Задался я тут вопросом ипотеки и начал выяснять - как же у нас реализованы государственные программы.
Для тех, кто не в курсе - есть программы IT ипотеки, семейной и Молодая семья. В каждой предусмотрена более низкая процентная ставка относительно рынка, более низкий порог первоначального взноса и более высокий шанс одобрения.
Как достигается уменьшение процентной ставки:
Банк выдает ипотеку под 12-15% (пока не нашел среди знакомых ставку ниже 12% по МО), а государство платит за заемщика часть процентов, чтобы реальные проценты для него составили 5-6 (согласно ипотечной программе).
Государство выделяет ежегодно некий денежный фонд, который и расходуется равномерно на погашение процентов всем, кто взял ипотеку в рамках такой программы.
Возьмем за пример ипотеку в МО суммой 8 000 000 руб по ставке 13% на 20 лет:
Клиент вносит 1 200 000 руб в качестве первоначального взноса и остается заплатить 6 800 000.
Государство берет на себя обязательства по выплате вместо клиента 8% годовых (чтобы ставка для клиента составила 5% годовых).
За 20 лет государство выплачивает банку за заемщика 6 850 700,80 рублей, которые являются чистыми тратами, т.е. никаким образом напрямую не возвращаются государству по данной программе. Где то мы уже видели эту сумму... разве это не чуть больше самого взятого кредита?
При этом клиент платит по 44 876,99 руб, отдавая за 20 лет банку еще 3 970 477,60 руб процентами сверху долга.
Что можно было бы сделать:
Государство из выделенного фонда покупает выбранную клиентом квартиру, которая по специальной форме договора становится собственностью государства до тех пор, пока не будет выплачена полная стоимость покупки + 5%-25% комиссии в зависимости от программы (государство будет тратить средства на обслуживание такой программы и тут их можно окупать).
Дать возможность такой покупки без первоначального взноса.
Подавляющее большинство тех, кто не может накопить первоначальный взнос, тратят сумму, эквивалентную ежемесячному платежу, на съем квартиры. Будь у них возможность взять жилье и переехать, они бы с удовольствием платили бы за него. Говорю по собственному опыту.
Если бы клиент внес 1 200 000 руб первоначального взноса и государство бы начислило максимальную из предложенных мной комиссий - 25%, при тех же 20 годах:
Платеж клиента составил бы 35 416,67 руб/мес на 20% ниже и за 20 лет он бы переплатил 1 700 000 руб на 50% меньше чем по текущей самой низкой ставке
Государство заплатило бы банкам 0 руб процентов и получило бы от клиента 1 700 000 руб
Конечно, есть затраты на делопроизводство, коллекторство недобросовестных заемщиков, контроль платежей и т.д.
Тут государство могло бы привлечь, как раз таки, банки: оформляется договор на оказание услуг по ведению кредитного продукта, в рамках которого банк:
проводит по своим алгоритмам проверку клиента
выносит одобрение
выдает средства
снимает со счета клиента регулярные платежи
в случае просрочки напоминает пару месяцев, после чего продает долг коллекторам в пользу погашения остатка кредита, либо инициирует процесс конфискации квратиры
И эти услуги будут оплачиваться из той комиссии, которую клиент будет переплачивать за покупку недвижимости. Можно вообще закладывать в договор получение банком 50% от клиентской комиссии прямо при сделке купли/продажи в качестве оплаты его услуг.
Мой главный вопрос - я чего-то не понимаю и такая схема по каким-то причинам не осуществима? Или наше правительство не хочет внедрять подобные практики? Зачем кормить банки, оббирая людей и бюджет?
Не поверю никогда что такое никому не приходило в голову.
Хотите обеспечисть рост демографии, повышение качества жизни и лояльности населения к правительству?
Обесепечте население доступным жильем и возможностью заработать на кусок хлеба! Если второе при средних усилиях вполне достижимо, то для покупки жилья сейчас нужно быть миллионером в нашей стране...
