И снова о подлецах - риэлторах
Красноярск, весна 2021 года. Дует свежий ветерок, набухают почки на деревьях, а вместе с ними и цены на недвижимость. Сниженная ставка рефинансирования и субсидирование ипотеки сделали покупку жилья доступнее, а увеличенный спрос в условиях того же предложения сделали цены выше. В связи с этим наш директор (далее рассказ от его лица) собрал в кучу все накопления и начал мониторить рынок недвижимости
Задача стояла нетривиальная - приобрести максимум квадратов по минимальной цене, поэтому рассматривались преимущественно квартиры без ремонта, или с ремонтом, сделанным в ХХ веке. Нашлась трехкомнатная квартира середины девяностых годов постройки, с ремонтом от застройщика по привлекательной цене 3,8 млн. (при рыночных на трехкомнатные с ремонтом около 5 млн.), требующая около миллиона вложений.
При осмотре квартиры риэлтор рассказывает, окромя стандартного "один собственник, нет прописанных, нет детей..." интересную деталь - квартира в залоге в банке, собственник давно перестал платить, банк уже взыскал задолженность и инициировал исполнительное производство, пристав наложил запрет. Однако долг всего 1,4 млн., и для регистрации сделки достаточно будет авансовым платежом погасить эту задолженность, и после этого спокойно регистрировать. В подтверждение дает сфотографировать выписку из реестра, в которой отображен запрет рег. действий по этому производству. Нюанс - выписка февральская, а на дворе уже апрель.
Договорившись на следующий день встретиться в офисе риэлторской конторы для оформления сделки, я еду домой, и сразу заказываю актуальную выписку из реестра по этой квартире через интернет (стоит 200-300 рублей, сайтов, которые предлагают эту услугу - множество) и ввожу данные должника на сайт судебных приставов. И тут внезапно выясняется следующее:
Поскольку выписка февральская, в нее попал только один запрет на рег. действия, только по одному исп. производству. А этих производств, на самом деле, у продавца 5! И по каждому, КАЖДОМУ к текущему моменту наложен запрет. И что самое интересное, сумма всех исполнительных производств - 4,2 млн, т.е. на 400 т.р. БОЛЬШЕ, чем стоимость квартиры.
Собрав эту информацию, едем в риэлторскую контору. И только мы сели за стол переговоров, как главриэлтор начинает рассказывать, какая это замечательная и практически беспроблемная квартира, как хорошо что у нас наличка, и, главное - что она не видит смысла в заключении предварительного договора купли-продажи, и тут же кладет на стол основной договор! Мол, подписывайте договор прямо сейчас, завтра с утра съездим к приставам, снимем запрет и тут же в регпалату, регистрировать!
Показываю риэлтору свежую выписку из росреестра, тыкаю в графу "Обременения и запреты", прошу объяснить, что это значит. И по ее глазам вижу - ОНА ЗНАЛА ПРО ОСТАЛЬНЫЕ ДОЛГИ. Сначала она попыталась меня убедить, что информация в реестре задублировалась, и все эти сведения в выписке об одном единственном исполнительном производстве, потом аккуратно интересовалась, не хотим ли мы ее купить с наценкой в 400к. Разумеется мы откланялись.
На что рассчитывали риэлторы, и что могло произойти, если бы мы подписали этот договор в том виде, который нам подсунули? Закон не допускает перехода прав на недвижимость, если приставами наложен запрет рег. действий. Таким образом, оплатив задолженность приставам, и подав документы на регистрацию, росреестр неизбежно бы эту регистрацию приостановил, указав на запреты. И у меня было бы два варианта действий - либо расторгать договор, и пытаться взыскать 1,4 млн. у человека, который и так по уши в долгах, либо доплатить 400 тыс., внести всю сумму авансом, оплатив полностью его долги, и в итоге приобрести квартиру дороже реальной стоимости. Естественно, пришлось бы идти на второй вариант.
Вывод - проверяйте все сами и не доверяйте риэлторам.
P. s. Через 2 месяца случайно нашел эту квартиру на авито. Предлагалась она уже за 4,2 млн:)