дольщика?

Квартира стоит больше 10 миллионов. У застройщика есть технадзор и прорабы. Дом обслуживает управляющая компания «КТСХ-Сервис». Кто-то же зимой следит, что в пустых квартирах работает отопление и вентиляция?

Пройти по квартирам перед тем, как звать людей на приемку, займет день у одного человека с фонариком. Даже гигрометр не нужен: плесень видно с порога. Вместо этого человек, который отдал за квартиру больше 10 миллионов, приходит за ключами и видит вот это.

Справедливости ради: застройщик все переделал. Полностью заменил все, что было поражено. За это плюс. Но если бы дольщица пришла без специалиста и подписала акт, чьей это стало бы проблемой? Доказывать потом, что плесень была до заселения, а не от того, что вы сушили белье, то еще удовольствие.

Мораль простая: не подписывайте акт, пока не проверили квартиру. Сами с фонариком или со специалистом, неважно. Но проверьте.

Кстати, «Фридланд» сейчас продает вторую очередь. Это не про то, что там нельзя покупать. Это про то, что на приемку надо приходить подготовленным.

Фото из моего акта осмотра от 27 февраля 2025 года.

Я инженер-строитель, обследую дома в Калининградской области. Весной меня позвала хозяйка одноэтажного дома. Дом сдан, внутри чистовая отделка, в нем живут. Только стены трескаются.

Снаружи придраться не к чему. Внутри около тридцати трещин на 126 квадратах. Каждую я пронумеровал и отметил на плане.

Тут полный набор: горизонтальные, вертикальные в углах, диагональные от проемов, ступенькой по швам кладки. Некоторые раскрылись так, что ширину меряю линейкой.

А здесь трещина спустилась со стены и пошла по плитке. Это уже не штукатурка виновата. Так двигается плита фундамента.

Лазер это подтвердил: плита прогнулась в тамбуре, холле, санузле, двух комнатах, бойлерной и зале. У стен между полом и перегородками появились щели.

Актов скрытых работ нет, проект есть, но как его выполняли, никто не фиксировал. Значит, пошел смотреть сам. Сначала снаружи: отмостки нет вообще, газон прямо до стены. Вода с крыши и после дождя уходит под дом.

Копаем шурф. Под растительным слоем глина. Без лаборатории проверяется просто: скатываешь шнур, сгибаешь в кольцо. Не трескается, значит глина.

Фундамент (лента с плитой) стоит прямо на этой глине. Ни песчаной подушки, ни гидроизоляции. Ни снизу, ни по бокам.

Самое интересное: бетон отличный. Склерометр показал в среднем 31 МПа, это В25 при норме не ниже В15. На бетоне не экономили. Сэкономили на том, что под ним.

Залили, правда, без вибратора: раковины, щебень наружу, а в одном месте арматура вылезла и уже ржавеет.

Механика простая. Вода уходит под дом, глине некуда ее отдать. Зимой мокрая глина замерзает, расширяется и поднимает фундамент. Весной оттаивает, и он садится. Причем неравномерно. Каждый год дом немного гнет, и стены записывают это трещинами.

Подушка, гидроизоляция и отмостка стоят небольшую часть от цены дома. Но подушку и гидроизоляцию засыпают землей в первые недели стройки, и больше их никто никогда не видит. Если на этом этапе никто не проверил, узнаешь через пару зим. По трещинам.

Итог по ГОСТу: ограниченно-работоспособное состояние. Падать дом не собирается, но несущая способность снижена. Теперь хозяйке сначала отводить воду (отмостка, дренаж), смотреть, растут ли трещины, и решать вопрос с усилением. Ремонт отделки в самом конце, иначе через зиму все вылезет снова.

Если строите дом, не стесняйтесь залезть в котлован и спросить, где подушка и гидроизоляция. Потом будет поздно.